公租房退出激勵(lì)策略邊界問題研究★

魏銘材 陳 圓 陳 超

(1.中華企業(yè)股份有限公司，上海 200231； 2.遼寧工業(yè)大學(xué)，遼寧 錦州 121001)

1 概述

在公租房退出管理中，對于惡意賴租類型的承租人設(shè)計(jì)退出激勵(lì)機(jī)制能夠節(jié)約公租房管理成本并提升公租房管理效率，最大化的實(shí)現(xiàn)社會公平，對于在申報(bào)過程中弄虛作假者或者違規(guī)使用公租房的住戶給予嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)懲罰，提高其違約成本，強(qiáng)制其退出公租房。惡意賴租類型主要指監(jiān)管方與承租人之間不存在信息不對稱，即承租人在公租房審核過程中所提供的信息是準(zhǔn)確的，但在已經(jīng)不符合住房保障的前提下承租人仍舊惡意占用著公租房。本文運(yùn)用博弈分析方法試圖探索公租房監(jiān)管方實(shí)施公租房退出策略的邊界。

2 完全信息條件下公租房退出激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)

2.1 博弈模型構(gòu)建

2.2 博弈過程分析

雙方博弈過程如下：

1)當(dāng)監(jiān)管方選擇積極激勵(lì)策略時(shí)，若:

即積極激勵(lì)數(shù)額加上懲罰數(shù)額減去退出后住房支出變化額大于0，則承租人選擇退出公租房，否則不退出。

2)當(dāng)監(jiān)管方選擇消極激勵(lì)策略時(shí)，若:

即消極激勵(lì)數(shù)額加上懲罰數(shù)額減去退出后住房支出變化額大于0，則承租人選擇退出公租房，否則不退出。

3)當(dāng)承租人選擇退出時(shí)，若:

即監(jiān)管方消極激勵(lì)導(dǎo)致的管理成本與積極激勵(lì)導(dǎo)致的管理成本的差額，相較于積極激勵(lì)所付出的成本與消極激勵(lì)所付出的成本的差額，若前者數(shù)值更大，則監(jiān)管方選擇積極的激勵(lì)策略，否則選擇消極的激勵(lì)策略。

4)當(dāng)承租人選擇不退出時(shí)，若：

2.3 博弈均衡解及激勵(lì)策略邊界

目前，各個(gè)變量之間的關(guān)系還無法確定，因此很難求得博弈均衡解，需要進(jìn)一步討論的是對于監(jiān)管方來說，當(dāng)其選擇積極激勵(lì)策略時(shí)，最不愿意看到的是承租人仍舊不退出公租房；而對于承租人來說，當(dāng)其選擇退出時(shí)，最不愿意看到的是沒有獲取任何激勵(lì)。

討論1：針對2.2中的1)和4)，若:

則(積極激勵(lì)，不退出)是一個(gè)納什均衡解，這個(gè)納什均衡解的前提條件是很難成立的，因?yàn)楸O(jiān)管方可以通過調(diào)整相關(guān)變量值的大小來避開他最不想看到的情況。因此我們給出變量之間關(guān)系的第一個(gè)前提條件，即:

整理得:

討論2：同理，針對2.2中的2)和3)，若：

進(jìn)一步整理得:

則(消極激勵(lì)，退出)是一個(gè)納什均衡解，但這是承租人最不想看到的，很可能會導(dǎo)致承租人進(jìn)入到騙租群體，監(jiān)管難度會進(jìn)一步加大。因此，我們給出變量之間關(guān)系的第二個(gè)前提條件，即：

將討論1和討論2合并，得:

在上述前提條件下，博弈雙方都希望看到的(積極激勵(lì)，退出)成為唯一的納什均衡解。因此，監(jiān)管方在激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)中，要充分考慮博弈雙方能夠?qū)崿F(xiàn)納什均衡的前提條件：即積極激勵(lì)數(shù)額加上懲罰數(shù)額減去退出后住房支出變化額大于0且小于監(jiān)管方消極激勵(lì)導(dǎo)致的管理成本與積極激勵(lì)導(dǎo)致的管理成本的差額。

