基于購房者角度的后疫情時期房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢

孫云鵬 姜宏

【摘? 要】武漢爆發(fā)新型疫情且迅速傳播全國，對我國經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的打擊。隨著疫情防控基本穩(wěn)定，我國經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也正在回溫。論文立足于購房者角度，經(jīng)過新冠疫情時期對購房者需求的變化來分析后疫情時期房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，研究發(fā)現(xiàn)品牌房地產(chǎn)企業(yè)與二、三線城市中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目在未來房地產(chǎn)市場具有向好的趨勢。

【Abstract】The outbreak of a new epidemic in Wuhan has spread rapidly across the country， which has dealt a severe blow to China's economy. With the basic stability of epidemic prevention and control， China's economy has gradually recovered， and the real estate market is also recovering. Based on the perspective of home buyers， this paper analyzes the development trend of the real estate market in the post-epidemic period after the changes in the demand of home buyers， and finds that brand real estate enterprises and middle and high-end real estate projects in second and third-tier cities will have a positive trend in the future real estate market.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;后疫情時期;購房者

【Keywords】real estate market; post-epidemic period; home buyers

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）01-0054-02

1 引言

2020年年初，新型冠狀病毒肺炎疫情的蔓延對人們的生命安全和身心健康造成了嚴(yán)重的影響，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展也帶來很大的壓力與挑戰(zhàn)。疫情期間大多數(shù)省市暫停樓房銷售，整個房地產(chǎn)市場處于停滯狀態(tài)?？硕鹧芯恐行墓紨?shù)據(jù)，2020年1月百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績同比下降12%。2020年2月中上旬，一線城市銷售面積同比下降74.6%，二線城市銷售面積同比下降86.2%，三、四線城市同比下降90.9%。

目前，新冠疫情在全國范圍內(nèi)得到了較好的控制，經(jīng)濟(jì)形勢也逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場在持續(xù)回溫中。眾多學(xué)者是基于政府出臺的寬松政策對疫情時期下的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行研究，但是購房者不僅會關(guān)注利好的寬松貨幣政策來實(shí)現(xiàn)購房需求，同時將更多注意力聚焦在個人對住宅的改善型需求方面，本文基于購房者角度進(jìn)行思考，通過分析疫情時期購房者的需求變化來研究后疫情時期房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

2 文獻(xiàn)綜述

2.1 非典時期與新冠疫情時期房地產(chǎn)市場情況

傳染性疾病的爆發(fā)對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大的打擊。李文龍將2003年SARS爆發(fā)與新冠疫情進(jìn)行對比，更加有助于判斷新冠肺炎對經(jīng)濟(jì)的沖擊。非典前后歷時大概7個月，非典疫情期間我國的房地產(chǎn)處于市場化初級階段，疫情對于整個市場的沖擊并沒有特別明顯。在非典之后，我國迎來了具有政府績效性質(zhì)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，因此，在2004年房地產(chǎn)市場迎來迅速發(fā)展的時期。

非典與新冠疫情的爆發(fā)具有非常相似的特點(diǎn)，但是新冠肺炎疫情的傳播速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過非典的傳播速度，同時房地產(chǎn)市場正處于轉(zhuǎn)型階段發(fā)展背景存在差異性。趙冬梅總結(jié)了新冠疫情期間房地產(chǎn)市場的情況，1月26日，中國房地產(chǎn)市場協(xié)會暫停了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處的活動，整個第一季度的房地產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展受到了較大沖擊。經(jīng)統(tǒng)計，1月下旬房地產(chǎn)成交量同期下降了95%。劉明、梁中華等人對3月以來的房地產(chǎn)走勢進(jìn)行分析，隨著我國的疫情防控形勢逐漸明朗，房地產(chǎn)市場開始回暖并出現(xiàn)了向好發(fā)展的跡象，在1～6月份，全國商品房銷售較同期相比出現(xiàn)收窄，這是由于購房者需求的短時間內(nèi)積壓得到釋放。鄒琳華分析新冠疫情期間居民居家管控時期，收入下降導(dǎo)致居民家庭資產(chǎn)受到波及，直接降低居民的購房意愿與需求;新冠疫情對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊，間接引發(fā)部分購房群體呈觀望狀態(tài)。

2.2 疫情后期房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

新冠疫情期間，我國推出了寬松政策以及各個地區(qū)也推出了房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場能夠快速恢復(fù)良性循環(huán)。王欣雨等人認(rèn)為我國為了緩解房企融資難等問題，央行下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率來調(diào)控銀行的信貸能力，增加商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，降低了房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度，開發(fā)成本也相對降低，房價得到了有效且穩(wěn)定的控制。

王欣雨等人又從個人角度進(jìn)行分析，寬松的貨幣政策也有效緩解消費(fèi)者貸款問題，銀行貸款利率的降低進(jìn)而可以提高購房者的消費(fèi)能力;央行又再一次為購房者降息，一年期LPR利率下調(diào)1個基點(diǎn)，報4.05%，五年期LPR利率下調(diào)5個基點(diǎn)，報4.75%，這一政策直接減緩了購房者的資金壓力。增加居民的購房或者不動產(chǎn)的意愿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展與良性循環(huán)。住房公積金優(yōu)惠政策推出在很大程度緩解了職工的購房壓力，從而提升職工的購房欲望。

