長租房納入基礎設施REITs試點范圍的可行性研究

李志坤

（重慶國際投資咨詢集團有限公司，重慶 400000）

1 基礎設施及長租房的定義及特點

1.1 基礎設施的定義及特點

目前，基礎設施概念有“權威”的界定，卻無完全統一的定義。《1994年世界銀行發展報告》中，將基礎設施分為“經濟基礎設施”和“社會基礎設施”兩個類別。其中，經濟基礎設施定義為“永久性的工程構筑、設備、設施和它們所提供的為居民所用和用于經濟生產的服務。這些基礎設施包括公用事業（電力、管道煤氣、電信、供水、環境衛生設施和排污系統、固體廢棄物的收集和處理系統）、公共工程（大壩、道路、灌溉及排水用渠功能）以及交通設施（鐵路、城市交通、海港、水運和機場）”。該報告將經濟基礎設施之外的其他基礎設施定義為“社會基礎設施”，通常包括文教、醫療健康等方面。這一界定比較具有權威性，也被學術界、相關領域人員更普遍地接受和認可。

而基礎設施主要適用領域，通過我國出臺相關文件可以進行囊括。《國務院辦公廳關于保持基礎設施領域補短板力度的指導意見（國辦發〔2018〕101號）》提出，保持基礎設施領域補短板力度，要重點開展鐵路、公路及水運、機場、水利、能源及社會民生等9個領域重點任務。其中，社會民生領域明確要加快推進保障性安居工程和城鎮公共設施、城市排水防澇設施建設。

基礎設施是一種公共產品，建設的目的是為了提供公共服務，這就決定了它通常是供社會公眾所共享，因而具有典型的公益性、消費的非競爭性和受益的非排他性等特點。

1.2 長租房的定義及分類

長租房又名“長租公寓”，按照商務部《租賃式公寓經營服務規范（征求意見稿）》解釋，租賃式公寓是以租賃方式為特定人群提供長期和短期的居住空間和有限服務的業態，具體分為長租公寓和短租公寓。其中，“長租公寓”定義為為特定人群提供一個月（含一個月）以上的居住空間和有限服務。

根據長租房的市場化程度分為酒店式公寓、青年公寓等完全市場化模式，以及以公共租賃房為主的具有公益性的不完全市場化模式。

1.3 長租房建設的重要意義

長租房建設將進一步完善住房制度，明確政府在保障居民住房方面應承擔的公共職能，此前保障房供給只局限于低收入家庭，使大部分達不到廉租房標準的城市居民成為無力購房、也無從享受保障房的“夾心層”。

同時，長租房的建設將促進城市化進程，多樣化增加住房供給，在促進社會公平、彌補市場缺損、促進房地產市場穩健發展等方面具有重要積極意義。

1.4 長租房的主要特征

作為以公共租賃房為主要體系的長租房模式，主要呈現以下特征：

（1）服務的公共性。長租房作為一種保障房，惠及的對象是沒有能力通過市場來解決住房問題的群體，長租房的使用群體只有受益權，因此不能將長租房轉化為私權，即長租房只能作為集體的所有物品，讓住房困難的群體動態的享用，而不能轉化成具有排他性的個人住房，這就體現長租房的公共服務載體的特征。

（2）產權的公有性。長租房所有權屬于政府或公共機構，其承租者只擁有一定時期的使用權，是解決剛畢業大學生、新就業職工、外來務工人員以及城市中低等收入者等夾心層人群住房困難的一個房屋衍生品。長租房建設堅持政府主導，由政府投入資金和給予政策支持，建設主體為政府國有投資集團，產權由政府持有，政府統一組織實施建設管理，確保長租房的“公有”屬性。

（3）供應群體的廣泛性。長租房的供應對象主要是剛畢業大學生、新就業職工、外來務工人員以及城市中低等收入者，滿足條件的人群都可以進行申請、入住，供應群體具有廣泛性。

（4）建設資金的財政性。為了產權公有、主導運營，保證長租房政策覆蓋的有效性，長租房建設應由政府來主導。在制定有關土地和財稅政策基礎上，通過財政投入前期資本金，然后進行融資，滿足建設資金需求。

（5）運營的非營利性。長租房是為了維護社會穩定和解決夾心層的住房保障而推出的，具有社會福利性質，不以營利為目的，以非完全市場化的方式運作，其租金低于一般房屋租賃市場價，且不會隨著地理位置、周邊配套、交通條件的不同，以及市場競爭而發生價格大幅度波動（同一個城市不同區域的長租房租金會有細微差別），這與商品住房具有顯著差異。

