從經濟效益視角透視房地產估價質量管理問題

◆林 風/ 文

一、提升房地產估價質量的成本分析

一般意義上說，成本是生產經營活動中的代價［1］。房地產估價是一項有經濟耗費的經濟活動，必須有經濟投入才可能產出經濟效益，房地產估價機構如果要提升估價業(yè)務質量必然意味著成本的付出。房地產估價質量成本是指房地產估價機構為保證房地產估價報告質量水平和實施全面質量管理而支出的費用，以及由于未能達到質量合格標準而發(fā)生的損失之總和。房地產估價質量成本（表1）主要包括以下幾方面的成本［2］。

（一）防范成本

防范成本是為了防止出現房地產估價質量問題而產生的費用，即為使房地產估價報告符合一定的質量標準而在質量管理教育、質量管理技術等方面所耗費的費用。防范成本主要包括購買和維護房地產估價報告撰寫的輔助系統(tǒng)、房地產估價報告撰寫人員的技能培訓、房地產估價報告撰寫質量控制各類措施等費用。

（二）審核成本

審核成本是為了發(fā)現不合格的房地產估價報告或確保沒有房地產估價質量問題而進行的各種復核、校對和審查等活動有關的成本，即為了確保將房地產估價機構所作估價項目的風險降到最低所需要的成本。審核成本主要包括審核人員的薪資、審核場地、審核工具等費用。

（三）失敗成本

失敗成本是由于產生了房地產估價質量問題而造成的損失，分為內部失敗成本和外部失敗成本。

1.內部失敗成本

內部失敗成本是房地產估價報告送交到估價委托人之前被發(fā)現有房地產估價質量問題而造成的損失，包括房地產估價報告修改、返工撰寫的時間浪費、調查造成質量問題原因等費用。

2.外部失敗成本

外部失敗成本是房地產估價報告送交到估價委托人之后被發(fā)現有房地產估價質量問題而造成的損失，包括處理投訴、重新撰寫合格的房地產估價報告的費用、給估價委托人造成損失可能面臨的賠償、估價機構商業(yè)信譽損失等。

表1 房地產估價主要質量成本

（四）外部保證成本

外部保證成本是為了提高房地產估價報告質量權威性而向委托人提供的客觀外部證據所耗費的成本，主要包括：房地產估價報告通過住建、房管等政府管理部門組織的專家評審而耗費的各類成本；房地產估價機構接受房地產估價行業(yè)協(xié)會的質量檢查需要耗費的成本；房地產估價機構為通過ISO 9000系列質量認證付出的成本等。

（五）潛在成本（機會成本）

廠商在其生產決策中，必須考慮到這種代價的大小，考慮并比較經濟資源投入其他生產用途可能帶來的收益［1］。這里談到的機會成本是房地產估價機構由于將某些資源投入到質量管理中而放棄該資源投入到其他用途的最高代價。

（六）成本分析

從成本收益的角度來分析，估價機構是否提高估價質量，取決于由于估價質量的提高而產生的預期效益與為了提高估價質量而需要投入的預期成本的比較。房地產估價的質量管理實際上要在以上幾類成本之間尋求平衡。在上述幾類成本中，防范成本、審核成本和外部保證成本是房地產估價機構主動可控的成本，其投入的增加可以減少內部失敗成本、外部失敗成本和潛在成本。不過一定存在一個平衡點，如果超過這個平衡點時，防范成本、審核成本和外部保證成本投入之和大于降低內部失敗成本、外部失敗成本和潛在成本的益處，那么再增加防范成本、審核成本和外部保證成本就變得不經濟了。所以從某種程度上講，房地產估價的質量管理就是尋找最佳的經濟平衡點。

