未明確登記類型的借名買房應如何辦理登記

徐映雪

摘要：隨著我國房地產市場的發展，借名買房問題屢見不鮮，由此引發的糾紛和爭議不斷。在法院生效法律文書中只確認了房屋歸借名人所有，未明確辦理何種登記類型的情況下，應辦理不動產轉移登記還是更正登記已成為目前各地登記機構爭議的焦點。結合一則案例，進行簡要分析。

關鍵詞：借名買房;更正登記;轉移登記

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0047-50 收稿日期：2021-10-05

案例：

2017年3月，張某為了規避限購政策，與李某簽訂了《房產代持合同》，以李某的名義購買一套商品房，張某支付了全部房款及稅費，由李某簽訂商品房買賣合同，辦理網簽備案并申請登記，不動產登記機構將該房屋登記在了李某名下。2020年4月，張某具備了購房條件，想讓李某把該房屋轉移給自己，但李某不愿配合辦理房產過戶，遂張某訴至法院。法院最終判決“確認坐落于某地的房屋產權歸原告張某所有”，李某未上訴。現張某持法院判決書及生效證明來不動產登記機構申請將房屋辦理至自己名下。不動產登記機構應如何辦理登記？

分析：

隨著我國房地產市場的發展，大中城市房價不斷攀升。為了抑制房價過快上漲，合理改善供需關系，國家針對不同的社會消費群體出臺了相應的限制購房政策。實踐中，不少人為了追求個人利益，采取各種手段規避限購政策，其中最為常見的就是借名買房行為。借名買房是指房屋的實際出資人（借名人）因主觀或客觀原因，不能以自己名義買房，與他人（出名人）達成口頭協議或簽訂書面合同，借用他人名義買房并登記房屋所有權，待條件具備后再將房屋登記到自己名下的行為。該行為的發生是各方主體之間自發的經濟行為，由此引發的糾紛不斷，已是一個屢見不鮮的問題。除了規避國家限購政策外，隱瞞真實財產信息、爭享特定購房優惠、城鎮居民購買農村私有房屋等也是借名買房的常見原因。

由于我國目前尚未有明確的法律法規出臺，學術界和司法實務中對借名買房存在“物權說”與“債權說”兩類觀點，各地法院在遇到此類糾紛時常常出現同案不同判的情況。對不動產登記機構而言，法院已出具生效法律文書的情況下，無需再為誰是房屋的真正權利人而糾結，依據生效法律文書辦理即可。但存在的問題是，大多數法律文書雖明確了房屋的權利歸屬，但未明確應辦理的不動產登記類型，如上述案例判決書中所描述的“確認坐落于某地的房屋產權歸原告張某所有”。在這種情況下，不動產登記機構就需考慮辦理登記時應選擇何種登記類型，這也是各地登記機構爭議的焦點。

目前主要存在兩種觀點：第一種觀點認為應辦理不動產轉移登記;第二種觀點認為應辦理更正登記。

認為應辦理轉移登記的主要基于以下幾點理由：一是雖然借名的初衷是為了規避國家政策，但雙方均具有相應的民事行為能力，簽訂的相關合同是雙方的真實意思表示，法院的判決結果也和合同相一致，故應依據法院判決及相關合同過戶給真正的權利人;二是符合《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第27條第7項“因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權力發生轉移”的情形，“當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記”;三是借名買房所造成的真實權利人與不動產登記簿記載不符的情形，并非不動產登記機構主觀或客觀的過失，故不屬于登記錯誤，不適用更正登記的范疇;四是根據《實施細則》第79條第2款的規定，依申請更正登記的需提交“證實登記確有錯誤的材料”，登記機構當時辦理登記時收取的有關證明材料、文件與申請登記的主體及內容一致，登記申請也未違反法律、行政法規的規定，現在無法提交“證實登記確有錯誤的材料”;五是最終結果都是生效法律文書確認的權利人取得所有權，登記機構采取何種登記類型對結果影響不大。如按更正登記辦理，則申請人無需繳納任何稅費，一旦辦理錯誤恐造成國有資產流失，增加登記風險。

筆者認為第一種觀點和理由有一定的偏差，支持第二種觀點，即應辦理更正登記。主要原因如下：

其一，最高人民法院于2020年12月26日做出了（2020）最高法民再328號民事判決書，判決借名人“為規避國家限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，案涉借名買房合同應認定為無效”。合同一旦被認定無效就自始不發生法律效力。據此類推，上述案例中張某同樣是為了規避國家限購政策而借名買房，故其與李某簽訂的房產代持合同可能為無效合同，不能作為不動產登記機構辦理登記時的參考依據。

