房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)優(yōu)化方法

唐俊杰

（昆山市房屋維修資金管理中心，江蘇昆山 215300）

0 引言

房屋維修資金是指用于共用設施設備與共用住宅部位改造、維修的資金。2008 年，財政部和建設部聯(lián)合頒布《住宅專項維修資金管理辦法》［1］，在法律上對房屋維修資金的歸集、支用等業(yè)務作出相應規(guī)定。房屋維修資金目前利用率不高，濟南市的房屋維修資金利用率不到1%［2］。但是隨著民法典將于2021 年正式實施，修改了房屋維修資金相關政策，同時老舊住宅小區(qū)共用設施設備、共用住宅部位等改造、維修的需求不斷增多，房屋維修資金將會受到越來越多人的關注。

房屋維修資金在管理與使用過程中，存在以下突出問題：①投票表決困難。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，房屋維修資金需房屋總面積且總人數(shù)達三分之二以上的業(yè)主表決通過才能支用，而在實際操作中，業(yè)主的投票參與率不高［3］，濟南市需要一個月甚至幾個月才能達到三分之二的要求［2］；②業(yè)主身份難以確認。由于大部分城市都沒有將房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)與房屋權屬系統(tǒng)進行關聯(lián)，很難確認業(yè)主身份，目前的做法是要求業(yè)主把房產(chǎn)證拿出來對照，或者到房屋權屬系統(tǒng)進行核實，效率低下；③維修資金查詢難。業(yè)主查詢自己房屋的維修資金很困難，目前在很多城市，業(yè)主需攜帶房產(chǎn)證、身份證等證件去政府管理部門查詢，給業(yè)主帶來了很大的不便。為此，很多城市也提出了解決辦法。例如：針對投票表決困難的問題，濟南市制定合理的使用及監(jiān)管程序，建立一個透明的決策平臺［2］，通過多種表決形式解決該問題，如委托表決、集合表決等［4］；泰州市采用了“住房醫(yī)保”模式，業(yè)主、物管企業(yè)自愿參保，借助系統(tǒng)解決投票難的問題［5］。針對業(yè)主身份難以確認、查詢難的問題，四川省南充市將房屋維修資金對應的房屋數(shù)據(jù)與房屋權屬系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)關聯(lián)，可達到確認業(yè)主身份的目的［6］。也有學者如陳淑云等［7］提出建立信息化管理平臺，以提高管理透明度。

針對房屋維修資金在管理與使用過程中存在的問題，很多城市管理部門及學者都提出需要建立完整的信息化管理平臺。但是平臺建設成功與否，最主要的是需要實現(xiàn)與房屋權屬部門的數(shù)據(jù)相關聯(lián)，同時完善小區(qū)樓盤信息。

本文通過Apache、PHP、MySQL 等技術，以昆山市為例，優(yōu)化了房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了與房屋權屬部門的數(shù)據(jù)關聯(lián)，完善了小區(qū)樓盤信息，為建立信息化管理平臺奠定了重要的數(shù)據(jù)基礎。

1 相關軟件介紹

系統(tǒng)采用B/S 軟件架構，以PHP 作為編程語言，數(shù)據(jù)庫采用關系型數(shù)據(jù)庫MySQL，InnoDB 作為數(shù)據(jù)庫引擎，SQLyog 作為可視化的MySQL 數(shù)據(jù)庫管理工具，UltraEdit作為文件編輯器，并采用AppServ 進行服務器環(huán)境部署。

2 系統(tǒng)設計

2.1 系統(tǒng)需求分析

系統(tǒng)需求分析是軟件開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)之一［8］。昆山市房屋維修資金在管理與使用過程中也存在著與全國大部分城市相同的問題，即投票表決困難、業(yè)主身份難以確認、查詢難等。

昆山市房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)規(guī)模較大，已繳款房屋數(shù)量達85 萬戶左右。昆山市房屋維修資金的歸集流程為：①開發(fā)商憑借測繪公司的預測報告或實測報告及房屋明細到昆山市房屋維修資金管理中心（以下簡稱：管理中心）繳納房屋維修資金；②開發(fā)商繳款后，由管理中心將測繪報告中的合計面積與開發(fā)商提供的合計面積進行對比，判定資金是否繳足，并開具繳款確認通知書；③開發(fā)商憑借繳款確認通知書到房管處領取房屋銷售備案證；④開發(fā)商出售房屋，并為業(yè)主到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)證。