2.3 購房者的需求影響因素

國內(nèi)外學(xué)者在很久以前就開始研究購房者的偏好因素。如Menchik（1972年）通過定量研究的方法分析了消費(fèi)者購房的偏好因素，他將購房偏好分為住房與地塊特征、住房的可達(dá)性、自然環(huán)境、人造和非自然環(huán)境四個方面，并且重點(diǎn)研究了消費(fèi)者的環(huán)境偏好等。李旭龍、李智等人通過發(fā)放調(diào)查問卷等方式來分析影響購房者對于房地產(chǎn)的需求因素，從兩個方面得出結(jié)論，一是內(nèi)部因素包括居民家庭的情況，其中包括人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)情況以及住宅區(qū)位等;二是外部因素，包括房地產(chǎn)品牌、城市的購房政策以及國家出臺的購房政策。李子榮等人認(rèn)為除了住宅自身的條件因素，其區(qū)位以及住宅的配套設(shè)施同樣對購房者的意愿產(chǎn)生影響。經(jīng)過新冠疫情后，購房者對于其自身的需求也在不斷改變，以調(diào)整購房者的需求在持續(xù)驅(qū)動房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

3 疫情后期的購房者需求與房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

3.1 改善型需求與房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

中指研究數(shù)據(jù)表明，一線城市剛需和剛改項(xiàng)目占比超7成，二、三線城市改善型需求相對較高，大部分城市中高端住宅成交套數(shù)占比小幅度提升。一線城市房價過高，購房者比較傾向于剛需和剛改，在多數(shù)二、三城市住宅成交主力面積集中在90～120m2項(xiàng)目，且超過50%。通過數(shù)據(jù)表明，在購房群體具有購房能力的情況下比較傾向于中高端項(xiàng)目。同時，2020年上半年，超級陣營的房地產(chǎn)企業(yè)銷售額同比增長2.2%，第一陣營銷售額增長率為1%，第二、三、四陣營銷售額同比出現(xiàn)了下降分別為0.3%、7.6%、11.5%，說明房地產(chǎn)企業(yè)的品牌效應(yīng)發(fā)揮了一定程度的優(yōu)勢。通過分析存在三點(diǎn)原因：一是在疫情居家隔離時期，會再次引發(fā)人們對居住空間的需求思考，在購房者具有一定經(jīng)濟(jì)能力的條件下對大平層需求比較高，若是購房者經(jīng)濟(jì)條件有限的情況下，對戶型格局會考慮更為細(xì)節(jié)，相對會要求更多的休閑功能區(qū)，也傾向于面積相對較大的戶型;二是新冠肺炎疫情出現(xiàn)直接暴露出城市老舊小區(qū)的周邊配套缺陷，小區(qū)附近不具備完善的醫(yī)療設(shè)施和消防通道，為居民就醫(yī)方面增加了困難，尤其是此次疫情對老年群體的傷害性非常高，購房者會更加關(guān)注居民區(qū)附近醫(yī)療養(yǎng)老等民生服務(wù)更加完善的配套設(shè)施，未來房地產(chǎn)市場中周邊較為優(yōu)質(zhì)生活設(shè)施可能會受到購房者的歡迎;三是，老舊小區(qū)與品牌房企新開發(fā)住宅區(qū)的差異出現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)方面，品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供較為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，在居家隔離時期，品牌小區(qū)的物業(yè)服務(wù)的封閉隔離措施實(shí)行相對較好，所提供的服務(wù)也較為完善，使得購房者把更多的注意力放在品牌小區(qū)的物業(yè)服務(wù)方面。同時新小區(qū)周邊的商業(yè)配套設(shè)施比較完善，具備一定的規(guī)范性與便利性。綜上所述，未來大部分城市的中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目將會更加受到購房群體的歡迎，其優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成交率也會有所增加，并且由于項(xiàng)目自身的優(yōu)勢和特點(diǎn)將會使得市場分化更加明顯。

3.2 政策需求推動房地產(chǎn)市場發(fā)展

通過中指調(diào)查的問卷調(diào)查表明，在5～10月份中具有半年內(nèi)購房計劃群體的比率從8月以來逐漸上升，9、10月份達(dá)到最高分別為19%、16%，由此可見，疫情后期購房群體的增加，說明隨著政策調(diào)控逐漸顯現(xiàn)，需求也逐漸歸于理性。國家為了刺激經(jīng)濟(jì)出臺了一系列的貨幣寬松政策，降低購房者的貸款利率與還款利率，各個地方政府為了維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的運(yùn)轉(zhuǎn)，大力開展人才計劃和限購政策的釋放，吸引更多高素質(zhì)群體落戶當(dāng)?shù)?，例如，杭州政府?0歲以上的單身無房群體提供了購房機(jī)會;房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)推出相關(guān)的自救措施，恒大推出七折購房、線上看房等購房福利，使得購房群體獲得一定主動權(quán)，購房者與投機(jī)者會把握這些利好的政策，持觀望態(tài)度的群體在經(jīng)過疫情后期的過渡，更多人會釋放自己的購房需求。因此，政策放寬因素是驅(qū)動購房者需求上升的直接因素。在未來一段時期，房地產(chǎn)市場會伴隨刺激政策的推出迅速升溫。

4 結(jié)論

本文主要是立足于購房者的角度來分析經(jīng)過新冠疫情時期購房群體對于房地產(chǎn)與政策的需求變化來判斷疫情后期房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，在疫情后期，品牌房地產(chǎn)企業(yè)以及二、三線城市中高端的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目會存在向好的趨勢發(fā)展。同時，各地區(qū)的刺激政策使得購房者的需求進(jìn)一步釋放以推動房地產(chǎn)市場的運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃過程中，以購房者需求為基礎(chǔ)滿足購房者的需求因素，進(jìn)而推動房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。

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