街區型城市商業綜合體空間組合研究及創作實踐
——以贛州市中創國際中心項目為例

文/深圳華森建筑與工程設計顧問有限公司 常發明 鞏儀鵬

0 引言

近年來，隨著我國經濟、社會的不斷進步，發展“新常態”及商業“新零售”等現象陸續出現。在城市綜合體建筑領域，商業地產發展面臨如下問題：開發出現泡沫，尤其在三四線城市的商業綜合體規劃建設中，建設量過大、供大于求、貪大求洋的現象明顯；國內商辦綜合體在業態、空間、動線上呈現同質化，缺乏個性，需要創新；受電商沖擊較大，商業開發和設計亟需增加體驗感和不可代替性。

1 工程概況

贛州作為江西贛南地區中心城市，也是國內客家人聚居地的主要城市之一，近年來大量建設商業綜合體。中創項目（J2地塊）位于贛州章江新區。根據新城市規劃，章江新區是贛州城市未來發展的核心區，將建設成為集行政、商務、文化、博覽、居住等功能于一體的高檔綜合區，成為新贛州行政、文化、體育、娛樂、商業、金融、貿易及居住中心。

項目用地位于城市軸線的關鍵節點，是長征大道、新贛州大道、贛江源大道3條主干道的交匯處。用地北側是城市主干道長征大道，西北側是新贛州大道，北鄰贛江源大道，西南側為長崗路，東南側鄰蓉江路（見圖1）。用地分為大小2個地塊，總用地面積34826.7m2，總建筑面積232887.5m2。基地交通便捷，西北側為G15待建商務、商業地塊，北側H22地塊為已建辦公樓，西南側為待建商業地塊，東南側為待建住宅地塊。用地北側及2個地塊之間為大面積公共綠化用地，空間開闊，外部景觀條件優越。

圖1 項目用地區位及周邊交通

2 整體空間布局

尊重章江新區及“魚眼”地段城市設計，沿“魚眼”環形依次布局3棟高150m的甲級寫字樓、公寓式酒店、文化藝術產品創作展示交易大樓。3棟塔樓交相輝映，與沿蓉江路超高層塔樓共同形成優美的城市天際線（見圖2）。沿“魚眼”環形布局與沿場地周邊布局方式相結合，兼顧城市空間的通透性和塔樓自身的景觀視野及采光（見圖3）。塔樓布局考慮J3及J6地塊的規劃方案，沿長崗路水游城一側打開，延續水游城空間尺度；沿蓉江路公寓式酒店與J6地塊庭院空間完美結合。

空間軸線避開轉角城市廣場空間，并加大退線，形成有效入口集散廣場；重點打造的150m甲級寫字樓位于場地西北側，面向長征大道和新贛州大道2條主干道，廣闊的景觀視野與良好朝向相結合，地位卓著；文化藝術產品創作展示交易大樓位于J2-2地塊，獨立占地，獨立體量。大樓面向長征大道和贛江源大道，具有昭示性。裙房商業采用街區Mall模式，用連續外廊串聯中小尺度的商業體量，具有更好的通透性，適合較低的建筑密度并能有效增加公共綠地面積。商業空間多退臺，并面向街道、廣場、庭院開放，具備城市性與開放性。在預留足夠退線后，商業沿場地周邊布局，從而使商業動線最大化，并留出較大尺度的中央庭院。中央庭院面向北側“魚眼”位置的城市公共空間開放，使場地內外的人流貫通，為庭院空間增加休閑特質。同時在新贛州大道與長崗路交叉口設置2000m2城市廣場，廣場與中央庭院有效互動，并與周邊相鄰地塊共享人流（見圖4）。利用基地西北高、東南低的特點，形成雙首層概念：將總體正負零標高設置在110.500，沿新贛州大道和北側城市公共空間基本平進商業1層；同時沿東南側蓉江路、長崗路地下1層設置臨街商業，與城市道路標高105.500銜接。

