上海地區新規范下智能化系統組成及工程造價探討

牛軍艷

（建發房地產集團上海有限公司，上海 200082）

0 引言

隨著科技不斷發展進步，智慧社區、智慧城市的發展也被提上日程，完善的智慧社區可給居民生活帶來諸多方便。近年來，上海大力發展智慧社區，上海市質量監督局于2018 年5 月發布DB31/T 294—2018《住宅小區智能安全技術防范系統要求》，要全面提升住宅小區智能化建設水平。以上海寶山某項目為例進行分析，探討新規范下上海地區封閉式小區智能化系統的組成及造價水平。

1 智能化系統的組成

在DB31/T 294—2018 規定中，上海新建封閉式住宅小區智能化必須設置13 個系統，如圖1 所示。

圖1 上海新建封閉式住宅小區智能化系統構成

2 智能化各系統應用場景及造價測算分析

新規范下，新建封閉式住宅小區智能化造價約50 元/m2（建筑面積），各系統的應用場景及造價如下。

1）周界報警系統 采用六線制脈沖電子圍欄系統，系統由高壓電子脈沖探測器、前端圍欄、網絡控制鍵盤和管理軟件組成。如有人入侵時，脈沖電子圍欄主機同時產生對人體安全的高、低2 種峰值電壓的低頻高壓脈沖，輸送到前端圍欄上，形成威懾和阻擋作用。周界報警系統造價約占整個智能化系統的1.2%，造價約為0.6 元/m2，主要材料設備測算依據品牌為豪恩，影響該系統造價的關鍵因素為電子圍欄長度，由電子圍欄的長度可估算出該系統內脈沖電子圍欄控制器的數量，從而較精準地估算該系統造價。

2）門禁管理系統 在小區出入口、各棟樓首層大堂和消防樓梯入口、地下室電梯廳入口、消防樓梯口及屋頂層安裝門禁讀卡設備；在小區人行出入口安裝智能門禁管控人員進出。門禁管理系統造價約占整個智能化系統的10%，造價約為5元/m2，主要材料設備測算依據品牌為捷順，影響造價關鍵因素包括：樓棟單元數、地下室單元出入口數量、小區人行出入口數量，依據各出入口的數量可較精準地測算各主要設備，如人臉識讀設備、讀卡器、開門按鈕等的數量，從而進行造價細分測算。

3）可視對講系統 對來訪客人與業主之間提供可視通話，并由業主遙控安裝在入戶大堂的門鎖開關，對進出人員進行身份識別，在單元門實現刷卡+手機藍牙、二維碼門禁+ 人臉識別的開門方式?？梢晫χv系統造價約占整個智能化系統的22%，造價約為11 元/m2，測算依據對講機品牌為太川，影響該系統造價關鍵因素為：總戶數、地上地下單元數、小區人行出入口數量等，該系統中的對講機在房屋銷售過程中往往是客戶較關注的敏感點，而對講機品牌、型號不同，則價格會有成倍差距，如太川和羅格朗的彩色可視七寸屏功能相似，但價格差距可達3 倍，太川品牌常規七寸屏可視對講機工程造價約600 元/臺，羅格朗則約為1 600 元/臺。各項目在選擇可視對講機時需根據項目定位、預計售價水平及市場環境等方面因素選擇客戶敏感點較高的可視對講機。

4）室內安防報警系統 確保對非法入侵行為及時發出報警，系統應即時推送所有入侵報警、緊急報警和緊急求助報警的報警區域、報警時間、報警類型等基本信息至智能集成數據服務設備。該系統造價約占整個智能化系統的11%，造價約為5.7 元/m2，主要材料設備測算依據品牌為優周，影響造價關鍵因素為：總戶數、1～2 及頂層總戶數等，如進門口、客廳、靠窗的餐廳、衛生間、廚房及每個臥室需各配1 支紅外探測器，每個房間及客廳均需配置1 支緊急報警按鈕。

5）視頻監控系統 為確保小區公共區域內及時發現非法行為，并記錄相關影像資料，實現數字化管理，在小區內安裝網絡攝像機，進行24h 錄像。所有前端攝像機將監控區的情況以視頻信號方式實時傳送到管理中心，值班人員在安保中心通過監視器可隨時了解這些重要場所的情況。該系統造價約占整個智能化系統的31%，造價約為15.5 元/m2，主要材料設備測算依據品牌為?？低?，新規范要求在小區人行、非機動車出入口等重要區域采用人臉識別攝像機，加大了攝像機的覆蓋范圍。影響該系統造價的關鍵因素包括各出入口數量。

