試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理方案

錢逢君

（亳州金駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，安徽 亳州 236800）

0 引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步提高，各行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)變得尤為激烈。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨社會(huì)的發(fā)展已迎來黃金發(fā)展期，要想在此大環(huán)境下嶄露頭角，并獲得更好的發(fā)展，除了需要不斷提升企業(yè)自身實(shí)力外，還應(yīng)注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的現(xiàn)金流管理工作，只有通過制定科學(xué)的現(xiàn)金流管理方案，并貫徹落實(shí)與工程實(shí)踐全過程之中，才能保證企業(yè)擁有足夠的資金，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。張彥軍[1]指出，雖目前房地產(chǎn)房開發(fā)企業(yè)已迎來黃金發(fā)展時(shí)期，但為規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金管理水平，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不受損失，就必須加強(qiáng)現(xiàn)金流管理工作。通過對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在償債能力低、現(xiàn)金獲取能力弱等問題的分析，提出強(qiáng)化投融資規(guī)劃、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)及注重人才培養(yǎng)及制定完善的現(xiàn)金流管理體系等措施，希望能助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。下文筆者立足于現(xiàn)金流管理概念概述，重點(diǎn)論述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理方案，希望能為相關(guān)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金管理水平的有效提升提供幫助。

1 現(xiàn)金流管理的概念

對(duì)于現(xiàn)金流管理概念的定義，可從會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)兩個(gè)角度進(jìn)行思考。從會(huì)計(jì)角度看，就是從客觀角度分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各類現(xiàn)金流入、流出情況，然后將現(xiàn)金結(jié)余統(tǒng)計(jì)在財(cái)務(wù)報(bào)表中，使投資者掌握現(xiàn)金結(jié)余情況，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的準(zhǔn)確評(píng)估與預(yù)測(cè)；從財(cái)務(wù)管理角度看，現(xiàn)金流管理不應(yīng)是單純地記錄企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流入與流出，而是綜合現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、管控、分析等一切手段，通過對(duì)企業(yè)投資前后的現(xiàn)金流實(shí)施動(dòng)態(tài)化管控，來提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金流管理應(yīng)站在財(cái)務(wù)管理角度，認(rèn)同現(xiàn)金流管理是一種職能性管理活動(dòng)，不僅要準(zhǔn)確記錄企業(yè)經(jīng)營(yíng)中各類現(xiàn)金流動(dòng)情況，還應(yīng)對(duì)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)、分析及把控經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中現(xiàn)金流，保障企業(yè)始終擁有足夠的現(xiàn)金庫(kù)存進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，有效降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的順利開展，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理中的問題分析

2.1 現(xiàn)金流管理重視程度低

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大就會(huì)，涉及面就廣，對(duì)人才需求量也較大。然而，在具體實(shí)踐當(dāng)中，各房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的人才緊缺問題，加之很多管理人員對(duì)現(xiàn)金流管理重視程度不高，使現(xiàn)有現(xiàn)金流管理難以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展要求。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者甚至認(rèn)為現(xiàn)金流的管理只是現(xiàn)金的日常管理，認(rèn)為現(xiàn)金流的管理應(yīng)由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)。大多數(shù)的管理人員更加重視企業(yè)的利潤(rùn)和經(jīng)濟(jì)收益，而對(duì)現(xiàn)金流的管理重視程度明顯不足。使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者只看到企業(yè)的收入在不斷增長(zhǎng)，盈利能力在不斷提升，而忽視了企業(yè)經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的控制，執(zhí)行的隨意性大，致使房地產(chǎn)開發(fā)盲目擴(kuò)張，完全不考慮自身的償債能力，還會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款難度，特別容易引發(fā)項(xiàng)目行進(jìn)過程中資金斷裂問題，各城市出現(xiàn)爛尾樓就是基于這一原因。結(jié)合當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析來看，有些企業(yè)壓根就沒有設(shè)置專門的資金管理部門，經(jīng)企業(yè)資金管理工作一并交由企業(yè)會(huì)計(jì)人員負(fù)責(zé)。會(huì)計(jì)人員出于職業(yè)判斷對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作做出的預(yù)判存在不準(zhǔn)確性，這將對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流管理產(chǎn)生極為不利的影響，還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 現(xiàn)金流預(yù)算體系不健全

做好預(yù)算工作是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施高質(zhì)量的現(xiàn)金流管理的基本前提。只有做好的現(xiàn)金流預(yù)算工作，才能保障現(xiàn)金流管理有條不紊地進(jìn)行，而要做好現(xiàn)金流預(yù)算，首先要保障現(xiàn)金流預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。然而，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受限于自身管理水平，在實(shí)施現(xiàn)金流預(yù)算編制工作時(shí)，只是結(jié)合其他相關(guān)行業(yè)預(yù)算模板進(jìn)行生搬硬套，致使預(yù)算編制與自身企業(yè)現(xiàn)金流管理不符，存在較大差異，使企業(yè)現(xiàn)金流管理步履維艱。

