住宅項目全過程造價精細化管理研究

徐珊珊

摘要：國民經濟的發展需要建筑行業發展作為支撐，其中住宅小區建筑項目則是建筑行業發展的重要推動力。近年來，城市建設水平不斷提升，人們對居住條件提出了更高的要求，建設高水準的住宅小區項目已經成為必然趨勢。由此，作為建筑企業，無形中增加了工程造價管理壓力，材料成本、人工成本等也在不斷增加，如何做好住宅項目工程造價的有效管控，融入全過程、精細化管理理念，成為決定企業項目整體效益的關鍵。本文將從住宅項目造價管理現存問題出發，結合實例探究住宅項目全過程造價精細化管理策略。

關鍵詞：住宅項目;造價控制;全過程;精細化;策略

住宅項目為房地產開發的主要項目，隨著住宅理念的更新，智能化住宅、綠色化住宅等成為住宅項目發展的新趨勢。在新的住宅項目發展理念下，市場競爭熱度不減，作為建筑企業，應從降低住宅項目成本出發為企業的永續發展提供動力。由于我國住宅項目產品構成要素多，影響工程造價的因素多，雖然近年來已經對全過程理念、精細化理念加以應用，但由于主客觀條件的限制以及不可控因素的影響，全過程精細化管理成效仍有待提升。

1 住宅項目造價管理現狀

我國對于住宅工程項目造價管理一直較為重視，但是就目前的管理現狀來看，還存在以下問題：一是對全過程造價管理理念貫徹落實不足。沒有將工程造價控制與工程項目全過程結合起來，導致無法實現對工程項目造價影響要素的全面把控。二是對精細化造價控制理念貫徹落實不足。住宅項目中涵蓋較多影響工程造價的因素，若缺乏精細化管理理念，將導致出現對影響工程造價因素的控制疏漏，每一個項目環節都存在復雜的造價影響因素，包括施工材料、施工設備、施工技術以及人工操作等，任何一個環節出現問題都將導致工程造價管理效益低下。三是缺乏完善的工程造價管理體系，造價控制分工不明確。對制定好的造價管控方案執行不到位，且工程造價管理人員對全過程、精細化控制模式認知不夠深入，缺乏先進的工程管理經驗，導致造價管理成效不明顯。

2 住宅項目全過程造價精細化管理體系

全過程造價精細化控制模式強調了造價管理活動的全面性和針對性，其中較為關鍵的為工程計價、工程造價管理活動。政府或地方批準工程計價活動，實施主體為相關部門或行業協會、企業等。工程計價活動主要包括編制定額計價體系、維護工程計價信息等。工程造價管理的概念可劃分在宏觀管理層面，在具體實施過程中，對相關法律法規、規章制度等的依賴性較強，涉及到工程造價管理法律法規和標準兩個部分。就工程造價管理實踐來看，在全過程造價精細化管理體系中，最為基礎的構成部分為法律法規和定額計價體系，下圖1 為全過程造價精細化管控體系：

全過程造價管控模式是當前住宅項目工程造價管控的主要模式，同時提出了精細化管理要求，強調加強各個主體間的溝通，包括業主、設計單位、工程監理方和施工單位等，從決策階段直至竣工結算階段，均需要進行造價精細化管控，同時要把握好建筑工程造價與建筑工程質量、進度以及安全等的協同關系，不斷完善住宅項目工程造價管理體系，全過程、精細化造價管控工作的開展提供支持。

3 基于實例探究住宅項目全過程造價精細化管理策略

某住宅小區建設項目總建筑規劃面積為101462.37 平方米，小區內規劃有4棟建筑物，有3棟高層建筑，同時小區內公共基礎設施配備完善，建設有幼兒園、健身場所、休閑場所等。下表1為該項目的主要經濟技術指標：

3.1 決策階段管理要點

3.1.1 項目投資可行性研究

在此階段，研究人員應掌握項目建設規模、市場環境等信息，對項目預期收益水平、技術完善度、項目風險等進行評估，據此可有效防止出現決策失誤。可行性研究的關鍵在于合理預估未來發展趨勢，對項目可能存在的風險以及變更情況等進行評估，可借助BIM技術等先進手段，模擬項目建設情況，集成項目進度、項目質量以及成本等模型，提高可行性研究的可靠度。

3.1.2 項目造價投資估算

（1）估算項目投資額

可采用指標估算法對投資額進行科學估算，依據造價管理部門發布的造價信息，在估算出各單項或單位工程造價的基礎上，最終匯總出總投資。本工程在估算項目投資額時，首先依據建造主題內容對項目各單位、單項工程進行劃分，具體劃分為產類部分、輔助生產類部分、辦公和福利部分以及其他類費用。并依據費用形式進一步細分工程費用，具體劃分為建安工程費和設備及工器具購置費等，依托投資估算造價指標對單項工程或單位工程造價進行科學估算。基于此，結合造價行業規定的計價程序對工程建設其他費用、基本預備費用等進行估算，最終形成項目總投資。找出與本工程項目相似的建筑工程項目，在規模相似的前提下，可迅速估算出本工程項目的實際投資。進一步對比現有資料，本項目與部分項目規模、時間等類似，可通過指標估算法編制投資估算。

（2）編制項目投資估算表

通過科學編制項目投資估算表，可精細化的展示項目建設過程中各階段的具體費用。在具體編制項目投資估算表時，應重點關注建安工程費、設備及工器具購置費、前期費用等，通過投資估算表的合理編制，為各項支出提供精細化的參考。

