營造優質商業綜合體空間的策略淺析

王 磊

中鐵建設集團有限公司建筑設計院

1 引言

商業因其多元化的便民服務功能及所能容納日常活動的豐富性成為市民公共生活的重要空間載體。近幾年，我國的商業綜合體正處于快速發展階段，在各一線城市已形成規模，并向二三線城市快速擴張[1]。

基于金華市開發區對完善城市功能、優化城市形象、加快開發區核心區塊產業轉型升級的要求，該區域需增加部分商業和公共服務設施，豐富周邊地塊的公共功能內涵，成為該區域的城市新中心。因此本項目在設計之初，定位為具有規模性、綜合性、區域性等特征的超大型商業、休閑、娛樂一體化的活動空間——超級商業綜合體[2]。

2 項目概述

金華信息產業園項目選址在金華市開發區區塊，東起永康街，北靠李漁路，西至婺州街，南臨丹溪路圍合部分。項目總用地13.55公頃，總規模約為50萬平方米，北、西側均為住宅小區，東、南側為辦公樓。整個項目功能包含綜合商業、商務辦公、五星級酒店、餐飲娛樂等。

本文僅針對該項目綜合商業樓進行綜合分析，該棟樓建筑面積約為20萬平方米，將城市中商業、辦公、餐飲、文娛等城市生活空間功能進行組合，是一個多功能、高效率、復雜而統一的“城中之城”。

3 基于消防合理化的優質商業空間設計策略

整棟建筑體量龐大，210m 的面寬與120m 的進深均超出常規建筑體量，每層建筑面積達2萬平方米。因此如何合理的組織消防疏散，又能保持商業空間的優質化，成為設計過程中的難點。

原方案按室內商業步行街的方向進行設計，其優點是步行街無防火分區概念，無需按中庭及商業建筑的要求劃分多個防火分區，可以節省疏散樓梯及設備數量，從而降低投資成本，增加商鋪利用率。但根據《浙江省消防技術規范難點問題操作技術指南-2017修訂稿》[3]第184條“步行街首層地面至頂棚下檐的凈高不應超過24m”，現方案共六層，室內步行街首層至頂棚下檐為35.8m，遠遠超過地標要求。因此在解決這一難題時，我們進行了三次初步設計的大規模調整。

首次調整，將室內商業步行街改為露天的室外步行街以解決疏散問題。但如此拆分為兩棟建筑的方案會破壞商業空間的連貫性、大幅降低購物的舒適度，該方案被否決。二次調整，將步行街區域高度控制在24m 以內，一方面會嚴重影響西面主立面的完整性，另一方面，減少的西側面積增加到東側商業，導致東側商業層數加高，間接影響辦公塔樓的品質[4]。最終，經多方論證討論，衡量利弊，綜合考慮商業及辦公的運營價值，我們按商業建筑來重新定義整個樓的消防問題，為解決疏散問題將建筑東側中部的首至四層進行了內“凹”型的設計，將挑空區域定義為室外安全區域。最后的建筑總面積及主要界面基本無變化，滿足甲方的要求（圖1）。

圖1 幾次方案調整部位的剖面示意圖

4 合理功能業態的確定

該項目包含4 萬平方米商業零售及近8 萬平方米的康體娛樂業態。最初的設計任務書僅提供了商業零售、康體娛樂、真冰場、KTV、電影院幾個明確的業態，并未提供其余相應的業態細項，亦沒有建筑的定性，給設計工作帶來了極大的困擾。通過市場調研和分析，我們認為傳統業態真冰場與KTV頹勢明顯，應該取消；電影院依舊聚集人氣，則適當調整規模予以保留。最終，我方將業態確定為首二層的商業零售配備簡單輕餐飲及飲品店，三四層業態為康體娛樂及培訓，五六層業態為電影院及配套餐飲等。

5 商業動線設計的策略

一個優質的商業綜合體，因其多元化的便民服務功能及所能容納日常活動的豐富性成為市民公共生活的重要空間載體。傳統的商業綜合體更多的是一個獨立的建筑，顧客只有進入才能產生聯系。而現在的商業綜合體應該根據內部的業態布置，設計更加的人性化的動線，由建筑到場所，由室內向外延伸，內部混合卻又與外部隔而不絕，與外界保持著積極的交流互動。