即監(jiān)管方積極激勵(lì)策略付出的成本減去公租房承租人退出后住房支出變化額度的所得數(shù)值小于消極激勵(lì)策略的管理成本。說明在其他條件不變的情況下，當(dāng)博弈雙方實(shí)現(xiàn)納什均衡時(shí)，承租人所獲得的凈收益小于監(jiān)管方實(shí)施消極策略時(shí)發(fā)生的監(jiān)管成本。也就是說，監(jiān)管方在設(shè)計(jì)激勵(lì)機(jī)制時(shí)，需要特別關(guān)注積極激勵(lì)所付出的代價(jià)、消極激勵(lì)所付出的監(jiān)管成本與房地產(chǎn)價(jià)格變化之間的關(guān)系。

3 政策建議

積極激勵(lì)策略有效實(shí)施是有前提的，即本文所考察的激勵(lì)邊界，在該邊界里住房價(jià)格的變化不受公租房監(jiān)管方的干預(yù)，完全由市場來決定。消極激勵(lì)策略的管理成本也很難在政策不去實(shí)施的情況下控制。因此，本文圍繞盡可能降低積極激勵(lì)策略成本為考慮重點(diǎn)提出如下建議：

1)公租房退出積極激勵(lì)策略盡量不采用直接貨幣補(bǔ)貼手段。控制成本不意味著激勵(lì)策略是消極的，積極的激勵(lì)策略不一定非要通過貨幣形式來實(shí)現(xiàn)。從政府層面看，公租房管理資金仍舊不充裕，貨幣補(bǔ)貼方式在激勵(lì)策略中違背政府意愿且容易造成賴租行為的羊群效應(yīng)。因此，在實(shí)施積極激勵(lì)承租人過程中需要更為合適的非貨幣補(bǔ)貼手段。

2)充分利用承租人變更的過渡時(shí)間為退出提供更多的便利。試點(diǎn)城市如重慶已經(jīng)明確了承租人退出公租房可以有一定時(shí)間的過渡期，在過渡期內(nèi)按照市場價(jià)格繳納房租。但該措施不過是符合承租人找房和搬遷的正常需要，而在很多情況下要想尋找滿意的住房并非是件輕松的事，這同樣會影響承租人主動退出公租房的積極性。因此，建議公租房管理方在最大程度上為承租人提供便利，比如公租房管理部門主動掌握一些房源信息，在房源質(zhì)量和租金價(jià)格方面間接的增強(qiáng)房源信用，在搬遷過程中提供更為周到的服務(wù)等等。在承租人簽訂住房租賃合同的過程中應(yīng)增強(qiáng)對承租人的保護(hù)。如果是通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)獲取房源，還能夠通過與中介機(jī)構(gòu)談判以量換價(jià)降低前期的租賃成本。

3)通過貸款方式購買住房的主動退出承租人應(yīng)該享受更高的信用評級。按揭貸款對借款人收入的考量較為嚴(yán)格，不過為了激勵(lì)承租人主動退出公租房，在承租人具備一定能力的條件下，銀行可以適當(dāng)提高借款人的信用評級，在購房人收入水平處于模糊區(qū)間時(shí)仍舊能夠順利獲取貸款，甚至可以通過降低首付比例給予購房人政策上的便利。在國家住房銀行未成立前，即使承租人未繳納過住房公積金，在政策激勵(lì)上購房人仍舊可以使用公積金渠道按揭貸款。

4)適當(dāng)減免承租人通過市場途徑解決住房問題時(shí)要承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)。不直接進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼但可以通過減輕主動退出公租房的承租人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)來采取積極的激勵(lì)策略，不管是承租人退出后是通過租房還是買房來解決住房問題，都會涉及到相關(guān)稅費(fèi)。為了盡可能多的讓退出公租房的承租人獲得實(shí)惠，可以通過減免租房相關(guān)稅費(fèi)或者進(jìn)一步降低購房稅費(fèi)讓利給承租人。