構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系

■ 中共牡丹江市委組織部

城市基層治理是國家治理體系的重要組成部分，重在基層，難在小區。面對全市70%小區（含單體樓）無物業管理的實際情況，牡丹江市委堅持問題導向，堅守責任擔當，制發《關于開展黨建引領小區物業管理專項行動的實施方案》《市直機關黨組織開展小區共駐共建工作的實施方案》，召開全市黨建引領城市基層治理工作現場會，全覆蓋推進無物業小區建組織、強黨建、抓共建、促治理。截至2021年2月，767個棄管小區中，413個引入物業服務或基礎服務，453個建立業主委員會、物管會或功能型黨組織，全市居民小區物業服務、基礎服務覆蓋率提升至74.2%，基本解決了無物業管理小區人心散、收費難、管理亂問題。

一、以“兩進小區”加強黨組織對基層治理的領導。推動黨組織向基層延伸，把基層的工作做好，才能“任憑風浪起，穩坐釣魚臺”。牡丹江市扎實推進黨的組織和黨的工作進小區，進一步提升了社區治理效能。一是壓實落靠工作責任。將黨建引領小區物業管理工作作為城市基層治理的有力抓手，納入縣（市、區）委書記抓基層黨建年度述職重要內容。要求縣（市、區）四個班子成員每人至少包保1 個無物業管理小區，明確縣（市、區）組織部門牽頭抓總、重點指導黨組織組建，住建部門指導小區物業管理，民政部門指導社區做好服務居民工作，機關工委組織開展共駐共建，街道黨工委履行主體責任，社區抓好具體落實。各職能部門根據工作職責協調抓好工作落實，限期解決小區管理和物業服務有關問題。二是深入做好摸排謀劃。組織全市社區用1 個月時間開展全面摸底排查，對單體樓實行“集中連片、多樓一區”管理整合，將1243 個無物業管理單體樓整合為465 個管區。堅持邊摸排邊謀劃，由街道黨工委嚴格把關、選好業主委員會（物業管理委員會）人選和黨支部書記，真正把想干事能干事、有精力有能力的業主特別是黨員業主選為業主委員會（物業管理委員會）委員。三是分批健全治理主體。積極推進小區建立健全業主委員會（物業管理委員會），暫時無法成立的小區，建立功能型黨支部。推動在業主委員會（物業管理委員會）和物業服務企業全面建立黨組織，把黨組織的觸角延伸到小區治理方方面面，全面構建依托黨的組織開展小區治理的工作格局。

二、以體制創新推進小區治理科學化標準化規范化。加強和創新社區治理，關鍵在體制創新。牡丹江市積極推行街道社區黨組織領導下，社區居委會、業主委員會（物業管理委員會、功能型黨組織）、物業服務企業和相關組織參加的“3+X”協調運行機制，徹底改變了以往小區治理力量分散、各自為戰，不能及時回應合理訴求的問題。一是建立協調議事機制。以社區居委會、業主委員會（物業管理委員會、功能型黨組織）、物業服務企業等“3”個固定方為主，以“X”個非固定方為補充，及時匯集居民群眾訴求，分層建立黨組織決策流程，做到民主事項黨組織先議、重大事項黨組織先審。簡單問題，由“3”個固定方根據職責分工互相監督解決；復雜問題，根據需要邀請有關單位共同協商解決或報請上級黨建聯席會議給予指導、幫助協調。二是建立聯動共建機制。推動公安、消防、城管等11 個行政主管部門下沉執法力量，接受街道黨工委統一調度，依法查處物業管理區域內的違法行為，特別是依法快查快處居民投訴問題和涉及居民利益的熱點難點問題。發動71 家市直機關單位“一對一”包保無物業管理小區，平時開展共駐共建，幫扶建立業主委員會、引入物業服務、改善基礎設施；急難險重情況發生時，參與小區應急處置工作，協助保護群眾生命財產安全。三是建立監督考核機制。建立健全物業服務企業紅黑榜制度，強化和完善企業守信激勵和失信懲戒機制，規范企業經營行為。將小區治理工作作為社區工作者年度考核評定重要內容，考核結果與發放績效補貼掛鉤。執法進小區情況由街道黨工委負責跟蹤評價和年度評定，評價評定結果納入行政執法部門黨委（黨組）書記抓基層黨建述職評議考核重要內容。

三、以黨建引領構建和諧物業服務供求關系。引導業主和物業服務企業形成和諧的物業服務供求關系，提升物業服務管理水平、提高業主公共意識是關鍵。一是擴大物業服務覆蓋面。對無物業管理小區，在督促建立業主委員會、物業管理委員會或功能型黨支部基礎上，積極引入物業服務企業。尚不具備引入條件的，聘請衛生保潔員為小區提供衛生清掃、垃圾清運、衛生清掏3 項基礎服務，基礎服務費標準由業主委員會、物業管理委員會或功能型黨支部與聘請的衛生保潔員協商，實行市場調節價格，公共賬目定期在小區內公示。二是提升物業服務質量。督促市縣兩級住建部門認真履行對物業服務行業的指導、管理、監督職責，推動物業服務企業執行等同于或高于服務協議約定的服務標準。督促街道黨工委牽頭定期開展轄區物業企業（衛生保潔員）服務質量測評，評定結果計入信用檔案，作為能否承接新樓盤物業服務的重要依據，作為業主大會續聘的重要參考，促進物業服務企業、聘用的衛生保潔員不斷提升服務質量。三是提高物業費收取率。由街道社區指導物業服務企業通過公示、通報、訴訟等方式，合理合法開展物業服務費催繳，引導業主建立正確的物業服務消費觀。執行定期公示制度，對無正當理由拒絕繳費的業戶，下發催繳通知單。兩次書面催繳仍拒不繳納的，在小區公告欄予以公示。執行定期通報制度，對限期催繳仍無正當理由不繳費的在職業主，經社區黨組織同意，通報所在單位。所在單位根據具體情況對當事人進行批評談話或內部通報，再次發生的，記入本人檔案，并作為年度考核、評先評優、提拔重用重要參考。執行訴訟制度，對欠費且經催繳仍不繳費的業主，依法向法院提起訴訟。