6）停車場管理系統 通過車牌自動識別技術，運用動態視頻和靜態圖像高精度識別車牌，系統應即時推送所有進出車輛的出入部位、出入時間、牌照、車型、數據、圖片（含全景）等基本信息至智能集成數據服務設備。停車場管理系統造價約占整個智能化系統的4%，造價約為2 元/m2，主要材料設備測算依據品牌為捷順，影響造價的關鍵因素包括：小區車行出入口、地庫車行出入口。該系統在方案設計時，需與小區后期的物業管理公司交圈，結合物業公司相關意見，落實于方案圖中，便于后期物業管理。

7）電梯五方對講系統 可聯動監控系統，當發生前端對講時自動調取相應電梯圖像上墻顯示。一般電梯井道內隨行線纜、電梯對講設備由電梯廠家提供并安裝，智能化單位完成由各電梯機房到弱電機房的4 芯屏蔽對講信號線的敷設工作；電梯五方對講系統造價約占整個智能化系統的1.3%，造價約為0.7 元/m2（智能化單位僅預留電線），影響該系統造價的關鍵因素為電梯數量。

8）實時電子巡更系統 通過前端電子標識設備標簽，配置移動手持終端，對安保人員巡邏路線進行規劃，實時上傳巡檢信息；發現故障或有異常，可通過手持機的異常上報功能將現場故障機器信息用圖片、視頻、文字等方式上報給管理平臺；實施電子巡更系統造價約占整個智能化系統的1%，造價約為0.5 元/m2，主要材料設備測算依據品牌為賽斯韋爾，影響造價關鍵因素包括占地面積、物業需求等。該系統的配置也需要結合小區后期物業管理公司的意見。

9）人證對比系統 在小區出入口崗亭分別設置1 臺人證對比一體機，可實現對陌生人及訪客人臉數據信息的采集對比，實現小區安全管理。人證對比系統造價約占整個智能化系統的0.8%，造價約為0.4 元/m2，主要材料設備測算依據品牌為敏達，影響造價關鍵因素為小區人行出入口（帶崗亭）。

10）機房工程系統 在監控中心安裝一套監控拼接屏和控制操作臺，智能化部分各個子系統的主設備均集中安裝在智能化監控中心內。機房工程系統造價約占整個智能化系統的2%，造價約為1.2 元/m2，主要材料設備測算依據品牌為科士達，影響造價的關鍵因素為總建筑面積。

11）集成管理平臺 接收各系統及各物聯網應用平臺推送的數據資源，進行統一接入、數據清洗、集成匯聚、數據轉發。其數據資源應包括住宅小區的各類智能安全技術防范系統的靜態數據及動態數據，跨平臺各系統的實時信息顯示、關聯信息檢索及歷史信息查閱，并應能根據所設定的直接條件和間接條件進行智能統計、導出報表。該系統造價約占整個智能化系統的10%，造價約為5 元/m2，影響造價的關鍵因素為總建筑面積。

12）智能化專網系統 用于接入監控、門禁等智能化設備，采用接入層、匯聚層、核心層3 層網絡結構，星形連接方式組網，各終端點通過CAT5e 網線就近接入接入層交換機，各接入交換機通過CAT5e 網線就近接入匯聚層交換機，匯聚層交換機采用光模塊，通過8 芯單模光纖直連管理中心的核心交換機進行組網。該系統造價約占整個智能化系統的4%，建筑約為2 元/m2，影響造價的關鍵因素為各出入口數量。

13）室外管網系統 造價約占整個智能化系統的2%，約為1.2 元/m2；影響該系統造價的關鍵因素為小區占地面積。此處的管網敷設主要為視頻監控系統的室外管道，其他智能化各系統管道主要以預埋敷設為主，一般由總承包單位負責預埋。

以上為新規范下必須配置的系統，各系統的造價測算均以規范底線配置為依據。實際在各項目實施過程中，為提升小區品質，增加營銷點，提升客戶滿意度，開發企業還會根據各項目的檔次進行適配，如增加背景音樂系統、LED 顯示屏系統、EBA 等，更高檔的項目還會配置家居智能化系統等。

3 結語

隨著社會進步和人民生活質量不斷提高，2020 年的新冠疫情對人民的生活及出行影響很大，同時對健康的居住環境也有了更新的認識和要求，面對疫情的發展，思考疫情過后居民居住習慣的變化，為滿足居民對智慧社區方面不斷提升的需求，部分大型開發公司內部已提升智能化底線配置（較規范增加），如在社區出入口配置人臉測溫一體機，兼具人臉識別與快速測溫功能，實現零接觸測溫，安全事件及極端天氣預警，包括室外公區環境檢測、地下大堂公區環境檢測、生活用水水箱水質檢測、化糞池井蓋開啟狀態檢測等。相信隨著科技的不斷進步及人民生活需求的不斷提升，未來住宅智能化系統的發展不可限量，各地規范標準也將會不斷提升。