全過程管理在商辦綜合體項目開發建設中的應用

孟利民

（上海萬坤實業發展有限公司，上海 200082）

0 引言

城市商辦綜合體項目，屬于大型群體性建設工程，具有系統、復雜、群體、大型等特點。參建方眾多，各自目標存在差異，過程管控面比較廣，信息點多，協調工作量大，容易滋生各種矛盾，因此需要采用總體管理的思路，通過全過程管理方式，進行動態控制，達成最終目標。

全過程項目管理，主要包括：項目建設的立項和實施策劃、項目的整體規劃和設計、項目施工前的準備、施工過程的各項目標管控、項目竣工驗收、項目交付等多個階段。每個階段都不是孤立存在而是相輔相成，如何將以上階段在全過程管理中有機地結合起來，讓管理的信息流更加順暢，讓整個項目建設有序開展，達成最終的目標，是本文需要解決的問題。

下面針對每個階段開展的主要工作、重點難點問題、解決措施等進行論述。

1 項目概況

陸家嘴世紀大都會（2-3地塊）項目，由陸家嘴集團和百聯集團投資，陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司開發，功能定位為辦公和商業綜合體。位于世紀大道、張楊路、福山路交匯處，占地面積37898 m2，地上建筑面積162234m2，包括1#～4#樓甲級寫字樓，5#樓百聯世紀購物中心，一座35kV變電站；地下室共4層，建筑面積116130m2。地塊與地鐵世紀大道站之間圍護墻零距離相接，地下一層開設連通通道與地鐵世紀大道站廳連為整體。地鐵6#線在地下二層從地塊內穿過，將地塊切割為北部A區和南部為B區兩部分，在地下二、三、四層共開設5個通道將A、B區溝通。該項目2006年12月項目立項，2008年8月現場施工正式開始，2013年4月正負零結構施工完成，2014年10月結構封頂完成，2015年11月30日取得竣工備案證；商業部分世紀百聯于2016年7月投入運營。項目從立項開始建設開發周期歷時10年之久，參建單位包括甲方、項目管理、監理、設計、顧問、承包商、供應商以及其他關聯方等約30幾家單位。

2 立項和實施策劃階段

本階段主要開展工作：取得立項批復；項目實施策劃、編制和確立項目建設大綱。

2.1 項目立項

首先要基于城市遠景規劃基礎上編制可行性研究報告，報告得到論證和批復后，取得立項批復文件。

項目立項是項目啟動前的結果性文件，它確定了項目的投資主體、項目性質、建設規模、經濟效益、資金來源等，是項目后續所有工作的依據性文件。

2.2 項目實施策劃和項目建設

如何保證整個建設工作有章可循，有據可依，需要對項目策劃和規劃以確定項目管理的模式、管理團隊及組織架構、承發包及采購模式、項目程碑節點、各項管理制度、文件檔案及信息處理流程、進度質量投資等的目標。

通過策劃和規劃，最終形成項目建設管理大綱，該大綱重點闡明了組織機構、管理方式、相關制度、工作流程、信息檔案處理方式等工作。其重要性在于，是貫穿于項目建設全過程，涵蓋每個階段的綱領性指導文件，對于各參建單位而言，有了此綱領性文件，就有了開展項目建設的中心思想。

3 項目規劃和設計階段

本階段主要開展工作：設計任務委托書的編制及定稿；規劃方案的報審報批；初步設計；施工圖設計；專業深化設計。取得工程規劃許可證。

設計階段可以說是整個建設周期內最重要的階段，貫穿于項目建設的始終，設計文件決定了項目使用功能、結構的安全可靠、經濟合理、項目與環境相適宜等；也是是投資測算與控制、施工方案編制等的基礎，由于設計圖紙引用的標準規范等決定了其材料的選用、設備選型、施工工藝方案的選擇等，對項目投資控制起決定作用。可以說，設計文件完美與否決定了項目的成敗。所以需要從以下方面加強設計階段各項工作的管控：

設計任務委托書及附件表述完整，內容詳盡尤。其需要燃氣、給排水、電力、通信、公共交通、電梯、設備設施、幕墻、鋼構、精裝修等配合資源的提資工作經過反復論證比選。

加強設計自身的進度管理、質量管理、投資測算管理、設備選型管理，專業深化管理等工作。制訂詳細的整體設計計劃和質量控制措施，以專題會和郵件形式加強設計信息的交流溝通。尤其在設計文件中反映出項目的重點和難點工作及建議采取技術措施等。

加強專業深化設計的管理，尤其是幕墻、鋼結構、精裝修等方面，需要由專業承包單位就是深化設計后，交由原綜合設計院審核確認才能作為施工文件。

加強設計變更的管理，建立變更臺賬清單，及時進行圖紙發放和現場交底，做好竣工圖紙的審核和出圖工作。

4 項目施工前的準備階段

正式施工生產需要有承包單位，需要具備完整批復手續；需要滿足施工的機械設備和機具；需要場地具備施工條件，需要專業的管理團隊，需要成熟的勞務班組，需要合格的材料供應渠道；管理制度管控措施已制訂；相應的規范和技術標準已準備；施工工藝方案清單已審批；一級二級三級節點計劃已核準等。

這些工作都集中于施工前的準備階段，如何縮短參建人員、協作單位、周邊環境、工藝方案、機械設備就位、材料采購等的“磨合期”，如何在實施生產中不要出現漏洞百出造成很多阻礙，就需要準備階段工作考慮得更全面更充分。

