寧夏葡萄酒產業用地確權登記政策解析

馬倩 葉立 王震

摘要：隨著寧夏葡萄酒產業的不斷發展，規范開展葡萄酒產業用地及地上定著物確權登記，保障葡萄酒產業用地權利人的合法權益，充分發揮不動產登記對葡萄酒產業發展的要素保障作用，確保政策紅利充分釋放，制定和完善寧夏葡萄酒產業用地確權登記政策措施勢在必行。

關鍵詞：葡萄酒產業用地;定著物;確權登記;政策措施

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）12-0052-55 收稿日期：2021-10-08

近年來，寧夏回族自治區葡萄酒產業進一步發展壯大。寧夏回族自治區自然資源廳的摸底數據表明，全區葡萄酒產業用地約50萬畝，其中國有農用地約占40萬畝。在對11個縣（市、區）開展的葡萄酒產業用地摸底調查中，除基本摸清全區210余家葡萄酒企業土地性質、權屬來源、葡萄種植、登記頒證情況以及葡萄酒企業在不動產登記方面的需求外，也從各企業發展實際中，獲悉葡萄酒產業用地確權登記難、維護權益難、抵押融資難等問題。為扎實推進土地權改革，支持葡萄酒產業發展，助力黃河流域生態保護和高質量發展先行區建設，2021年9月15日，寧夏回族自治區自然資源廳印發了《關于完善葡萄酒產業用地確權登記的政策措施》，在不觸碰國家法律底線前提下，化解葡萄酒產業用地確權登記難題。

1 登記權利類型解析

經營主體依法取得國有農用地、未利用地和集體土地發展葡萄酒產業，按照不同情況，參照法律法規設定的集體土地權利類型，開展確權登記。

一是國家所有的農用地和未利用地及其地上的森林、林木等定著物。（1）國有農場、林場、草場等全民所有制單位依法使用國家所有的農用地和未利用地從事農業生產的，按照有批準權的人民政府或主管部門的批準文件，權利類型登記為國有農用地的使用權。（2）國家所有的林地和林地上的森林、林木，按照有批準權的人民政府或主管部門的批準文件，權利類型登記為林地使用權/森林、林木使用權。（3）采取招標、拍賣、公開協商等方式開發未確定使用權的未利用地從事農業生產的，依據有批準權人民政府的批準文件及相關協議或材料，權利類型登記為土地經營權;種植林木的，經市、縣（區）主管部門認定，權利類型登記為林地經營權/林木所有權、林地經營權/林木使用權。（4）采取招標、拍賣、公開協商等方式承包國有農用地從事農業生產的，依據相關協議或材料，權利類型登記為土地經營權;種植林木的，經市、縣（區）主管部門認定，權利類型登記為林地經營權/林木所有權、林地經營權/林木使用權。（5）依法流轉和再流轉國有農用地，流轉經營期限5年（含5年）以上的，依據流轉合同并經承包方同意，發包方備案后，權利類型登記為土地經營權。

二是集體所有或國家所有依法由農民集體使用的農村土地及其地上的森林、林木等定著物。（1）以家庭承包方式承包農村土地（不含林地）從事農業生產的，依據承包合同，權利類型登記為土地承包經營權。（2）以家庭承包方式承包集體林地或林地上的林木從事農業生產的，依據承包合同，權利類型登記為林地承包經營權;種植林木的，權利類型登記為林地承包經營權/林木所有權。（3）未實行承包經營的集體林地或林地上的林木，由村民小組統一經營用于種植葡萄樹的，依據相關協議或材料，權利類型登記為林地經營權，用于種植林木的權利類型登記為林地經營權/林木所有權。（4）以招標、拍賣、公開協商等方式承包荒山、荒地、荒灘、荒溝等農村土地從事農業生產的，權利類型登記為土地經營權。（5）在自留地、自留山上種植林木或葡萄樹的，依據相關協議或材料，種植林木的權利類型登記為林地使用權/林木所有權;種植葡萄樹的權利類型登記為土地承包經營權。（6）由村民小組統一經營、家庭承包和以其他方式承包、依法流轉和再流轉土地從事農業生產的，流轉經營期限5年（含5年）以上的，依據流轉合同并經承包方同意，發包方備案后，權利類型登記為土地經營權。

2 葡萄酒產業用地確權登記流程框架

第一，申請。不動產權利人或委托人向登記機構申請辦理葡萄酒產業用地及地上定著物確權登記前，應當依據《寧夏葡萄酒產業用地確權登記技術指南》，開展地籍調查。申請時應當提供不動產登記申請書、不動產權籍調查成果及成果確認單、權屬來源、身份證明等材料。

第二，受理。登記機構受理人員應對申請人提交的土地、房屋、林木等不動產權屬來源證明文件，按照申請書中規定的不動產類型、范圍、對象、種類、數量等進行認真審查，保證提交的不動產權屬來源證明文件齊全完整且與申請調查內容相符。登記機構要將葡萄酒產業用地確權登記納入不動產登記一窗受理，除法定不予受理情形外，不得以權利類型不明確、登記路徑不明晰、登記職責未移交等原因，拒絕受理。

