廖偉成

摘 要：鯉城區(qū)老舊工業(yè)區(qū)改造升級需要依據(jù)區(qū)域特色，對照泉州建設(shè)新要求，在國家及省新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的指導下，出臺有關(guān)政策措施，加快推進鯉城區(qū)老舊工業(yè)區(qū)改造提升步伐，促進制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展跨越。為此，本調(diào)研以鯉城區(qū)火炬工業(yè)區(qū)調(diào)研對象，積極探索老舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級有效模式，以鯉城區(qū)火炬工業(yè)區(qū)為例進行整體分析研究，從而更加科學地引導鯉城區(qū)老舊工業(yè)區(qū)改造提升。

關(guān)鍵詞：鯉城區(qū);老舊工業(yè)區(qū);改造提升;產(chǎn)業(yè)升級

中圖分類號：F2 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.08.011

1 鯉城區(qū)老舊工業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 主要經(jīng)濟指標良好

鯉城區(qū)轄開元、鯉中、海濱、臨江、江南、浮橋、金龍、常泰8個街道和泉州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（江南園）管委會。轄區(qū)內(nèi)分布火炬工業(yè)區(qū)、臨江工業(yè)區(qū)、延陵工業(yè)區(qū)等10余個工業(yè)小區(qū)（園區(qū)）。2019年，全區(qū)工業(yè)運行保持平穩(wěn)，規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值完成441.04億元，增長10.3%;工業(yè)投資增速125.8%，技改投資增速126.3%。

三大主導產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)兩位數(shù)增長，紡織鞋服和機械汽配產(chǎn)業(yè)增勢良好，分別增長12.5%、20.5%。近50%的規(guī)上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值實現(xiàn)兩位數(shù)增長。規(guī)上工業(yè)產(chǎn)銷率98.4%，高于全市平均值1.9個百分點。8個項目被列入省重點技改項目，計劃總投資3.67億元;11個項目被列入市重點技改項目，計劃總投資3.6億元。

1.2 持續(xù)增長存在客觀瓶頸

一是三舊問題成為鯉城區(qū)城市高品質(zhì)發(fā)展面臨的重要議題。隨著鯉城區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展和城區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴大，原本位于鯉城區(qū)中心外圍的三舊范疇（即舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）逐步納入中心城區(qū)范圍，城區(qū)范圍的擴大勢必在原有三舊土地用途、服務(wù)配套及建設(shè)要求等方面提出更高的要求。因此，如何平衡三舊與鯉城區(qū)經(jīng)濟增長，三舊與城區(qū)升級之間的協(xié)同發(fā)展，是處理鯉城區(qū)老舊工業(yè)區(qū)發(fā)展的重要議題之一。

二是現(xiàn)有老舊工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)“升值”動能后勁不足。鯉城區(qū)傳統(tǒng)紡織鞋服、機械汽配和電子信息等三大主導產(chǎn)業(yè)的部分企業(yè)總部仍在老舊工業(yè)區(qū)，一方面，企業(yè)在專精特新轉(zhuǎn)型、服務(wù)型制造等的升級是一個長期過程，但同時投入大、風險高，不少企業(yè)不得不處于維持的現(xiàn)狀;另一方面，除了老舊工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)自身的因素，政府在老舊工業(yè)區(qū)土地、用工成本等給予持久政策扶持的可操作空間受限。因此，不少潛質(zhì)或優(yōu)質(zhì)企業(yè)迫于用地、政策、人力等因素影響，不得不往區(qū)外尋求發(fā)展或利潤空間。

三是老舊工業(yè)區(qū)的“新意”仍需提升。首先，在老舊工業(yè)區(qū)新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)引入和招商層面，尚未形成集聚和示范效應(yīng)。以火炬工業(yè)區(qū)為例，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)主要以鞋服生產(chǎn)和電子信息為主導，而新興產(chǎn)業(yè)尤其在專精特新類型企業(yè)入駐較少，這與園區(qū)缺乏整體規(guī)劃和企業(yè)自身市場發(fā)展密切相關(guān)。其次，老舊工業(yè)區(qū)現(xiàn)有光電產(chǎn)業(yè)、新一代移動通信產(chǎn)業(yè)等企業(yè)仍處于存量到增量市場的轉(zhuǎn)變過程。

