基于建設項目規劃審查的建筑面積計算分析

陳墅香

(莆田市規劃局總工辦 福建莆田 351100)

0 引言

對建筑面積的復核是規劃管理部門進行規劃審查中重要的一項工作。在工程建設前辦理《建設工程規劃許可證》時，規劃管理部門要對建筑方案中的技術經濟指標進行核查，出讓用地的項目要符合出讓規劃條件，劃撥用地的項目要符合發改委備案里的建設規模。當前，隨著提高審批效率、創造良好的營商環境、轉換政府職能，可以以承諾制的形式先辦理《建設工程規劃許可證》，這一塊的規劃審查工作放到事后以抽查的形式，或直接到規劃條件核實再進行核驗，這樣面積計算標準的統一性就尤為重要。

除了國家標準《建筑工程建筑面積計算規范》(編號為GB/T50353)[1](下文中簡稱為《計算規范》)外，各地區根據自身建設的情況，也會出臺相應的省、市規劃管理技術規定標準，細化規劃審批管理中的技術性要求。而且隨著各地《工程建設項目“多測合一”綜合技術規程》的出臺，不僅統一規劃核實了測量標準，也有利于規劃許可指標的管控。

建筑形態豐富多樣，建筑面積計算規范經過了多次修訂，力求涵蓋各類建筑形態，統一計算標準，但在實際規劃面積復核工作中，仍面臨一些因人而異的面積計算爭議問題。基此，本文立足新時代上述審查背景，探討建筑面積計算的科學性。

1 建筑面積計算問題與對策

2017年《福建省城市規劃管理技術規定》[2](下文簡稱為《管理規定》)中面積計算規則，在國標基礎上，提出建筑容積率計算、基底面積計算、地下室、半地下室面積計算的細化條款，但在實際面積計算、核算工作中，仍然有計算不明確的地方。

1.1 室內外挑高空間計算

《管理規定》為了防止住宅建筑內過多挑空面積后期改造的可能，對住宅的層高、挑空、計容都有比較嚴格的規定，但復式建筑公共部分的層高、挑空、計容沒有具體規定；在《計算規范》中對門廊、雨蓬、檐廊的計算有規定，但其他形式的外挑空間底層計算未明確。具體模糊點和建議如表1所示。

表1 室內外挑高空間

1.2 架空空間、室外走廊的計算

《計算規范》只有架空層(僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層)和走廊(建筑物中的水平交通空間)定義，對架空空間和室外走廊沒有定義。而架空空間的計容問題和室外走廊1/2計算問題，在具體工程面積計算時往往產生爭議。如圖1～圖2所示；具體問題和建議，如表2所示。

圖1 復式套型中電梯廳、走廊產生挑空的空間

圖2(b) 1/2計容計面積

表2 架空空間、室外走廊

續表2

1.3 空調板、凸窗的計算

空調板和凸窗一般都不計面積，但有比較嚴格的大小控制條件。空調板和陽臺連接關系也不甚明確。凸窗定義為凸出建筑物外墻面的窗戶，但現在不少設計在凸窗之間設置封閉設備管空間形成外墻連續界面，如圖3～圖6所示。這樣設計是否可行?具體問題和建議，如表3所示。

圖3 走廊分段計算

圖4 被圍合的架空層空間

圖5 陽臺邊的空調機板

圖6 凸窗問題

表3 空調板、凸窗

1.4 通風井計算

住宅建筑通風井，在建筑標準層中的計算比較明確，但地下室通風井併入一層空間計算問題和屋頂通風井計算問題未明確，如圖7～圖8所示；具體問題和建議，如表4所示。

圖7(a) 不計容(高度不大于1.5m)

圖7(b) 計容(高度大于1.5m)

圖8(a) 計容計面積

圖8(b) 不計容不計面積

表4 通風井

2 建設項目測量驗收與復核

《福建省工程建設項目“多測合一”綜合技術規程(試行》)[3](下文中簡稱為《技術規程》)是福建省自然資源廳、住房和城鄉建設廳、人民防空辦公室、消防救援總隊聯合發布，于2019年12月1日開始實施。該規程包含控制測量、規劃核實測量、綠地測量、人防測量、消防測量、地下管線測量、用地復核測量、不動產測繪，并且提供了《福建省工程建設項目“多測合一”成果參考樣示(試行)》《福建省工程建設項目“多測合一”合同示范文本(試行)》。但筆者以為，其中亦存在兩個問題值得探究。