二、提升房地產估價質量的收益分析

收益是和成本相對應的概念，經濟學上的收益是指經營活動中投入的各項成本所產生的產出。對估價機構而言，其質量相關的收益是其質量相關的成本投入所產生的收入。

估價機構的業(yè)務收入在總金額上就等于估價機構估價項目的數量與單個估價項目的平均收費相乘，以計算式可以表達為：

估價機構業(yè)務總收入=估價項目數量×單個估價項目平均收費

房地產估價的質量高低分別與“估價項目數量”和“單個估價項目平均收費”有著緊密的關系。

（一）房地產估價質量與估價項目數量的關系

在比較理想的市場環(huán)境下，高質量的房地產估價服務對于委托人有著更高的吸引力，估價機構提升房地產估價業(yè)務質量便能在業(yè)務承攬活動中占據優(yōu)勢地位，獲得更多委托人的青睞。在此情況下，房地產估價質量的提升會增加估價機構取得估價項目的數量。然而在現實中，這種規(guī)律表現得并不明顯。

首先，房地產估價質量的高低具有十分鮮明的主觀性特點。通常，制造行業(yè)需要遵循國家或者行業(yè)制定的質量標準，其質量高低一般可以通過一些物理測量或化學檢驗得到比較客觀的衡量，但房地產估價的質量高低評判無法通過全量化的科學指標去衡量。即便住建部、原質監(jiān)總局發(fā)布了《房地產估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）和《房地產估價基本術語標準》（GB/T 50899-2013）國家標準，中國房地產估價師與房地產經紀人學會發(fā)布了《房地產估價報告評審標準》評判依據，也無法完全給予房地產估價專業(yè)意見（通常以房地產估價報告為載體）準確程度的客觀科學評價。由于房地產估價行業(yè)自帶的屬性，這些國家標準和評審標準的大部分指標都是定性的主觀指標，多名業(yè)內資深專家對于同一份房地產估價報告得出差異較大評審結論的情況在業(yè)內屢見不鮮。常年從事房地產估價理論研究與實踐的專家尚且如此，沒有房地產估價專業(yè)知識的委托人更加無法判斷房地產估價的質量高低。當然，估價機構資質等級、估價師注冊人數等指標是作為“外行人”的委托人比較好判斷的客觀指標，然而這些指標與房地產估價質量高低的相關度并不是非常高，或者說并不全面。

其次，在目前的市場環(huán)境下，估價業(yè)務來源主要取決于房地產相關各類權屬變動或處置等活動，而主導這些活動的機關和單位也比較集中，如房屋征收中的住建、房管等政府管理部門；抵押貸款中的銀行；司法處置中的法院；繳納房地產稅收中的稅務機關等。房地產估價業(yè)務的獲取，在一定程度上還取決于估價機構負責人與上述機關單位的社會人脈關系、投入的市場拓展費用等因素。防范成本、審核成本和外部保證成本的投入對業(yè)務承攬量的影響比較小。也就是說，在目前我國房地產估價行業(yè)中，依靠機構良好的房地產估價質量吸引客戶依然任重道遠。

（二）房地產估價質量與單個估價項目平均收費的關系

在一般制造業(yè)和服務業(yè)中，產品或服務的高水準和客戶的高滿意程度聯系密切。例如，一輛功能和性能優(yōu)秀的汽車可以贏得顧客的良好感受；一家提供色香味俱全美食的飯店可以贏得顧客的青睞和好感。質量好的產品，通常銷售價格也會相應提高。

但是，房地產估價行業(yè)具有社會鑒證類中介服務的特殊性，在質量和價格方面就可能出現矛盾的現象。例如，估價委托人需要申請高額的購房貸款，對于其房地產的估價結果期望往往越高越滿意，所以對于房地產估價機構提供準確程度很高的房地產估價報告反而不滿意。又例如，估價委托人需要申報房地產交易稅收，對于其房地產的估價期望往往越低越滿意，所以對于估價機構提供準確程度很高的房地產估價報告也會不滿意。這時，質量好的服務往往無法通過價格來體現。房地產估價質量雖然大多數情況下與其他產品或服務質量一樣，功能和性能越好，顧客感受就越好，價格就越高。但在一些情況下，也會出現功能和性能越好，顧客感受就越差，價格無法體現的結果。這種矛盾性很難在產品制造行業(yè)和大多數服務行業(yè)里看到。