第三，審核。登記機構對當事人提供的申請材料，依據《不動產登記暫行條例》等相關法規要求和《寧夏葡萄酒產業用地確權登記技術指南》明確的審核要點進行審核。重點審核權屬來源材料中需要發包方備案或發包方同意的手續、林權登記時主管部門認定的意見等是否齊全。

第四，登簿、發證。經登記審核符合條件的，簽署審定意見后，將申請登記事項記載于不動產登記簿，在附記欄中附記葡萄苗木的品種、數量、種植面積和年限等信息，并依法核發不動產權屬證書或者不動產登記證明。

3 如何做好葡萄酒產業用地確權登記

一是落實主體責任。各市、縣（區）自然資源部門應落實好葡萄酒產業用地確權登記主體責任，進一步規范登記流程，切實提高登記效率，對符合登記條件的，要加快做好確權登記;對不符合登記條件的，要分類建立臺賬，及時予以反饋。對無法解決的疑難問題或歷史遺留問題，要及時向當地人民政府匯報，并積極協調相關部門摸清葡萄酒產業用地情況、化解流轉合同矛盾糾紛，確保葡萄酒產業用地確權登記應登盡登。

二是參照法律法規。依據《民法典》第342條，以招標、拍賣、公開協商等方式承包，和以出租、入股或其他方式流轉所取得的國有農用地和國有未利用地，依據承包合同或有批準權的人民政府批準文件，權利類型登記為土地經營權。依據《中華人民共和國農村土地承包法》第49條，以家庭承包方式承包農村集體經濟組織內部的農村土地，和以招標、拍賣、公開協商等家庭承包以外的方式承包荒山、荒地、荒灘、荒溝等農村土地從事農業生產的，依據土地承包合同并經發包方備案，權利類型登記為土地經營權。依據《不動產登記暫行條例實施細則》第47條，承包農民集體所有或國家所有依法由農民集體使用的農用地，從事林業、漁業、種植業、畜牧業等農業生產的，依據土地承包合同，權利類型登記為土地承包經營權;地上種植林木的，經市、縣（區）主管部門認定為在林地上營造林木的，依據合同或批準文件，權利類型登記為林地經營權/林木所有權、林地經營權/林木使用權。

三是規范登記受理。各市、縣（區）不動產登記機構應嚴格按照《寧夏回族自治區不動產登記操作指南（試行）》規定，受理各類登記業務，保障不動產權利人的合法權益。對原有權機關依法頒發的國有土地使用權證、林權證繼續有效，不變不換;權利人申請換發不動產權屬證書的，嚴格按照相關規定辦理登記。土地經營權人多次流轉經營權，受讓方提出登記的，將首次登記與轉移登記一并辦理。已登記的土地經營權，經營權流轉合同依法解除或者合同期限屆滿未續約的，經營權人可申請經營權注銷登記。

四是加強作業指導。自治區自然資源廳應全面指導全區各市、縣（區）登記機構和權籍調查技術單位開展葡萄酒產業用地權籍調查和數據建庫等工作，解決確權技術難題，為葡萄酒產業用地及其地上定著物實現抵押融資奠定基礎。

五是顯化企業資產。針對葡萄苗木不能按照林木確權登記，導致企業資產價值不顯化的問題，各市、縣（區）不動產登記機構應嚴格按照不動產登記“房地一體、林地一體”要求，在不動產權證書附記欄中記載葡萄苗木的品種、數量、種植面積和種植年限等信息，使其資產化，為企業后續發展壯大提供支持。

六是加強政策宣傳。各市、縣（區）自然資源部門應加大宣傳力度，充分利用新聞媒體開展政策解讀，使相關企業、農場和土地經營者知曉政策、掌握政策、理解政策、用好政策，為葡萄酒產業用地確權登記營造良好氛圍。

4 結語

《關于完善葡萄酒產業用地確權登記的政策措施》，對葡萄酒產業用地確權登記的權利類型、登記業務辦理等予以明確。首次明確以招標、拍賣、公開協商等方式承包的國有農用地或國有未利用地;以出租、入股或其他方式流轉的國有農林牧場農用地和未利用地;采取招標、拍賣、公開協商等家庭承包以外的方式承包的集體土地;依法流轉或再流轉農民集體所有或國家所有依法由農民集體使用的土地4種類型，依據土地承包合同（流轉合同）并經發包方（承包方）同意，或者有批準權的人民政府批復文件后進行登記，權利類型登記為土地經營權。4種類型的土地經營權確權登記時，地上種植葡萄苗木的，附記品種、數量、種植面積和年限等信息。種植其他林木的，經市、縣（區）主管部門認定為在林地上營造林木的，依據合同或批準文件，權利類型登記為林地經營權/林木所有權、林地經營權/林木使用權。依法取得的土地經營權，經承包方書面同意并向發包方備案，可以向金融機構融資擔保。葡萄種植用地的確權，可以為葡萄酒莊（企業）解決籌融資難的問題提供有效途徑。