房地產工程管理中存在的問題及優化

趙智文

（銀川世茂新領域置業有限公司，寧夏銀川 750000）

0 引言

隨著城市人口不斷增加，對城市的發展起推動作用，同時也加大了對住房的需求，這樣房地產便得到前所未有的發展機遇，但是同樣也面臨著巨大的挑戰。在房地產項目開發中，工程管理水平的優劣程度，將能夠對工程質量造成直接的影響，甚至對項目的各項利益有著決定性的作用。因此，加強房地產項目管理，可以保證資源得到有效地利用，使工程工期在規劃時間內完成，進而起到減少項目成本、縮短建設周期及提高房地產企業經濟效益的作用，從促使房地產工程項目能夠保質保量地完成。

1 房地產工程管理存在的問題

1.1 工程前期工作未充分準備

很多房地產開發企業為了片面實現經濟利益最大化，在工程建設期間往往不會制定詳細的建設計劃，以及并未對在建設階段有可能出現的問題，做好相應的應對策略，妥善解決有可能存在的問題。這樣便造成由于前期未做好全面準備，所建設完成的工程并不符合有關的規范標準要求[1]。同時，因未對購買者的意愿加以充分考量，明顯降低工程產業自身的實際經濟價值，對房地產企業的形象忽然消費者的預期心理造成很大的影響。另外，在前期展開相應的工作時，并沒有對有關方面的需求做好必要的調研工作，導致規劃存在局限性，致使建造完成的房源與周邊環境存在不相符的情況，最終降低工程的整體質量。

1.2 人員問題

建筑市場很多勞動力都源自于農村，加之我國幅員遼闊，多數農民工無論是在文方面化還是素質方面都存在較大的差異；并且由于缺乏技能和素質教育方面的系統化培訓，從而導致行業內的從業人員整體素質偏低，難以滿足市場發展的客觀需求[2]。同時，在實際作業過程中長時間處于疲勞的狀態，對身心造成副作用，使農民工身心俱疲，繼而對自身發展產生抵觸情緒，進而對工程質量和進度造成嚴重的影響。

1.3 環境問題

建筑工程施工過程中，會應用到不同類型的拖車機具，其中很多在運轉過程中會對周邊環境造成不利的影響。例如，攪拌機等機具，若是未做好相應的防護棚處理，或者是封閉不嚴的現象，必定會有揚塵的現象出現；施工人員現場出入，若是未設置沉淀，則必定會使運輸車輛運行時出現粉塵和地面污染的現象；更有甚者是，部分施工現場存在施工圍擋傾斜和破損或臨近圍擋堆放垃圾等；施工機械存在落后的現象，在具體運行過程中產生很大的噪聲，或者施工中使用的有些原材料產生有毒的氣體等，這些都對環境會有負面性的影響。

1.4 施工材料問題

建筑工程施工所需要應用到的材料種類很多，有些施工現場普遍存在對施工所使用到的材料，并未嚴格按照材料種類和重要性實行堆放，使材料之間互相影響，從而明顯降低材料的性能[3]。例如，鋼筋等材料沒有遵照要求展開堆放，使鋼筋出現變形或者是銹蝕的現象；模板和腳手架等工具性方面的材料，在拆裝過程中實行隨意的放置，則會導致其受到很大的破壞，這樣不但對使用功能造成影響，而且也增加維修費用；膩子粉和涂料等裝飾性的材料，沒有嚴格按照有關規定進行存儲，導致被雨淋或者是受潮等，進而明顯降低其質量。

1.5 安全管理問題

很多施工方無論是領導者還是管理層，以及到基礎的操作人員都存在安全管理意識薄弱的現象，實行的是“重生產，輕安全”模式。①施工企業沒有對內部的工作人員實行相應的安全教育，造成在具體生產過程中，只是重視進度問題，而對安全問題全然不顧[4]；②企業內部安全管理方法沒有做到與時俱進，責任未落實到相應的部分和個人，安全管理體制如同虛設，安全管理制度無法得到實質性的落實，有些企業構建安全管理體制，主要是為了應對上級有關部門的檢查，因而管理體制根本無法在實際工作中得到應用；③部分企業盡管建立了安全管理機構，但是有關的人員、手段及機制都并未落實，在安全管理工作上依然處于在“兩查一證”（事故調查、安全檢查及許可證）；④對工程中有可能出現的突發事故應急預案或者是預案實施存在不合理的現象，造成這種預案或者是機構僅僅停留在書面文件層面上。