維修資金歷史數(shù)據(jù)存在以下問題：①房屋維修資金繳存面積不一定等于房產(chǎn)交易中心面積，因為預測面積與實際辦證面積略有差別；②房屋維修資金數(shù)據(jù)并未與房產(chǎn)交易中心的樓盤數(shù)據(jù)相關聯(lián)；③房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)中沒有明確小區(qū)的概念；④不需繳款的房屋數(shù)據(jù)不在房屋維修資金數(shù)據(jù)中，不利于日后的物業(yè)管理。

本文借助管理中心擁有的房管處備案小區(qū)與房屋維修資金繳款單號對應關系表，以房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)、房產(chǎn)交易中心全量數(shù)據(jù)為基礎，開展數(shù)據(jù)優(yōu)化。

2.2 系統(tǒng)總體設計

由一人負責數(shù)據(jù)優(yōu)化任務的分配及檢查，多人負責數(shù)據(jù)優(yōu)化任務的實施。由于此次數(shù)據(jù)優(yōu)化由管理中心自主完成，并沒有高端服務器與經(jīng)費支持，僅使用一臺常規(guī)的辦公電腦作為Web 服務器、多臺辦公電腦作為客戶端完成數(shù)據(jù)優(yōu)化工作。

由負責任務分配的工作人員從管理中心擁有的房管處備案小區(qū)與房屋維修資金繳款單號對應關系表中，以小區(qū)為單位，將小區(qū)名稱分配給參與數(shù)據(jù)優(yōu)化的工作人員。參與優(yōu)化的工作人員通過房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)及維修資金歷史數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)查詢對應明細，通過調用數(shù)據(jù)優(yōu)化模塊，最終獲得優(yōu)化后的數(shù)據(jù)，并將其以Excel 形式保存。負責任務分配的工作人員再通過小區(qū)名稱，從優(yōu)化后的目錄里獲取小區(qū)所有明細，通過房屋唯一性檢查后最終定稿。如果房屋唯一性檢查有誤，則退回修改，直至檢查無誤。

整個系統(tǒng)數(shù)據(jù)流如圖1 所示。

2.3 系統(tǒng)結構設計

房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)優(yōu)化包含3 部分：用戶管理模塊、數(shù)據(jù)查詢模塊、數(shù)據(jù)優(yōu)化模塊。

（1）用戶管理模塊。實現(xiàn)了對用戶訪問網(wǎng)頁權限的控制，防止數(shù)據(jù)泄露。每個有權限訪問Web 服務器的用戶會在Web 服務器上得到一個可供其編輯的目錄地址。

（2）數(shù)據(jù)查詢模塊。實現(xiàn)了用戶通過房屋維修資金繳款單號、小區(qū)名稱、繳款單位等維度查詢房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)；通過小區(qū)名稱、地塊號等維度查詢房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，通過該網(wǎng)頁能夠獲取小區(qū)的全量數(shù)據(jù)，以彌補維修資金歷史數(shù)據(jù)的不足。

（3）數(shù)據(jù)優(yōu)化模塊。通過該模塊可獲得小區(qū)所有房屋數(shù)據(jù)及繳款情況，且房屋數(shù)據(jù)與房產(chǎn)交易中心進行了關聯(lián)，面積與房產(chǎn)交易中心保持一致，特例除外；同時保證了所有核對房屋的一致性，防止不同房屋與同一個房產(chǎn)交易中心房屋進行關聯(lián)。

整個系統(tǒng)結構如圖2 所示。

2.4 系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設計

系統(tǒng)共涉及兩張表：房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)表jiaoyizhongx?in_room、房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)表fangyiwei_room。房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)表記錄了房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)表記錄了房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)。

（1）jiaoyizhongxin_room 表。該表用于存儲房產(chǎn)交易中心房屋的基礎信息，含字段RoomCode（房屋唯一碼）、Land_No（地塊號）、Build_No（幢號）、Room_No（房號）、H_Use（房屋用途）、CurFloor（樓層號）、Location（房屋地址）、B_Area（房屋面積）、District（房屋所在區(qū)鎮(zhèn)）、Per?tain_Area（房屋附屬面積）等。