5.1 商業綜合體的外部動線設計

本項目地處金華市開發區的核心位置，如何合理利用核心區“交通樞紐”的輻射力和影響力，使項目最大化的受益于它帶來的積極影響，是我們這次設計的首要問題。該棟項目西側與南側鄰城市主干路，道路機非混合，人車流量較大。在車流設計上，如直接在道路設置汽車出入口將會帶來主干路交通不暢的巨大隱患，因此將汽車庫入口分別設置于內部場地四周，車輛由城市道路進入園區內部道路而后地下停車場，大幅度減小對城市交通的影響。地面因綠化率等要求，除安排少量臨時停車外，所有車輛均停地下，通過豎向交通直接通達地上商業動線。

步行系統設計上，將辦公人流與商業人流進行動線區分，辦公人流由南、北側道路進入辦公大堂，與商業人流無交叉。商業人流則臨西側主干道開設西南及西北兩個主要入口，設置商業前廣場面朝城市開放，標志性顯著，它能有效提供一個與外部城市喧囂有所隔離的滯留型空間。東側中部通高四層的“凹”字形空間很好地將中心廣場的人流引入商業內部，同時設置了18m寬的通道通往地下一層的商業，將室外空間與室內空間有機結合，同時也增加了空間和景觀的層次。

5.2 商業綜合體的內部動線設計

“形式追隨功能”，既是對商業綜合體的實用部分的功能分析，也是對商業綜合體空間形態類型的探索。我們與運營單位合作，針對商業動線及節點的研究，從水平與垂直動線形式出發，做了如下類型的動線形式研究。

5.2.1 線性動線

線性動線由商業主力店、次主力店、室內步行街組合而成。主力店位于主次出入口、中庭和主要交通連接樞紐處附近，一層主力店另設出入口直接與外部連接。次主力店位于主力店之間，方便主力店為其他的次要環線提供人流量和方向指示性。室內步行街則是商業綜合體項目經常采用的，作為串聯多功能、多業態的紐帶，對形成業態豐富、空間多元的購物空間發揮了重要作用。

5.2.2 環形動線

環形動線顧名思義是線性動線的延伸和回環，使得線性動線循環靈動起來。該項目首至六層，均采用了環形的商業動線設計。從商業綜合體內部功能環線組織和分布特征來看，分別由零售類-娛樂類-餐飲類依次疊加而成。同類型的店鋪集聚分布，廣泛的業種、業態為消費者提供了靈活多樣選擇。

5.2.3 中庭環繞式

本項目共設置6處中庭，位置處于主要線性的流線上。每個中庭不同程度的串聯起上下樓層的業態，如核心的中庭將廣場核心節點中的人流一直擴散至七層屋頂花園區域，充分發揮核心的內聚力及輻射力。中庭流線將上部樓層的可達性變得便捷，進而將垂直商業的活力帶動起來。

5.2.4 混合動線

對比上述三種商業動線，混合動線則更加靈活多變，更多時候也是上述三種動線的交叉融合。促成混合動線的因素，需要必不可少的多樣節點設置和多維的空間分布，將內部空間與外向空間以不同程度相結合，既有可舉行商業表演、展示、促銷等商業活動的室外中心廣場和室內中庭；又有為人們提供除購物以外的休閑聚會場所的靈動的節點或街道。混合動線的良好設計，能更好地體現商業中雜而不亂的通達性，可以讓人們更好地參與到商業綜合體的行為活動中來[5]。

6 結束語

目前，金華信息產業園區已完成結構封頂的建設，隨著后續商業業態的入駐，會促使這里成為金華產業園區最活躍、開發活動最集中的商業中心區。我們希望金華產業園二期項目的商業綜合體不僅能夠成為市民休閑、購物的場所，同時能夠同產業園區的其他建筑一起共同構筑成為新型城市公共場所，帶動城市活力，提升地區形象。