以產業升級為路徑的老舊工業區改造提升研究

廖偉成

摘 要：鯉城區老舊工業區改造升級需要依據區域特色，對照泉州建設新要求，在國家及省新型城鎮化戰略的指導下，出臺有關政策措施，加快推進鯉城區老舊工業區改造提升步伐，促進制造業高質量發展跨越。為此，本調研以鯉城區火炬工業區調研對象，積極探索老舊工業區轉型升級有效模式，以鯉城區火炬工業區為例進行整體分析研究，從而更加科學地引導鯉城區老舊工業區改造提升。

關鍵詞：鯉城區;老舊工業區;改造提升;產業升級

中圖分類號：F2 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.08.011

1 鯉城區老舊工業區發展現狀

1.1 主要經濟指標良好

鯉城區轄開元、鯉中、海濱、臨江、江南、浮橋、金龍、常泰8個街道和泉州高新技術產業園區（江南園）管委會。轄區內分布火炬工業區、臨江工業區、延陵工業區等10余個工業小區（園區）。2019年，全區工業運行保持平穩，規上工業產值完成441.04億元，增長10.3%;工業投資增速125.8%，技改投資增速126.3%。

三大主導產業實現兩位數增長，紡織鞋服和機械汽配產業增勢良好，分別增長12.5%、20.5%。近50%的規上工業企業產值實現兩位數增長。規上工業產銷率98.4%，高于全市平均值1.9個百分點。8個項目被列入省重點技改項目，計劃總投資3.67億元;11個項目被列入市重點技改項目，計劃總投資3.6億元。

1.2 持續增長存在客觀瓶頸

一是三舊問題成為鯉城區城市高品質發展面臨的重要議題。隨著鯉城區經濟的快速發展和城區建設規模的擴大，原本位于鯉城區中心外圍的三舊范疇（即舊城鎮、舊廠房、舊村莊）逐步納入中心城區范圍，城區范圍的擴大勢必在原有三舊土地用途、服務配套及建設要求等方面提出更高的要求。因此，如何平衡三舊與鯉城區經濟增長，三舊與城區升級之間的協同發展，是處理鯉城區老舊工業區發展的重要議題之一。

二是現有老舊工業區內企業“升值”動能后勁不足。鯉城區傳統紡織鞋服、機械汽配和電子信息等三大主導產業的部分企業總部仍在老舊工業區，一方面，企業在專精特新轉型、服務型制造等的升級是一個長期過程，但同時投入大、風險高，不少企業不得不處于維持的現狀;另一方面，除了老舊工業區內企業自身的因素，政府在老舊工業區土地、用工成本等給予持久政策扶持的可操作空間受限。因此，不少潛質或優質企業迫于用地、政策、人力等因素影響，不得不往區外尋求發展或利潤空間。

三是老舊工業區的“新意”仍需提升。首先，在老舊工業區新興產業企業引入和招商層面，尚未形成集聚和示范效應。以火炬工業區為例，區內現有企業主要以鞋服生產和電子信息為主導，而新興產業尤其在專精特新類型企業入駐較少，這與園區缺乏整體規劃和企業自身市場發展密切相關。其次，老舊工業區現有光電產業、新一代移動通信產業等企業仍處于存量到增量市場的轉變過程。

1.3 需要客觀審視“長期”和“短期”發展

與國內相關區域老舊工業區發展至一定階段的進程相似，鯉城區政府在老舊工業區經濟發展方面，將不得不面臨和處置好“提二優三”“退二進三”、企業轉型升級與由此帶來的短期經濟指標數據可能受影響的平衡問題;其次，鯉城區政府將面臨短期老工業區企業外遷、空置廠房利用率高但利用價值低，與鯉城區制造業、工業發展空間有限的長期矛盾問題;第三，面臨短期部分企業自主更新的意識增強，自行改變工業建筑功能的趨勢愈發明顯，而與現有周邊配套、服務環境等不足的長期問題;第四，也面臨鯉城區與上級政府之間，對于鯉城區老舊工業區短期及長期發展定位的沖突問題。

2 鯉城區實施老舊工業區改造升級的必要性

老舊工業區的改造已成為國內外舊城改造中一個不可忽略的重要組成部分。與舊城改造相比，老舊工業區的改造擁有一些更為獨特的方面：一是老舊工業區的位置已轉變為城市的中心，土地也大幅升值。二是老舊工業區閑置率較高，或者更加低效，造成資源浪費，通過改造能產生更大效益改造。三是老舊工業區的改造會引起土地及物業的進一步升值。舊工業區的區位和功能轉換是產生土地或物業的增值主要源泉。四是老舊工業區建筑較單一，改造實施起來相對容易。五是可充分利用老舊工業區內現有的基礎設施。