圖2 整體空間布局

圖3 空間組合研究模型

圖4 中庭空間效果

3 場所精神及效應

諾伯格·舒爾茨曾提出建筑的“地點感”，其認為建造過程就是要使基地本身的潛在意義被發掘，從而使這個地點的精神意義得到體現。中創項目在設計過程中著重考慮項目場所“在地”屬性，即充分尊重贛州城市地域特色，呼應場所的精神意義。通過對贛南客家圍屋空間語言的轉譯，成為本案空間組合設計的出發點（見圖5）。與城市軸線空間關系通過“圍屋式”綜合體外部空間設置，類同心圓的場所空間不僅作為交通聯系體，高效串聯綜合體各層動線，也最終形成區別于其他同類型項目的空間組合特征，具備自身特色及地域特征（見圖6，7）。場所的不同效應也是綜合體設計需考慮的因素之一。一般來說，城市建筑綜合體的功能空間系統具有2種屬性：以商業、辦公、酒店、居住等功能為代表的盈利性效應；以文化展示空間、體育休閑、社區服務、交通等功能為代表的非盈利性效應。盈利性效應所產生的經濟價值為非盈利性功能創造生存條件，非盈利性功能也為整體場所營造提供幫助。例如，通過不同尺度、不同屬性的場所空間設置，其既可作為周邊餐飲的室外延伸，又可容納兒童活動設施和文化藝術設施。此類空間為項目整體創造優異的場所。

圖5 贛南客家圍屋空間組合

圖6 與城市軸線空間關系

圖7 城市邊界空間關系

4 街區型復合空間

“街區型復合空間”即商業綜合體為滿足消費者在物質或情感上的訴求，通過互動交流及親身體驗等方式，以商業建筑空間的相互組合為道具，為消費者營造互動性強、值得回憶的活動場所。中創項目通過沿街面、內街雙層界面設置不同尺度的平臺、廣場節點、露天花園，人們在購物的同時享有更多交往空間。項目考慮的重要空間元素——屋頂花園，其不僅是各種設備的專屬空間，也是城市綜合體設計不容忽視的要素。從節能及建筑可持續發展而言，其不僅可降低商業綜合體能耗，改善生態微循環，也能加大城市綠化標準，提高綠地率。屋頂花園還能隔聲降噪，提高消費者在綜合體空間中的愉悅體驗。屋頂花園的垂直綠化及綠色視覺效果可有效緩解視覺疲勞，有利于城市綜合體其他功能空間中的使用者。

5 城市性及可持續發展

商業建筑綜合體兼具“建筑屬性”與“城市屬性”。商業綜合體的“城市屬性”體現在其內在城市性及外在城市性二者之間的關系方面：外在城市性聚焦于建筑要素之間形成的城市空間結構，與城市空間進行雙向滲透及互補；內在城市性的核心在于綜合體自身具備完整的系統及運作體系，并具有與城市運作相似的特征。當下，商業建筑綜合體開發建設問題在于過于重視其內在城市性，如經濟效益、快速復制開發、拿來主義、千城一“體”（綜合體），這種短視導致大部分城市商業綜合體失去長久活力。中創項目在空間組合方面兼顧城市外在屬性與內在屬性的關系，順應城市發展脈絡，使內外城市空間均衡協調（見圖8，9）。設計之初，通過研究項目所在地章江新區的上位城市規劃及城市發展趨勢，并經過市場調研，研究當地人群的消費習慣及購物心理，兼顧商業綜合體內在與外在城市性特征，進行建筑空間組合布局。通過合理樓棟落位，圍合出類似當地的圍屋建筑，兼顧地域特色及城市發展訴求。此外，面對高強度城市開發，城市“生態性”臨界點越來越高，建筑可持續發展問題不可避免。城市建筑綜合體是從多維立體角度思考和規劃城市與建筑的最佳實踐平臺。項目在綠色建筑設計方面設置雨水回收裝置、中水循環系統、可呼吸式幕墻系統等，響應我國的可持續發展理念。

6 結語

街區式商業綜合體外部開放空間即該商業綜合體類型的核心特色空間，也是消費者行為的主要引導空間，具有功能復雜、形式靈活的特征。通過對此類型空間組合的研究，場地街區化、小型化不僅有利于商業銷售及商業運營，也對創造合理的建筑與城市尺度、豐富建筑的城市內涵起到積極作用。

圖8 與周邊生態融合

圖9 城市空間效果