2.3 缺乏完善的現(xiàn)金流管理制度

完善的現(xiàn)金流管理制度的缺乏是當(dāng)前房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流高質(zhì)量管理中存在的最大難題，管理模式缺乏針對(duì)性與規(guī)范性，造成很多細(xì)節(jié)工作無法落實(shí)到位。結(jié)合當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施現(xiàn)金流管理工作實(shí)踐分析來看，大多采用事后分析形式，完全忽略事前預(yù)測(cè)及事中監(jiān)督工作，管理粗獷。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少嚴(yán)格的監(jiān)督制度作為保障，始終無法提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行效率。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依舊沿用多年前的現(xiàn)金流管理體系，但是舊的現(xiàn)金流管理體系早已不能完全適用于當(dāng)下企業(yè)的現(xiàn)金流管理，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者并未認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，這將影響新經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。

2.4 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排不合理

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都存在資金投入大、工期常等特點(diǎn)，人很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身融資渠道單一，融資難度較大，極易導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期出現(xiàn)資金緊張的問題。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目，常常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排不合理的現(xiàn)象，如果多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤會(huì)使資金的使用量驟增，加劇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的難度，使現(xiàn)金流的壓力成倍增長(zhǎng)。當(dāng)項(xiàng)目到后期交付時(shí)，各項(xiàng)目的現(xiàn)金收益都將集中流入企業(yè)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度安排不合理的原因，會(huì)迅速降低此階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金利用率，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生大量的閑置資金。

3 企業(yè)現(xiàn)金流管理工作應(yīng)用策略

3.1 現(xiàn)金流管理應(yīng)契合于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行現(xiàn)金流管理時(shí)，工作的落實(shí)應(yīng)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略契合，在合理的造價(jià)管控范圍內(nèi)加大現(xiàn)金流管理；此外，企業(yè)自身應(yīng)制定明確的融資策略，確定明確的方針。科學(xué)有效的資金管理是保障企業(yè)能快速回籠資金的基本途徑，一旦企業(yè)擁有足夠的回籠資金，就會(huì)大幅緩解現(xiàn)金流壓力，同時(shí)還能保障資金的有效利用率；除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大現(xiàn)金流預(yù)警機(jī)制建設(shè)，通過分析企業(yè)償債能力的指標(biāo)、流動(dòng)性指標(biāo)等，并及時(shí)與其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析，如果風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)由專門的資金管理部門上報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層，并提出應(yīng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的方案，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 制定最適合的預(yù)算模式

結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，制定科學(xué)合理的預(yù)算模式是提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理水平的基本前提。根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目真實(shí)的開發(fā)進(jìn)度編制現(xiàn)金流預(yù)算，使各個(gè)項(xiàng)目間的資金需求可以相互協(xié)調(diào)，互為補(bǔ)充。這樣既可以提高資金的使用率，又可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。房地產(chǎn)企業(yè)還要確保預(yù)算的全面性，在進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)算編制的過程中提倡全員參與，預(yù)算工作不僅是財(cái)務(wù)人員的本職工作，更需要讓各個(gè)部門的管理人員參與其中，將各部門及相關(guān)人員都納入現(xiàn)金流預(yù)算指標(biāo)的考量中，使現(xiàn)金流預(yù)算的編制更加全面、準(zhǔn)確，為現(xiàn)金流管理提供保障[3]。

3.3 完善現(xiàn)金流的管理制度

要想真正做好現(xiàn)金流管理工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要制定完善的現(xiàn)金流管理制度，以預(yù)算執(zhí)行情況為依據(jù)，控制現(xiàn)金的流入與流出，并加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的監(jiān)控，保證資金周轉(zhuǎn)的安全性。再有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行的具體情況進(jìn)行跟蹤評(píng)價(jià)，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中現(xiàn)金流出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要及時(shí)調(diào)整預(yù)算，建立嚴(yán)格的考核評(píng)價(jià)機(jī)制，提高企業(yè)管理者對(duì)現(xiàn)金流管理的重視[4]。還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立現(xiàn)金流的預(yù)警模型，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，以償付能力指標(biāo)、流動(dòng)性指標(biāo)等指標(biāo)構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)預(yù)警體系，對(duì)現(xiàn)金流的異常波動(dòng)進(jìn)行初步的分析與判斷，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)抵御的能力，保障企業(yè)始終擁有足夠的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，保障項(xiàng)目建設(shè)正常開展。

3.4 合理部署項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度上安排得不合理，就會(huì)增加現(xiàn)金流管理的不確定性，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度，根據(jù)企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流量，控制好項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度和先后順序，最好在收回一部分的回籠資金后再進(jìn)行新一輪的項(xiàng)目投資，即便在資金量充足的情況下也不要同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目的資金使用量都存在過多的不確定因素，同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目對(duì)資金的消耗量是巨大的，極易導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有計(jì)劃地開展新項(xiàng)目，采取滾動(dòng)開發(fā)的模式，降低對(duì)外部融資的依賴性，這樣才能為企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)收益[5]。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定現(xiàn)金流管理方案過程中，應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，綜合考慮各種因素及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，通過合理預(yù)算模式及現(xiàn)金流管理制度的制定，提出最佳現(xiàn)金流管理方案，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目資金的科學(xué)管理，助推企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。