泉州市在老舊工業區改造升級方面有成熟的經驗和案例。泉州市政府于2012年4月出臺中心市區“三舊改造”（即舊城鎮舊廠房舊村莊改造）試行實施意見（81號文）;泉州市政府2016年7月又出臺中心市區舊廠房改造為商業辦公場所若干意見（試行）等文件，要求加快推進項目改造。通過實施老舊工業區改造確實可以實現某個區域的改造提升。泉州產業發展要求是打造泉州產業升級版、由“泉州制造”向“泉州智造”轉變。但泉州中心城區舊工業區更新改造主要發展文創產業，利用工業區自身的區位優勢與歷史價值，引導工業向文化創意產業轉型升級。

鯉城區在老舊工業區改造方面已成果豐碩。源和1916創意產業園，現已發展成為集創意空間、藝術廣場、時尚街區、商務辦公與休閑娛樂于一體的創意園區。2019年以來鯉城區進一步加快老舊工業項目的功能置換和產業調整。按照古城保護與發展要求，鯉城區全速加快老舊工業項目的功能置換和產業調整，全面啟動改造工作。其中，中僑集團內燃機配件廠改造為美食城;中僑集團機床廠改造為東亞文化之窗文化創意產業園區;中僑面粉廠、麻紡廠改造為源和1916創意產業園三期、四期;中僑集團電子儀器廠結合蘇廷玉故居改造為通政1號文化創意園;泉州晚報社印刷廠已改造為甲第門創意園;中僑衡器廠改造為大寺逅文創園。

綜合而言，從城市發展、產業轉型、經濟提效等多個方面來看，實施老舊工業區改造提升有利于城市品位的提升、有利于產業轉型升級、有利于效益的提升。為此，有必要積極推動老舊工業區更新改造，深入研究老舊工業區改造模式，從而更加科學地引導老舊工業區轉型提升。

3 鯉城區火炬工業區改造升級的定位、策略與實施

3.1 發展定位

火炬工業區產權成分混雜，廠房較為集中。鑒于鯉城區將來產業發展方向和城市布局，火炬工業區適合采取保留改造方式，加大產城融合力度，推動產業“優二進三”，全力打造成為“互聯網+智慧型工業區為主的綜合功能區”，逐步向政府管理信息化工業區發展。功能上重點發展研發孵化、企業服務、產品展示等生產性服務功能;其次發展文化休閑、商業等生活性服務功能。

3.2 規劃策略

3.2.1 產業升級策略

依據泉州“十三五”規劃綱要及由“泉州制造”向“泉州智造”的轉變要求。

一是按照全市產業發展布局要求，火炬工業區以發展都市型產業為主，主要承擔產業更新（如為產業服務、為內容服務）、生產研發、新興產業、城市服務提升等功能，促進火炬工業區服務升級。

二是實施“優二進三”。現階段工業區重點實施“優二進三”“提二優二”的發展方式。“提二優二”指逐步升級部分優勢產業，鼓勵引入新興產業或高新技術產業。火炬工業區內現有的鞋服制造、電子信息等都市型工業生產能力已達到相應規模，鯉城區政府應鼓勵這些企業以圍繞集約、集聚、集成為目標，積極培育新產品、運用新技術，滿足多樣化、個性化的市場需求。同時，火炬工業區應整合閑置存量空間，一要積極為核心企業提供場地服務;二要營造良好環境，運用當地優惠政策，吸引更多優質企業入駐。引導區內現有小規模批發零售業企業、小規模生產加工業企業、塑料制品等污染企業逐步退出。依托緊鄰中心城區優勢，重點引進電子商務企業入駐火炬工業區，建設火炬工業區文化創意及工業設計分園、淘寶城分園。

3.2.2 落實上位策略

一是順應鯉城區的城市發展方向，火炬工業區改造升級既要滿足鯉城區向西南組團發展要求，又要承接中心組團特別是鯉城區老城區的功能外溢。

二是通盤考量基礎教育設施布局規劃，探索一部分企業用地置換為教育用地、醫療服務用地，既能促進火炬工業區相關企業騰退，又能完善區內城市配套功能。為后期入駐新興產業、高新技術企業員工子女教育及醫療提供保障。

3.2.3 用地/租用優化策略

考慮火炬工業區未來互聯網+智慧型工業區為主的綜合功能區的發展定位，結合火炬工業區企業生產和居民生活需求，工業區用地優化主要通過優化整合等方式，保障火炬工業區核心企業用地/租用為主，重視在核心企業周邊200米范圍進行用地/租用的整合，如在考慮嘉亨家化周邊的閑置廠房整合，統一解決現有企業用地，同時也增加商務辦公、居住空間等綜合配套。

以火炬工業區常興路為軸線，以核心企業為分布點，將火炬工業區劃分為產業升級區、總部經濟區+戰略新興（含預留控制區）、臨水改造區，對改造方向和控制內容提出指引。

（1）產業升級區：為2.5產業。采用“騰籠換鳥”的方式，整合現有資源，引入2.5產業以及其他現代服務業，在常興路北段兩側建筑允許改造開發商業性辦公樓，對接源和1916和淘寶城，以工業設計、研發創意企業為主。