1.3 需要客觀審視“長期”和“短期”發(fā)展

與國內(nèi)相關(guān)區(qū)域老舊工業(yè)區(qū)發(fā)展至一定階段的進程相似，鯉城區(qū)政府在老舊工業(yè)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展方面，將不得不面臨和處置好“提二優(yōu)三”“退二進三”、企業(yè)轉(zhuǎn)型升級與由此帶來的短期經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)可能受影響的平衡問題;其次，鯉城區(qū)政府將面臨短期老工業(yè)區(qū)企業(yè)外遷、空置廠房利用率高但利用價值低，與鯉城區(qū)制造業(yè)、工業(yè)發(fā)展空間有限的長期矛盾問題;第三，面臨短期部分企業(yè)自主更新的意識增強，自行改變工業(yè)建筑功能的趨勢愈發(fā)明顯，而與現(xiàn)有周邊配套、服務(wù)環(huán)境等不足的長期問題;第四，也面臨鯉城區(qū)與上級政府之間，對于鯉城區(qū)老舊工業(yè)區(qū)短期及長期發(fā)展定位的沖突問題。

2 鯉城區(qū)實施老舊工業(yè)區(qū)改造升級的必要性

老舊工業(yè)區(qū)的改造已成為國內(nèi)外舊城改造中一個不可忽略的重要組成部分。與舊城改造相比，老舊工業(yè)區(qū)的改造擁有一些更為獨特的方面：一是老舊工業(yè)區(qū)的位置已轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械闹行模恋匾泊蠓怠６抢吓f工業(yè)區(qū)閑置率較高，或者更加低效，造成資源浪費，通過改造能產(chǎn)生更大效益改造。三是老舊工業(yè)區(qū)的改造會引起土地及物業(yè)的進一步升值。舊工業(yè)區(qū)的區(qū)位和功能轉(zhuǎn)換是產(chǎn)生土地或物業(yè)的增值主要源泉。四是老舊工業(yè)區(qū)建筑較單一，改造實施起來相對容易。五是可充分利用老舊工業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施。

泉州市在老舊工業(yè)區(qū)改造升級方面有成熟的經(jīng)驗和案例。泉州市政府于2012年4月出臺中心市區(qū)“三舊改造”（即舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造）試行實施意見（81號文）;泉州市政府2016年7月又出臺中心市區(qū)舊廠房改造為商業(yè)辦公場所若干意見（試行）等文件，要求加快推進項目改造。通過實施老舊工業(yè)區(qū)改造確實可以實現(xiàn)某個區(qū)域的改造提升。泉州產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求是打造泉州產(chǎn)業(yè)升級版、由“泉州制造”向“泉州智造”轉(zhuǎn)變。但泉州中心城區(qū)舊工業(yè)區(qū)更新改造主要發(fā)展文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，利用工業(yè)區(qū)自身的區(qū)位優(yōu)勢與歷史價值，引導工業(yè)向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

鯉城區(qū)在老舊工業(yè)區(qū)改造方面已成果豐碩。源和1916創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)已發(fā)展成為集創(chuàng)意空間、藝術(shù)廣場、時尚街區(qū)、商務(wù)辦公與休閑娛樂于一體的創(chuàng)意園區(qū)。2019年以來鯉城區(qū)進一步加快老舊工業(yè)項目的功能置換和產(chǎn)業(yè)調(diào)整。按照古城保護與發(fā)展要求，鯉城區(qū)全速加快老舊工業(yè)項目的功能置換和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，全面啟動改造工作。其中，中僑集團內(nèi)燃機配件廠改造為美食城;中僑集團機床廠改造為東亞文化之窗文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū);中僑面粉廠、麻紡廠改造為源和1916創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園三期、四期;中僑集團電子儀器廠結(jié)合蘇廷玉故居改造為通政1號文化創(chuàng)意園;泉州晚報社印刷廠已改造為甲第門創(chuàng)意園;中僑衡器廠改造為大寺逅文創(chuàng)園。