3.2 設計階段管理要點

3.2.1 優化設計思路

本工程項目在設計過程中，將設計優化與工程造價控制充分結合在一起，通過推廣標準化設計與限額設計的方式，實現對工程造價的有效控制。以限額設計為例，在設計前期，以項目設計任務書、投資估算等文件為依據，設定造價控制上限。設計人員關注項目建設方案在均衡各項經濟指標和功能指標方面的必要性，結合市場定額，合理制定限額設計方案，并注重提高設計方案的靈活性，以應對市場環境以及設計變更等的造價控制需求。

（2）應用價值工程

價值工程在設計過程中是一個較為常用的理念，即對各種設計方案進行比選，選擇出性價比最高的經濟管理方案。依托價值工程，使用者可準確掌握成本投入與功能效益之間的關系，并可實現對成本的定量計算，幫助擇優選出工程方案。價值工程的具體公式為：研究對象的價值=研究對象的功能/研究對象的成本。

3.3 招投標階段管理要點

一是準確編制招標控制價。重點依據施工圖紙和招標文件編制工程量清單，詳細計算每一項工程量。反復確認、審核工程量清單，無誤后將工程量清單、招標文件交送至投標單位，作為投標依據。造價控制人員應參照招標文件，查看主要設備、材料的詳細信息，包括清單和技術要求等，結合市場行情，合理編制投標控制價。二要仔細清標。重點審查施工方案、工藝流程等要素，盡量降低其對工程造價的影響程度，同時詳細核查報價，確保及時發現錯算漏算、價格組成不合理的部分，確保投標文件完整、準確、合規。三要合理評標。選擇投標單位時，可采用經評審的最低投標價法，確定每個投標書的綜合得分，得分最高者中標。為避免出現通過低價中標、通過施工變更簽證彌補差價的行為，應明確投標標準，即禁止以低于成本價的報價提供投標文件。參照前提編制好的招標控制價，以其中規定的評價方法進行評標，報價過高或過低的投標文件予以篩除，基于此，對剩下的投標文件進行科學、客觀的評分，同時注重對分項工程進行詳細評估，確保中標者具有強大實力和較強的責任意識與規則意識。

3.4 施工階段管理要點

3.4.1 工程變更控制

工程變更會引起工程量清單以及工程數量的變化，當出現上述情形時，應按照以下策略進行造價控制：分析已標價清單，若其中有與變更工程項目適用的，則應采用該項目單價，若沒有適用的，則參照類似項目單價。無適用清單且無類似工程項目的，則要依據變更工程資料、計量規則和計價辦法等確定變更項目單價，發包人確認后可執行調整。

3.4.2 現場簽證

要根據工程變更方案、造價控制要求明確現場簽證內容，并注明詳細信息，如時間、地點、工程部位、變更事由等，同時要附注造價相關信息，包括計算簡圖、原始數據、階段方式以及結算單價等。在對簽證進行編制時，則要依據施工合同條款，掌握約定的簽證遞交時限，承包人有義務按時給發包人提交簽證的增減額及結算情況。同時，要關注合同約定的簽證手續、流程，對簽證單實行編號制管理，減少重復簽發現象的發生，基于此建立簽證臺賬，嚴禁隨意修改。

3.4.3 施工索賠

當工程出現造價糾紛時，將進一步引發索賠事項，索賠是合同雙方根據合同內容合理維權的行為。承包人主動性較強的階段為工期進行到25%-75%這一階段，應把握這一機會，利用此階段大力解決索賠事項。要全面掌握索賠依據，收集相關資料，如工程合同、工程量清單、施工圖紙、施工現場記錄、市場信息資料等。同時，要掌握索賠技巧，索賠事項應單項提出，并及時處理索賠，避免延期，可通過合同條款的制定規范索賠行為，并合理規避索賠風險，實現有效、規范索賠。

3.5 竣工階段造價控制的重點

竣工結算階段是住宅項目工程造價管控的重點，也是全過程造價控制的關鍵環節，在此計算進行造價精細化管控，具體應把握以下管控要點：一是詳細審查項目建設成本，提高責任意識，確保結算文件所列的各項工程款均不存在錯算漏算現象。在工程結算時，應嚴格控制不屬于工程建設過程中的工程量，認真比對各分項工程單價，降低錯算漏算出現的概率。二是提高資料支撐意識，仔細核對竣工決算依據，收集好發承包合同、現場變更簽證等資料，并確保資料均有甲乙雙方蓋章。三是關注存在的不確定因素，常見的可能導致費用增加、取費基數變更等原因如多算工程量、不可抗力因素等。工程造價管控人員要精準把控計算偏差，可采用信息化的計算方式，通過專業計算軟件提高計算精度，并定期審核，及時糾正偏差。四是要做好價款結算，明確不予結算情形，常見的為“未經監理工程師或是甲方代表同意的價款”等。

4 結語

加強住宅項目工程造價控制，要有機融入全過程造價控制、精細化造價控制理念，將把握項目造價控制特點、難點問題作為出發點，構建完善的全過程精細化造價控制體系，明確各階段造價控制方案、策略。同時，要明確降低住宅項目成本和造價風險這一目標，基于此圍繞投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段以及竣工階段，合理落實全過程精細化造價控制策略，推動住宅項目造價管理水平逐步得以提升。

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