2.1 建設項目測量驗收

“多測合一”對工程實體竣工實行統一測量，但各管控部門面積計算標準不盡相同。

“多測合一”綜合技術規程將能統一的計算規則統一，部分不便于統一管控的計算規則按各管控部門行業標準要求分開計算。如，建筑占地面積、建筑層數測量計算，消防與規劃是統一標準，而建筑高度測量規則則有區分，即：按照各自規范標準進行統計。

“多測合一”成果參考樣示以比對圖表的形式，將實測指標、工程規劃許可指標與規劃條件要求及其差值進行對照，使項目核實情況更直觀清晰；而且，相關圖表在用于前期規劃許可的同時，應與后期規劃條件核實信息比對表一致，這樣既節省比對表制作的時間，又避免一個個數值重新填入時出錯。

2.2 建設項目測量復核

就規劃核實測量來看，測算細則還是依據《計算規范》《管理規定》及各設區市(含平潭綜合實驗區)制定的相關規定執行。不過，《技術規程》細化了綠地面積的計算，使原來一些比較不明確的綠地面積計算標準統一，如零散栽植的喬木、綠地中的景觀水體、嵌草鋪裝場地都有了比較明確的計算規則。

3 規劃指標審查核驗與建議

3.1 規劃指標審查核驗

規劃指標審查的管控，從早期的“松”到中期的 “嚴”，再到現在的“自控”，不同時段的管控有不同的審查標準。早期規劃指標審查主要是把控總平圖上的相關指標，單體計算很少去復核，因此，不乏有單位計算漏算面積，嚴重的甚至導致設計單位漏算一層面積，或綠地率指標未計算就標注上限定比率；中期的 “嚴”又把控的太細瑣，要求以施工圖進行細致計算，對規范標準的理解一般也是從嚴要求，雖然杜絕了一些“偷面積”情況，但使建筑創造性受到一定限制，房地產開發商往往為了面積利用最大化，寧可建筑造型呆板點。現在的“自控”則要求申報人自己委托有資質的單位核算指標，規劃管理部門在辦理《建設工程規劃許可證》時抽查復核部分工程項目指標，在工程竣工規劃核實中按“多測合一”標準測量計算工程指標，對超出規劃指標的工程企業進行嚴肅處罰處理。

3.2 規劃指標審查建議

規劃管理部門需進一步明確地方性計算細則，建議采用補充文件方式明確爭議性的計算問題，統一地區性管理，保障地方群眾利益的公平性。地方性計算

細則不宜過于繁復，應該強調可操作性和適用性原則，建議以簡單文字配以圖集解釋，或用表格歸集對比說明，便于理解上一目了然，避免歧義。對一些特殊造型空間、開放性空間建議適當放寬控制，擴大建筑設計可行性空間、鼓勵設計開放的市民共享交往空間。

4 結語

通過《計算規范》《管理規定》《技術規程》相關條款的解讀與實際審查工作中問題的分析，并結合福建省工程建設項目“多測合一”的相關規定，提出合理具體的室內外挑高空間、架空空間、室外走廊、通風井、綠地面積的計算方法，具體建議概括如下：

復式住宅樓設計中上層公共區域，挑空處理不計容，下層公共區域仍1倍計算面積；若做吊頂、板件處理上，下層都應計容。上層有挑出結構的，底層空間無柱且無圍護設施不計容；有圍護設施(或柱)的，按其圍護設施(或柱)外圍水平面積1/2計容。底層架空對外公共開放空間不計容，鼓勵利用開放的架空空間做一些兒童、老人活動空間。走廊面積分段計算，有結構圍合的部分為室內走廊，按全面積計算；僅有圍護設施的部分為室外走廊，按1/2面積計算。底層風井在建筑內或緊貼建筑且高度大于1.5m計算面積，高度不大于1.5m時不計面積。頂層風井緊貼屋頂建筑且高度超過2.2m應計算全面積，高度不足2.2m者應計算1/2面積；而獨立的頂層煙道風井則不計面積。綠地面積計算應按《技術規程》中綠地測量的標準細則進行計算。一些場地高差明顯地段，地下、半地下空間的界定，特別是場地標高過高于道路面，道路面形成擋土墻界面，既不利于城市道路景觀面，對地下空間的計算也比較有爭議，需要在控制性詳細規劃層面思考確定，并在規劃條件中予以明確限定。