綜合而言，從城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟提效等多個方面來看，實施老舊工業(yè)區(qū)改造提升有利于城市品位的提升、有利于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、有利于效益的提升。為此，有必要積極推動老舊工業(yè)區(qū)更新改造，深入研究老舊工業(yè)區(qū)改造模式，從而更加科學地引導老舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型提升。

3 鯉城區(qū)火炬工業(yè)區(qū)改造升級的定位、策略與實施

3.1 發(fā)展定位

火炬工業(yè)區(qū)產(chǎn)權(quán)成分混雜，廠房較為集中。鑒于鯉城區(qū)將來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和城市布局，火炬工業(yè)區(qū)適合采取保留改造方式，加大產(chǎn)城融合力度，推動產(chǎn)業(yè)“優(yōu)二進三”，全力打造成為“互聯(lián)網(wǎng)+智慧型工業(yè)區(qū)為主的綜合功能區(qū)”，逐步向政府管理信息化工業(yè)區(qū)發(fā)展。功能上重點發(fā)展研發(fā)孵化、企業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品展示等生產(chǎn)性服務(wù)功能;其次發(fā)展文化休閑、商業(yè)等生活性服務(wù)功能。

3.2 規(guī)劃策略

3.2.1 產(chǎn)業(yè)升級策略

依據(jù)泉州“十三五”規(guī)劃綱要及由“泉州制造”向“泉州智造”的轉(zhuǎn)變要求。

一是按照全市產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局要求，火炬工業(yè)區(qū)以發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)為主，主要承擔產(chǎn)業(yè)更新（如為產(chǎn)業(yè)服務(wù)、為內(nèi)容服務(wù)）、生產(chǎn)研發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)提升等功能，促進火炬工業(yè)區(qū)服務(wù)升級。

二是實施“優(yōu)二進三”。現(xiàn)階段工業(yè)區(qū)重點實施“優(yōu)二進三”“提二優(yōu)二”的發(fā)展方式。“提二優(yōu)二”指逐步升級部分優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，鼓勵引入新興產(chǎn)業(yè)或高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。火炬工業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的鞋服制造、電子信息等都市型工業(yè)生產(chǎn)能力已達到相應(yīng)規(guī)模，鯉城區(qū)政府應(yīng)鼓勵這些企業(yè)以圍繞集約、集聚、集成為目標，積極培育新產(chǎn)品、運用新技術(shù)，滿足多樣化、個性化的市場需求。同時，火炬工業(yè)區(qū)應(yīng)整合閑置存量空間，一要積極為核心企業(yè)提供場地服務(wù);二要營造良好環(huán)境，運用當?shù)貎?yōu)惠政策，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。引導區(qū)內(nèi)現(xiàn)有小規(guī)模批發(fā)零售業(yè)企業(yè)、小規(guī)模生產(chǎn)加工業(yè)企業(yè)、塑料制品等污染企業(yè)逐步退出。依托緊鄰中心城區(qū)優(yōu)勢，重點引進電子商務(wù)企業(yè)入駐火炬工業(yè)區(qū)，建設(shè)火炬工業(yè)區(qū)文化創(chuàng)意及工業(yè)設(shè)計分園、淘寶城分園。

3.2.2 落實上位策略

一是順應(yīng)鯉城區(qū)的城市發(fā)展方向，火炬工業(yè)區(qū)改造升級既要滿足鯉城區(qū)向西南組團發(fā)展要求，又要承接中心組團特別是鯉城區(qū)老城區(qū)的功能外溢。