Fig.1 System data flow圖1 系統(tǒng)數(shù)據(jù)流

Fig.2 System structure圖2 系統(tǒng)結構

（2）fangyiwei_room 表。該表用于存儲房屋維修資金對應房屋的基礎信息，含字段Louhao（樓號）、Danyuanhao（單元號）、Fanghao（房號）、Mianji（建筑面積）、Danjia（繳款單價）、Shoujiaojiner（繳款金額）、Jiaokuandanhao（繳款單號）等。

3 系統(tǒng)實現(xiàn)

3.1 用戶管理模塊

用戶管理模塊功能全部通過PHP 頁面實現(xiàn)。用戶登入權限管理功能的實現(xiàn)方法為：在相關網(wǎng)頁上添加控制模塊，每次用戶通過客戶端訪問網(wǎng)頁時，網(wǎng)頁首先抓取客戶端的IP 地址，然后檢查該地址是否在預設范圍內，如果IP不滿足要求，則拒絕訪問，最終實現(xiàn)對用戶的訪問控制。具體核心PHP 代碼如下：

Web 服務器共享目錄管理功能的實現(xiàn)方法為：在相關網(wǎng)頁上添加參數(shù)設置模塊，執(zhí)行相關PHP 網(wǎng)頁時，網(wǎng)頁會根據(jù)用戶客戶端的IP 地址，從指定目錄文件中讀取數(shù)據(jù)，為接下來的邏輯處理作準備。具體核心PHP 代碼如下：

此次由4 位工作人員負責數(shù)據(jù)優(yōu)化，1 位工作人員負責任務分配，故通過PHP 網(wǎng)頁簡單地實現(xiàn)了用戶登入權限管理以及Web 服務器共享目錄管理功能。如果工作人員較多，建議在數(shù)據(jù)庫里建立用戶訪問控制表，通過PHP 網(wǎng)頁以及用戶訪問控制表實現(xiàn)用戶管理模塊。

3.2 數(shù)據(jù)查詢模塊

數(shù)據(jù)查詢模塊功能的實現(xiàn)有以下2 個步驟：

（1）歷史數(shù)據(jù)導入。通過CSV 格式的數(shù)據(jù)文件，利用SQLyog 工具將維修資金歷史數(shù)據(jù)、房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)導入數(shù)據(jù)庫中，并對維修資金歷史數(shù)據(jù)表中的“繳款單號”字段建立索引，提高查詢效率；房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)表中沒有“小區(qū)名稱”字段，小區(qū)名稱包含在“房屋地址”字段里，而索引不會提高模糊查詢效率，故不對“房屋地址”建立索引。

（2）數(shù)據(jù)查詢。維修資金歷史數(shù)據(jù)查詢、房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)查詢都是通過PHP 程序的mysql_connect 函數(shù)訪問數(shù)據(jù)庫［9］，獲取特定字段的數(shù)據(jù)明細，并將空值部分在網(wǎng)頁上用“nodata”代替，為接下來讀取數(shù)據(jù)作準備。如果使用空值，讀取數(shù)據(jù)時則無法精準判斷字段的實際意義。

3.3 數(shù)據(jù)優(yōu)化模塊

3.3.1 優(yōu)化方案說明

此次數(shù)據(jù)優(yōu)化未使用房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)與房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)全量匹配，主要出于如下原因：

（1）房屋維修資金及房產(chǎn)交易中心存儲的小區(qū)名字不規(guī)范，很容易匹配不到，即使匹配到，也無法保證該房屋的小區(qū)名字是否正確。

（2）此次數(shù)據(jù)關聯(lián)不僅要關聯(lián)房屋，同時還要將房產(chǎn)交易中心的房屋面積覆蓋原房屋維修資金對應的房屋面積，但不能機械地覆蓋，必須要驗證覆蓋后，面積乘以單價與實際財務金額基本一致，如果差別很大，則還是以繳款時的面積為準。