我國目前的房地產估價市場，尚未形成正向激勵房地產估價質量提高的良性競爭環(huán)境，估價機構之間競相通過激烈的價格戰(zhàn)承攬業(yè)務。激烈的市場競爭對于房地產估價質量管理的影響也可以從兩方面來分析。

首先，房地產估價市場競爭越激烈，房地產估價機構越有可能通過降低房地產估價收費來爭取更多的業(yè)務委托。過低的業(yè)務收費將迫使房地產估價機構壓縮經營成本以保持必要的利潤空間。而經營成本的壓力也可能讓房地產估價機構縮減必要的房地產估價執(zhí)業(yè)程序，采用較少房地產估價專業(yè)人員配置數量或者更多雇傭資歷較淺、薪酬較低的專業(yè)人員，從而降低房地產估價質量水平。

圖1 市場競爭影響房地產估價質量傳導過程圖

其次，競爭激烈的房地產估價市場，也將增加房地產估價機構通過迎合委托人不正當要求（如出具明顯偏離正常結果的估價報告）來爭取更多的業(yè)務委托。這將直接傷害作為房地產估價質量核心指標的估價結果的準確程度。

因此，市場競爭因素從兩個方向的傳導（圖1）影響了房地產估價質量，有可能形成“劣幣驅逐良幣”的情況。

三、房地產估價質量的成本收益分析

房地產估價機構的經營必須遵循成本收益原則，只有機構獲得的預期收益超過為此付出的成本時，機構才能存續(xù)。其經營活動始終貫徹著成本收益原則，最高目標就是以最低的成本付出獲取盡可能大的收益，或者在收益既定時盡可能降低付出的成本。房地產估價機構為了提高估價質量，付出的成本會不斷攀升，而要達到盡可能高的估價質量，所付出的成本是沒有上限的，但是與成本相匹配的收益不可能無限制提升。因此，以成本收益的視角來看，估價機構是否著力提升房地產估價質量主要取決于房地產估價質量收入與房地產估價質量成本的比較，也就是估價機構質量經濟效益的高低。估價機構質量經濟效益的計算式可以表達為：

房地產估價質量經濟效益＝房地產估價質量收入-房地產估價質量成本

從計算式中可以得出如下結論：房地產估價質量收入大于房地產估價質量成本，房地產估價質量經濟效益就會大于零，說明估價機構由于增加了防范成本、審核成本和外部保證成本的付出，得到了預期的理想結果，提升了估價業(yè)務量或者提升了估價收費進而提升了估價機構的收入，使機構從中獲益。相反，估價機構付出的質量成本比較高，而與之相對應的質量收入比較低，那么質量經濟效益就會小于零，估價機構將面臨損失。

四、結語

我國目前的房地產估價市場與估價行業(yè)尚有一些不夠規(guī)范的地方，現有的估價市場還未形成對高質量房地產估價的大規(guī)模有效需求。相當一部分委托人的房地產估價需求僅僅是為了滿足某種法定手續(xù)的形式需要，估價收費成為選擇估價機構的首要考慮，反而對房地產估價質量的高低不太在意，甚至有少數委托人更希望估價機構能提供滿足自己需要的低質量估價服務（如出具明顯偏離正常結果的估價報告），因而更傾向于選擇房地產估價質量低下的估價機構。在這樣的環(huán)境下，估價機構提升房地產估價質量進而建立起良好信譽，在很大程度上無法轉變?yōu)槲腥藢纼r機構有效需求的提升，甚至在特殊情況下會降低委托人的有效需求。估價機構的良好口碑無法轉變?yōu)楝F實的經濟效益、估價機構因為房地產估價質量提升而產生的預期收益微乎其微、估價機構感覺“吃力不討好”，必定不愿提升房地產估價質量，這是我國目前房地產估價質量有待提高的一個重要因素。

如何改變“劣幣驅逐良幣”的市場環(huán)境，營造一個規(guī)范的房地產估價市場與估價行業(yè)需要各方一起努力。