二是通盤考量基礎(chǔ)教育設(shè)施布局規(guī)劃，探索一部分企業(yè)用地置換為教育用地、醫(yī)療服務(wù)用地，既能促進火炬工業(yè)區(qū)相關(guān)企業(yè)騰退，又能完善區(qū)內(nèi)城市配套功能。為后期入駐新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)員工子女教育及醫(yī)療提供保障。

3.2.3 用地/租用優(yōu)化策略

考慮火炬工業(yè)區(qū)未來互聯(lián)網(wǎng)+智慧型工業(yè)區(qū)為主的綜合功能區(qū)的發(fā)展定位，結(jié)合火炬工業(yè)區(qū)企業(yè)生產(chǎn)和居民生活需求，工業(yè)區(qū)用地優(yōu)化主要通過優(yōu)化整合等方式，保障火炬工業(yè)區(qū)核心企業(yè)用地/租用為主，重視在核心企業(yè)周邊200米范圍進行用地/租用的整合，如在考慮嘉亨家化周邊的閑置廠房整合，統(tǒng)一解決現(xiàn)有企業(yè)用地，同時也增加商務(wù)辦公、居住空間等綜合配套。

以火炬工業(yè)區(qū)常興路為軸線，以核心企業(yè)為分布點，將火炬工業(yè)區(qū)劃分為產(chǎn)業(yè)升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)+戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）、臨水改造區(qū)，對改造方向和控制內(nèi)容提出指引。

（1）產(chǎn)業(yè)升級區(qū)：為2.5產(chǎn)業(yè)。采用“騰籠換鳥”的方式，整合現(xiàn)有資源，引入2.5產(chǎn)業(yè)以及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在常興路北段兩側(cè)建筑允許改造開發(fā)商業(yè)性辦公樓，對接源和1916和淘寶城，以工業(yè)設(shè)計、研發(fā)創(chuàng)意企業(yè)為主。

（2）總部經(jīng)濟區(qū)+戰(zhàn)略新興區(qū)：為保留的核心升級改造工業(yè)企業(yè)。在寶峰鞋業(yè)、嘉亨家化、鴻星爾克等核心企業(yè)周邊，限制更新改造，由政府統(tǒng)一收儲進行規(guī)劃，保障現(xiàn)有核心企業(yè)用地/租用需求，同時，在邊防醫(yī)院及周邊規(guī)劃戰(zhàn)略新興區(qū)（含預留控制區(qū)），優(yōu)先引導高新技術(shù)企業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐，設(shè)立研發(fā)辦公室或商業(yè)辦公，并預留公共服務(wù)功能。

（3）臨水改造區(qū)：可能的商業(yè)地產(chǎn)方向。常興路南段與南環(huán)路交叉區(qū)域設(shè)立臨水改造區(qū)，一是保留現(xiàn)有廠房及格局，適當發(fā)展金融保險、貿(mào)易咨詢等企業(yè)入駐;二是在內(nèi)河沿岸引導部分工業(yè)用地向居住、商業(yè)、辦公用地置換，鼓勵進行商業(yè)、辦公等生態(tài)開發(fā)，兼顧居住配套，提升地塊價值。

3.2.4 品質(zhì)提升策略

一是設(shè)施配套改造。沿常興路、火炬街路兩側(cè)，拆除現(xiàn)有一部分騰退閑置企業(yè)建筑，根據(jù)產(chǎn)業(yè)升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)+戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）、臨水改造區(qū)分區(qū)要求，增加孵化基地、公共服務(wù)中心、休閑娛樂中心等產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。二是道路交通改造。對園區(qū)內(nèi)部道路重新規(guī)劃，對客貨流進行合理的分流。同時，施劃交通標線，拆除沿路低矮建筑，修繕道路、完善修建綠化步道。三是建筑更新改造。對臨時搭蓋的簡易結(jié)構(gòu)及質(zhì)量較差建筑予以拆除;對分布在常興路、火炬街兩側(cè)的建筑進行合理改造;對分布常興路、火炬街兩側(cè)等主要道路以外的質(zhì)量較好建筑予以保留。四是景觀提升改造。適當在產(chǎn)業(yè)升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)+戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）、臨水改造區(qū)等增加的公共空間和休閑場所，提升整體街道景觀水平。