針對以上原因，此次數(shù)據(jù)優(yōu)化采用以小區(qū)信息為主、財務信息為輔的方式進行數(shù)據(jù)優(yōu)化。

3.3.2 數(shù)據(jù)優(yōu)化

將房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)與房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)進行匹配，匹配的關鍵字有3 個：小區(qū)名稱、樓幢號、房號。匹配成功后，房產(chǎn)交易中心的房屋唯一編號會添加到匹配成功明細中，同時房屋面積以房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)為準。工作人員需將待匹配的維修資金明細、房產(chǎn)交易中心明細放到Web 服務器指定的目錄文件中，jiaoyizhongxinroom.txt、fangyiweiroom.txt 分別用于存放房產(chǎn)交易中心房屋數(shù)據(jù)和房屋維修資金對應的房屋數(shù)據(jù)。通過反復執(zhí)行程序erci?shuzhuan.php，最終得到小區(qū)的全量數(shù)據(jù)，其中包括未繳款的房屋數(shù)據(jù)。程序流程如圖3 所示。

Fig.3 Data matching process圖3 數(shù)據(jù)匹配流程

3.4 房屋唯一性檢查

由于有些小區(qū)名字比較相似，工作人員查詢房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)時，可能會因為疏忽，沒有把相似的小區(qū)房屋剔除，最后導致新的房屋維修資金數(shù)據(jù)中存在其它小區(qū)的房屋數(shù)據(jù)。為防止同一房產(chǎn)交易中心的房屋在不同小區(qū)內重復出現(xiàn)，設計程序loupanjiance.php 用來判斷此類情況。程序用到兩個文件：new_fangyiweiroom.txt、total.txt，分別用于保存待檢查的數(shù)據(jù)和已檢查的數(shù)據(jù)合集。昆山市房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)規(guī)模在130 萬條左右，

推算total.txt 的數(shù)據(jù)也在該量級，故程序設計時必須考慮內存溢出的情況。程序每次從total.txt 讀取3 000 行數(shù)據(jù)，并且只讀取小區(qū)名稱、房屋唯一碼，以節(jié)省內存開銷，主要代碼如下：

該程序隨著total.txt 數(shù)據(jù)量的增加，耗時也不斷增加。以下列出了針對不同的total.txt 數(shù)據(jù)量程序所消耗的時間，供讀者參考。

使用5 組數(shù)據(jù)作為樣本，一般小區(qū)的房屋數(shù)量不會超過3 000 戶，故new_fangyiweiroom.txt 始終保持3 000 戶。當total.txt 的數(shù)據(jù)量為5 萬條時，程序耗時25s；當total.txt的數(shù)據(jù)量為15 萬條時，程序耗時80s；當total.txt 的數(shù)據(jù)量為30 萬條時，程序耗時165s；當total.txt 的數(shù)據(jù)量為70 萬條時，程序耗時418s；當total.txt 的數(shù)據(jù)量為130 萬條時，程序耗時860s。如果對于程序耗時比較介意，該方法則不適用，可以考慮其它方法，如將數(shù)據(jù)導入數(shù)據(jù)庫進行數(shù)據(jù)分析等。

4 結語

目前政府管理部門希望借助IT 技術實現(xiàn)對房屋維修資金的科學管理，然而數(shù)據(jù)作為科學管理的根基，很少有人提出對數(shù)據(jù)進行優(yōu)化以及優(yōu)化方法。有些政府管理部門雖然建立了新系統(tǒng)，但并未將數(shù)據(jù)與權屬系統(tǒng)進行關聯(lián)，相關數(shù)據(jù)則屬于數(shù)據(jù)孤島，很難去拓展其它特色業(yè)務。

本文分析了房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)普遍存在的問題及相關問題帶來的影響，通過Web 技術，以較低的軟硬件成本實現(xiàn)對房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)的優(yōu)化，對中小型城市的數(shù)據(jù)優(yōu)化工作可起到一定指導作用。但是本文提出的房屋唯一性檢查程序耗時較長，在實際操作中，當total 數(shù)據(jù)量達到70 萬條之后，建議將多個小區(qū)一并放到new_fan?gyiweiroom.txt 中進行檢查，以減少遍歷全量數(shù)據(jù)的次數(shù)。對于大城市、特大城市的房屋維修資金歷史數(shù)據(jù)優(yōu)化而言，由于程序的耗時問題，可能不適用于本文提出的方法。因此，如何提高程序運行效率是下一步的研究方向。