其中施工組織設計是準備前的重要工作，它涵蓋了場地總平布置、組織架構、進度計劃、勞動力機械設備等資源配置計劃及管理措施、臨時水電需求及方案、質量計劃及控制措施、安全文明控制措施等。所以，做好施工組織設計是保障施工生產順利開啟的不可或缺的工作，也是施工前準備階段工作重中之重。

5 項目施工生產階段

城市商業綜合體多位于比較繁華的城市中心或者副中心，居民生活和商業活動集中，施工場地和施工環境都受到很大的制約和限制，尤其是主體結構快完成前，相關專業分包單位集中進場施工，交叉作業界面多，協調工作量非常大。

本階段重點開展工作：進度、質量、投資、安全文明、合同管理、檔案信息管理等。采用主要管理手段是訂立目標、制訂計劃、設立制度管理、建立控制體現。通過信息的搜集、加工、整理、及時傳遞，利用溝通、協調、管控等手段；保證問題及時解決，矛盾消滅在萌芽狀態。尤其加強預判和糾偏工作開展。

重點強調信息暢通，管控和協調。

本階段重點難點工作比較多，在此列舉深基坑支護，土方開挖，群塔施工。

（1）深基坑支護：方案進行專家論證。由于地下室深度達到27m左右，底板厚度平均1.8m，周邊地鐵運行，道路交通繁忙，圍護結構采用了地下鋼筋混凝土連續墻形深基坑支護方案，深度達到50m左右。結構施工過程中重點加強圍護墻的變形監測工作，接縫處滲漏水工作等。

（2）土方開挖：方案進行專家論證。地鐵沿線土方開挖緊鄰圍護墻劃分十幾個小基坑，采用間隔開挖的方式，加強圍檁和縱向支護，每個小基坑土方開挖24h連續作業，待結構回筑到負二層時，開始旁邊小基坑的土方開挖工作。開挖過程加強監測，加強排水等工作。

（3）群塔施工：場地可利用空間非常有限，部分地下室尚未完成，部分樓棟已開始正負零以上結構施工。對于塔吊的布置和使用，既要覆蓋范圍全面，又要經濟合理，還要考慮到鋼構、幕墻安裝施工，設備吊裝就位需要等。因此對于塔吊選型是一項重要的工作，決定了垂直和水平運輸的效率，對整個施工階段生產起到非常關鍵的作用。

本項目采用了5臺塔吊，組成群塔，以滿足整個施工階段生產需要。

6 項目竣工驗收

驗收是對已完成工作的檢查和核驗，檢驗其是否滿足使用功能，符合設計文件、報批報建時批復的文件、相應的施工標準和規范等。驗收結果為項目投入使用提供證明文件。

竣工驗收分為專項驗收、專業驗收、單機調試、聯機調試、竣工備案、綜合驗收等。

首先成立驗收小組，由建設方項目負責人為組長，監理和總包單位為副組長，其他參建方為組員，明確各參建方職責分工。其次，對驗收工作進行策劃，分門別類，列出對應的工作事項清單，制訂驗收工作計劃，并明確該項工作前后置工作及邏輯關系。

無論是專項驗收還是竣工備案，過程資料及驗收評定報告，以及驗收通過文件等的搜集整理，是驗收工作的重要環節，因此各參建方需要專人搜集整理檔案資料，驗收組安排專人統一進行指導，并對結果性文件及時搜集歸檔，以備最后檔案資料順利移交檔案管理部門。

為保證驗收工作順利進行，每周召開驗收工作進度專題會和檔案資料搜集整理專題會議。

7 項目交付及結算

7.1 項目交付

項目取得竣工備案證明和綜合驗收證明文件后，意味著項目開發建設的基本結束，接下來工作是辦理移交，商辦綜合體項目一般是向物業管理單位進行移交，包括工程實體移交和檔案資料等的移交。

為了便于移交工作順利進行，該項目物業管理工作在項目建設之初就已參與進來，根據以往工作經驗，對設計、施工、調試等提出合理化建議，尤其是在各項驗收階段，參與專項專業驗收，參與單機調試和聯動調試工作，對于接收后物業工作開展費用有利，這是其他項目值得借鑒的地方。

7.2 項目結算

是對項目投資執行情況的總結。首先需要厘清結算項目清單，制訂相應的結算計劃，并安排專人跟蹤。重點強調結算依據的提供，通過項目實施經驗，在施工過程中尤其要重視承攬合同、設計文件、設計變更、施工方案及相應措施、政策性文件等搜集整理，特別是人工、材料等隨因時間變化的調整依據。

項目結算完成后，經過審核批轉，審計單位需要出具結算證書，并經業主方簽字蓋章確認，交由合同各方留存。

8 項目后評價

陸家嘴世紀大都會商辦綜合體建設項目，運用全過程管理的理念，信息通暢，指揮協調，通過參與各方的共同努力，2015年9月底驗收通過，取得了竣工備案證；2016年10月世紀百聯購物中心開始營業。項目最終投資控制在預算范圍內，沒有發生一例安全生產事故，其他各項目標皆達成。

9 結論

陸家嘴世紀大都會城市商業綜合體項目建設，采用了全過程管理的思路和理念，運用科學的管理方法和手段，并在豐富管理經驗團隊通力協作下，各個階段有機結合，相對于一般項目管理，項目各個部門配合的更加和諧，信息流更加順暢，經濟效益和社會效益都得到極大提升，項目達到預期的目標。隨著新工藝新技術不斷創新發展，尤其是BIM技術的成熟運用，項目全過程管理理念，必將在類似的群體、大型、復雜性的城市商業綜合體項目建設中得到廣泛應用。