2 房地產工程管理問題的解決措施

2.1 工程前期問題的解決策略

工程在展開以前需要做好相應的規劃管理，房地產工程管理項目中主要存在的問題是可控制性和可預測性。因此，應該在工程前期做好各個與工程相關的內容準備工作。例如，在工程前期對施工中的各個環節所需要應用到的時間進行明確規劃；做好工程與周邊環境的符合程度調研工作，這些都與房屋建造完成休戚相關[5]。另外，也要對總體計劃做好明確規劃。總而言之，在工程前期需要做好各個方面的準備工作，不但是計劃的書面材料要做好全面的準備，而且合作建設企業的各個層面所涉及的問題，都應做好充分的準備，只有通過這樣的方式，才能保障房屋建造的后期工作得到有序的開展。

2.2 提高人員素質

為了使房屋建造的現場、多種不同的工種和崗位，以及不斷壓縮的管理層的基本情況做到有效管理。首先，則必須要推行“以人為本”的管理理念，從而充分調動和激發工作人員的積極性，時其能夠全身心投入到具體工作中，全面發揮現場管理的主體作用。其次，施工管理人員必須要具備扎實的管理理論知識和過硬的專業技術操作能力，以及很強的協調能力。同時，也應具有很好的創新意識，對工作有強烈的責任感。最后，施工人員必須要具有熟練的操作技能，及具備很強的愛崗敬業精神等[6]。

2.3 提高管理效率

無論是何種專業在發展過程中科學技術都是首要的生產力，在建筑工程施工中如果沒有科學技術作為支撐，則會導致生產處于雜亂無章的狀態，而在現場管理中充分發揮科學技術的優勢，則主要是全面發揮人才的優勢。而高效化的利用人才是提升工作效率和質量的核心部分，所以所有企業在市場異常激烈的當今社會，要想自身自始至終處于常勝的狀態，則需要加大人才的培養，并促使在實際工作中充分發揮自身的優勢，通過這樣的方式，以保證在實際生產過程中設計達到精確和計算得到準確的狀態[7]。另外，在現場對工作進行分配時，應全面考慮工作的順序性和合理性，從而使工作具有相應的層次感，以及在分配具體工作時，應結合其身體素質和工作能力，以保證其工作人員能夠做到人盡其才，規避其存在的短板，繼而促使工作效率和質量得到保證。

2.4 加強料具管理

首先，需要全面了解和掌握工程的實際進度和質量的確切要求，從而保證施工材料質量符合相應的要求，以及了解材料的供應模式，以明確材料管理的目標。其次，做好倉庫和場地等材料堆放和設備的管理，對所需要應用到的材料做好順序安排和質量檢驗工作[8]。同時，結合工程進度的實際要求，督促供應商能夠對材料進行正常供應，從而保證施工進度不會由于材料供不應求而有所延期。最后，加強現場物資管理，有效避免出現不必要的浪費和損失，在施工結束以后，需要對多余的材料做好退庫處理，及時拆除臨時設備，并對廢舊物駕馭回收利用。

2.5 加強安全管理

在安全管理層面上，首先需要制定相應的安全規則，從本質上加強安全意識。在對安全規則有相應的認知基礎上有更加理性的認識，這樣有利于在施工中可以自覺遵守有關的準則，簡言之，是將安全規則感性上的認知上升至理性認知，從機械的執行規章制度意識到執行制度的重要性，從而有效提高安全管理的合理性。其次在理性的認知基礎上逐步規范自覺遵守的行為，即將安全意識提升至自覺遵守的層面上，繼而充分發揮每名工作人員的主觀能動性，進而可以實現可預見隱患，并做好相應的防御措施，有效解決存在的問題。

3 結束語

房地產工程管理屬于綜合性很強工作范疇，所以施工企業必須要充分意識到現場管理的重要性，對現場中涉及的各項內容進行全面性的考慮，并針對其中存在的不同問題，采取有效的措施加以應對，從而促使房屋建設能夠達到預期的目標，并獲取可觀的經濟效益，以推動房地產企業能有更好的發展。