1.5 長租房屬于社會基礎設施

符合上述公共服務、產權公有、對象廣泛、投資建設政府主導以及非營利性等特征的長租房，具有較強的社會屬性，提供的基本公共服務屬于社會公共服務，因此，此類長租房可以納入社會基礎設施進行管理。

長租房建設用地作為《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）中非營利性社會福利設施用地，經政府批準后，方可以劃撥方式獲得土地使用權。這里非營利性社會福利設施廣義可以理解為社會基礎設施。這也證明了長租房應屬于社會基礎設施領域適用范圍。

《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見（國辦發〔2016〕39號）》中提出“鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理”，這里公租房將作為政府方和社會資本方合作開展PPP模式的資產，而PPP模式主要適用于公共服務、基礎設施類項目。《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見（國辦發〔2011〕45號）》明確，我國將重點發展長租房；國辦發〔2018〕101號文重點任務“（九）社會民生領域。支持教育、醫療衛生、文化、體育、養老、嬰幼兒托育等設施建設，進一步推進基本公共服務均等化。推進保障性安居工程和城鎮公共設施、城市排水防澇設施建設。”長租房屬于保障性安居工程中的第一類“保障性住房建設”。相關文件對長租房及保障性安居工程所鼓勵采取的投融資模式和領域劃分等表述，也將進一步作為長租房屬于社會基礎設施的佐證依據。

2 開展長租房REITs試點的可行性及重要意義

2.1 開展長租房REITs試點的可行性

2.1.1 符合試點項目行業范圍要求

長租房作為保障性住房，具有較強社會屬性，屬于社會基礎設施建設項目，不屬于酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等完全市場化的房地產項目，滿足《中國證監會國家發展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知（證監發〔2020〕40號）》《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知（發改辦投資〔2020〕586號）》的試點項目行業范圍要求。

2.1.2 權屬清晰、資產范圍明確

根據《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》要求，公租房建設實行“誰投資、誰所有”的原則，長租房投資建設由政府主導，即長租房所有權和運營收費權作為國有資產都歸政府所有。長租房權屬清晰、資產范圍明確，符合項目試點文件要求。

2.1.3 現金流持續穩定，滿足收益要求

從我國的情況來看，“十四五”時期常住人口城鎮化率將提至65%，“新城市人口”對長租房的需求是遞增的。另外，租房者一旦沒有按時繳交租金，就可能面臨失去租賃長租房的資格，因此出現資金斷層的可能性小。長租房現金流除了租金收入以外，還包括配套商業用房租金和停車收費等。

2.1.4 稅收政策環境良好

與商業地產相比，長租房作為公共屬性的保障性住房，國家在建設和運營過程中實施稅收優惠：建設期間和建成后的長租房用地免征土地增值稅；對于建設、管理中涉及的印花稅，經營管理單位不需要進行繳納；對長租房和租賃所得的租金收入也不征收房地產稅和所得稅，這些為開展長租房REITs創造良好的稅收政策環境。

綜合以上4個方面，從國內首批基礎設施公募REITs項目獲滬深交易所審核通過情況及長租房預期的現金來看，我國開展長租房REITs試點，是具備條件的、是可行的。

2.2 開展長租房REITs試點的重要意義

2.2.1 有利于促進我國保障性住房體系進一步完善

十九大報告對住房提出了相應的政策，對房子的問題給與明確的指導。租購并舉、大力發展住房租賃。基礎設施REITs作為創新金融工具和長效商業模式，將有效地服務保障性住房建設大局，建立起有效的資本循環和全面資產管理體系，進一步完善我國保障性住房體系。

2.2.2 有利于構建租購并舉，實施房地產長效機制

長租房REITs是推動建立租購并舉住房制度的重要工具，通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加長租房房源供應。REITs能夠打通房地產投融資鏈條、降低融資成本以及促進房企市場化競爭，是房地產長效機制的重要組成。

2.2.3 有利于盤活存量資產，并以存量帶動增量

開展長租房REITs，將持續穩定收益的長租房經營收費權，轉化為流動性較強的、可上市交易的標準化、權益型金融產品，在證券交易所公開發行募集資金從而盤活存量資產，并以存量帶動增量，增加新建長租房的融資通道。

2.2.4 有利于提升長租房物業管理服務水平，提升資管能力

REITs的宗旨是持續提高分紅，在此驅動下，基金管理人有足夠的動力做到精細化經營，建立有效激勵機制，培養各項資產管理水平，提升長租房資管能力，包括資產安全維護、改造提升、招商運營、物業管理、信息化建設等，使企業擁有核心的競爭力。

3 結語

長租房納入基礎設施REITs試點范圍有多方面的重要意義，因此要做好相應的分析，從而更有效地解決這一問題，從而實現試點范圍的可行性。