3.3 規(guī)劃實施

3.3.1 引入更新單元

老舊工業(yè)區(qū)更新改造模式，主要有市場主導模式、政府主導模式、公-私-社區(qū)三向伙伴關(guān)系為向?qū)У亩嗄繕司C合性模式，改造方式，主要有拆除重建、保留改造、功能置換。根據(jù)對火炬工業(yè)區(qū)的調(diào)研考察，目前火炬工業(yè)區(qū)適合以政府主導模式為主、多目標綜合性模式為輔的更新改造模式。近期適合以保留改造、功能置換并舉，遠期以拆除重建為主。具體劃分為：產(chǎn)業(yè)升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)+戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）、臨水改造區(qū)3個更新單元。

（1）產(chǎn)業(yè)升級更新單元：改造模式以政府引導+企業(yè)自主改造為主，改造方式以廠房修繕為主、功能置換為輔，打造以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主的都市產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)。

（2）總部經(jīng)濟區(qū)+戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）：改造模式以政府主導圍繞龍頭企業(yè)，片區(qū)改造為主，改造方式采用改建和置換，打造核心企業(yè)總部及新興產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)。

（3）臨水改造區(qū)：改造模式以政府引導+開發(fā)商改造為主，改造方式采用拆除重建，探索利用林渠景觀完善工業(yè)區(qū)生活功能。

3.3.2 打造智慧平臺

引入1-2家具有園區(qū)信息化運營和園區(qū)改造經(jīng)驗的企業(yè)，建立火炬工業(yè)區(qū)網(wǎng)絡(luò)公共服務(wù)智慧窗口：

一是協(xié)助鯉城區(qū)政府，對火炬工業(yè)區(qū)改造前現(xiàn)有廠房進行數(shù)據(jù)采集和信息化管理，實施動態(tài)掌握企業(yè)入駐、外遷、閑置廠房占地及面積等一手數(shù)據(jù)，為鯉城區(qū)政府科學、合理地按照都市升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)+戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）及臨水改造區(qū)規(guī)劃改造，提供信息化支撐。

二是與鯉城區(qū)政府信息門戶、公共微信平臺等網(wǎng)絡(luò)資源建立信息化接口，協(xié)助鯉城區(qū)政府對火炬工業(yè)區(qū)改造過程進行實時網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣和各類媒體報道。

三是協(xié)助鯉城區(qū)政府，按照都市升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)+戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）及臨水改造區(qū)規(guī)劃要求，開展招商引資、企業(yè)入駐、孵化培訓、共享辦公改造等各類功能服務(wù)。

3.3.3 有序逐步推進

一是分區(qū)域推進——劃定重點區(qū)域。鼓勵和實施1-2個園中園、小微產(chǎn)業(yè)園發(fā)展改造，逐步提升現(xiàn)有園區(qū)的科創(chuàng)及研發(fā)比重，或?qū)討?zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，引導園區(qū)企業(yè)從工業(yè)經(jīng)濟向生產(chǎn)性服務(wù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

二是分時期推進——近期中期遠期。實行分期建設(shè)，應(yīng)考慮各期建設(shè)的成本控制和對區(qū)域的影響，形成穩(wěn)妥起步、而后大步發(fā)展、最終穩(wěn)健提升的低沖擊分期方案。近期以淘汰低效產(chǎn)能和業(yè)態(tài)，騰挪寶貴發(fā)展空間，初步形成都市升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)+戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）及臨水改造區(qū)格局;中期以火炬工業(yè)區(qū)改造升級目標為導向，形成完善的產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。遠期以落實城市規(guī)劃要求為導向，全面完成整個工業(yè)區(qū)更新改造。

三是分項目推進——策劃生成項目。圍繞都市升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)+戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）及臨水改造區(qū)，策劃生成建設(shè)項目，以項目為抓手逐層推進落實。

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