其二，《實施細則》第27條規定適用情形的前提是“導致不動產權利轉移的”，申言之，即應導致不動產權利從一個權利主體轉移到另一個權利主體。而上述案例中人民法院經調查，最終做出了房屋產權歸張某所有的判決，并未承認李某享有不動產權利的合法性，故不能認定李某為不動產權利主體，不屬于不動產權利從一個權利主體轉移到另一個權利主體的情形。

其三，憑人民法院生效法律文書申請的并不一定就是轉移登記。人民法院生效法律文書確認的房屋權屬與登記簿記載不一致，即房屋真實權利人與名義物權人不一致，屬于登記錯誤的一種類型。

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）對不動產立法模式實質上采用的是以登記要件為主的原則，以登記作為不動產的物權公示方法，賦予了不動產登記簿權利公信力和推定力。即在沒有足夠的證據證明登記存在錯誤時，就推定不動產登記簿上的權利人為真實權利人。即使登記簿記載存在錯誤，第三人也有理由相信登記簿上記載的權利人為真實權利人。其基于對登記簿的信賴而進行的交易，法律就推定是善意的，要保護其取得的權利。

但是在實務中，房屋名義物權人與真實權利人有時處于不相一致的狀態，如上述案例，如果直接按照登記推定力與公信力來進行判定，將會損害真實權利人的利益。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》（法釋〔2020〕24號）第2條規定，“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持”。《民法典》第220條規定，“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正”。

由此可知，更正登記的適用情形為“不動產登記簿記載的事項錯誤”，可以理解為登記錯誤。值得注意的是，并非所有的登記錯誤均為不動產登記機構的主觀或客觀過錯造成。造成登記錯誤的原因很多，主要可以分為以下幾類：一是因登記申請人提供虛假材料導致登記錯誤;二是因相關中介機構出具的材料存在錯誤導致登記錯誤;三是單純由登記機構辦理失誤導致的錯誤，如登記機構在辦理登記過程中未履行合理審慎的義務，出現筆誤、疏忽等;四是登記機構的登記行為本身并無錯誤，因人民法院、仲裁委員會生效法律文書確定權利歸屬、內容與不動產登記簿所記載的權利狀況不一致，或使登記原因不成立、無效而導致的登記錯誤。

目前，世界各國對登記錯誤范圍的理解有狹義和廣義之分。如日本采取的是“狹義論”，認為上述第三種類型即單純由登記機構辦理失誤導致的錯誤才屬于登記錯誤，其余均不屬于;瑞士、德國采取的是“廣義論”，認為上述幾種類型均屬于登記錯誤的范疇。根據《不動產登記操作規范（試行）》16.1.1規定，“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，或者人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產權利歸屬、內容與不動產登記簿記載的權利狀況不一致的，當事人可以申請更正登記”。由此可知，我國采取的是“廣義論”。上述案例的情形屬于第四種類型，即因人民法院生效法律文書確定權利歸屬與不動產登記簿所記載的權利狀況不一致，屬于登記錯誤，應辦理更正登記。

其四，登記機構當時辦理登記時收取的有關證明材料、文件與申請登記的主體及內容一致，登記申請也未違反法律、行政法規的規定，只能說明登記機構辦理登記時已盡到合理審慎的義務，不存在主觀或客觀的過失，不能說明沒有登記錯誤。目前，人民法院出具的生效法律文書直接導致了權利歸屬與不動產登記簿所記載的權利狀況不一致，故人民法院判決書及生效證明即為“證實登記確有錯誤的材料”。

其五，雖然表面上看登記結果均為張某取得房屋所有權，但登記機構采取錯誤的登記方式涉嫌程序錯誤。不動產登記行為屬于一種行政確認行為，其合法性既包括實體合法也包括程序合法。所謂程序合法即在做出具體行政行為的過程中，采取的方式、步驟、順序、期限等程序要件均符合相關法律規定。程序錯誤會直接導致登記錯誤。如果采取轉移登記的方式，就意味著張某申請登記時需繳納相關稅費或提交稅務部門出具的免稅證明，否則屬于登記要件缺失，登記機構無法受理，此時就存在張某不服起訴登記機構的風險。即使張某繳納了相關稅費或提交了免稅證明，如登記錯誤則會給張某造成不必要的損失與負擔，損害了張某的合法權利。根據《不動產登記暫行條例》第29條的規定，不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，依照有關規定應承擔賠償責任。所以，觀點一認為的“登記機構采取何種登記類型對結果影響不大”是錯誤的。

綜上所述，不動產登記機構應為張某辦理更正登記。