（2）總部經濟區+戰略新興區：為保留的核心升級改造工業企業。在寶峰鞋業、嘉亨家化、鴻星爾克等核心企業周邊，限制更新改造，由政府統一收儲進行規劃，保障現有核心企業用地/租用需求，同時，在邊防醫院及周邊規劃戰略新興區（含預留控制區），優先引導高新技術企業、新興產業企業入駐，設立研發辦公室或商業辦公，并預留公共服務功能。

（3）臨水改造區：可能的商業地產方向。常興路南段與南環路交叉區域設立臨水改造區，一是保留現有廠房及格局，適當發展金融保險、貿易咨詢等企業入駐;二是在內河沿岸引導部分工業用地向居住、商業、辦公用地置換，鼓勵進行商業、辦公等生態開發，兼顧居住配套，提升地塊價值。

3.2.4 品質提升策略

一是設施配套改造。沿常興路、火炬街路兩側，拆除現有一部分騰退閑置企業建筑，根據產業升級區、總部經濟區+戰略新興（含預留控制區）、臨水改造區分區要求，增加孵化基地、公共服務中心、休閑娛樂中心等產業配套設施。二是道路交通改造。對園區內部道路重新規劃，對客貨流進行合理的分流。同時，施劃交通標線，拆除沿路低矮建筑，修繕道路、完善修建綠化步道。三是建筑更新改造。對臨時搭蓋的簡易結構及質量較差建筑予以拆除;對分布在常興路、火炬街兩側的建筑進行合理改造;對分布常興路、火炬街兩側等主要道路以外的質量較好建筑予以保留。四是景觀提升改造。適當在產業升級區、總部經濟區+戰略新興（含預留控制區）、臨水改造區等增加的公共空間和休閑場所，提升整體街道景觀水平。

3.3 規劃實施

3.3.1 引入更新單元

老舊工業區更新改造模式，主要有市場主導模式、政府主導模式、公-私-社區三向伙伴關系為向導的多目標綜合性模式，改造方式，主要有拆除重建、保留改造、功能置換。根據對火炬工業區的調研考察，目前火炬工業區適合以政府主導模式為主、多目標綜合性模式為輔的更新改造模式。近期適合以保留改造、功能置換并舉，遠期以拆除重建為主。具體劃分為：產業升級區、總部經濟區+戰略新興（含預留控制區）、臨水改造區3個更新單元。

（1）產業升級更新單元：改造模式以政府引導+企業自主改造為主，改造方式以廠房修繕為主、功能置換為輔，打造以生產性服務業為主的都市產業服務區。

（2）總部經濟區+戰略新興（含預留控制區）：改造模式以政府主導圍繞龍頭企業，片區改造為主，改造方式采用改建和置換，打造核心企業總部及新興產業辦公區。

（3）臨水改造區：改造模式以政府引導+開發商改造為主，改造方式采用拆除重建，探索利用林渠景觀完善工業區生活功能。

3.3.2 打造智慧平臺

引入1-2家具有園區信息化運營和園區改造經驗的企業，建立火炬工業區網絡公共服務智慧窗口：

一是協助鯉城區政府，對火炬工業區改造前現有廠房進行數據采集和信息化管理，實施動態掌握企業入駐、外遷、閑置廠房占地及面積等一手數據，為鯉城區政府科學、合理地按照都市升級區、總部經濟區+戰略新興（含預留控制區）及臨水改造區規劃改造，提供信息化支撐。

二是與鯉城區政府信息門戶、公共微信平臺等網絡資源建立信息化接口，協助鯉城區政府對火炬工業區改造過程進行實時網絡宣傳推廣和各類媒體報道。

三是協助鯉城區政府，按照都市升級區、總部經濟區+戰略新興（含預留控制區）及臨水改造區規劃要求，開展招商引資、企業入駐、孵化培訓、共享辦公改造等各類功能服務。

3.3.3 有序逐步推進

一是分區域推進——劃定重點區域。鼓勵和實施1-2個園中園、小微產業園發展改造，逐步提升現有園區的科創及研發比重，或對接戰略性新興產業，引導園區企業從工業經濟向生產性服務經濟轉型。

二是分時期推進——近期中期遠期。實行分期建設，應考慮各期建設的成本控制和對區域的影響，形成穩妥起步、而后大步發展、最終穩健提升的低沖擊分期方案。近期以淘汰低效產能和業態，騰挪寶貴發展空間，初步形成都市升級區、總部經濟區+戰略新興（含預留控制區）及臨水改造區格局;中期以火炬工業區改造升級目標為導向，形成完善的產業發展功能。遠期以落實城市規劃要求為導向，全面完成整個工業區更新改造。

三是分項目推進——策劃生成項目。圍繞都市升級區、總部經濟區+戰略新興（含預留控制區）及臨水改造區，策劃生成建設項目，以項目為抓手逐層推進落實。

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