危舊房改造項目成本控制的重點和措施研究

劉仙慶

（廣西北部灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣西南寧 530001）

0 引言

隨著我國城市化建設(shè)的不斷發(fā)展，我國城市土地資源越來越稀缺，且受到可持續(xù)發(fā)展的影響，擴大城市區(qū)域面積外延式城市發(fā)展道路具有一定的局限性，因此危舊房改造受到了越來越多的關(guān)注。危舊房改造，可以對城市功能、結(jié)構(gòu)、布局進行完善，還可以實現(xiàn)集約化、有效、科學(xué)利用城市土地資源，對于城市化建設(shè)具有較為積極的影響。危舊房改造，其是舊城改造的重要組成部分，其與人們的切身利益存在緊密聯(lián)系。如今，在危舊房改造項目中，各地政府都需要投入大量資金，前期進行危舊房拆遷改造，后期進行工程建設(shè)，在這樣的情況下資金壓力相對較大，因此加強對危舊房改造項目的成本控制顯得尤為重要。因此，在實際工作中想，相關(guān)部門需要深入分析影響危舊房改造項目成本的因素，并制定針對性控制措施，有效控制成本，提升危舊房改造項目經(jīng)濟效益和社會效益。

1 危舊房改造項目成本構(gòu)成和資金來源

危舊房改造項目和一般基建項目存在一定差異，前者的成本構(gòu)成主要包括改造方案設(shè)計費、危房鑒定費、建安工程費、工程建設(shè)其他費等，其中政府相關(guān)部門需要完成危房鑒定、設(shè)計改造方案、工程監(jiān)理這幾項工作，為間接成本[1]?，F(xiàn)階段，在危舊房改造中，部分項目是以居民自籌為主，以政府定額補助為輔，其他都是以政府補助為主，以居民自籌為輔。

2 危舊房改造項目成本控制問題

2.1 鑒定環(huán)節(jié)成本控制問題

在危舊房改造項目中，在鑒定環(huán)節(jié)經(jīng)常出現(xiàn)危舊房認(rèn)定不精準(zhǔn)、對有限的改造資金進行擠占問題。究其原因，危舊房等級認(rèn)定是住建部門完成的大，但是在城鎮(zhèn)中由于危舊房點多面廣，無法實現(xiàn)全覆蓋鑒定[2]。現(xiàn)階段，只有少部分經(jīng)濟條件較好的地方，把該項工作委托給了房屋鑒定機構(gòu)，剩下大部分地方都是城鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、干部、工作隊實施排查認(rèn)定，由于不夠準(zhǔn)確的把我危舊房鑒定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致部分輕微破損的房屋建筑被確定成為C級危房，或者是把部分C級危房確定成為D級拆除重建。此外，還有一些有禁止性事項的對象，被納入改造對象中，存在關(guān)系改和人情改的問題，大大增加改造成本。

2.2 設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制問題

在危舊房改造項目中，改造方案編制質(zhì)量相對較差，無法對施工進行指導(dǎo)，也無法有效控制改造成本。主要體現(xiàn)在以下兩個方面：首先，選擇改造方式不夠精準(zhǔn)，部分地區(qū)在編制危舊房改造時是由施工隊和城鎮(zhèn)干部一同完成的，或者是直接由施工隊編制，容易出現(xiàn)過度修繕和超面積建房等問題，導(dǎo)致補助資金支出增加。其次，改造內(nèi)容不夠精準(zhǔn)，沒嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)規(guī)定對改造方案進行編制，會導(dǎo)致錯改安全部位、漏改危險部位，導(dǎo)致改造成本很難得到控制。

2.3 施工環(huán)節(jié)成本控制問題

部分地區(qū)在改造危舊房項目時，在施工階段存在成本控制不到位、資金使用率較低等問題。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①改造前沒有嚴(yán)格根據(jù)方案，對工程預(yù)算進行編制，對每戶成本進行算清后開始施工，在施工準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中成本控制便出現(xiàn)了失控問題[3]；②人、財、物等資源統(tǒng)籌整合水平有待提升，存在改造安全隱患較多、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、改造成本較高的問題；③工程現(xiàn)場簽證存在形式化問題，在出現(xiàn)項目清單變更時，業(yè)主方大多是利用口頭指揮或者是利用電話指揮，很少進行實地查驗，導(dǎo)致出現(xiàn)高估冒算情況。

3 危舊房改造項目成本控制的重點和措施

3.1 危舊房鑒定環(huán)節(jié)中成本控制重點和措施

在危舊房改造項目成本控制中，危舊房識別屬于基礎(chǔ)工作，也是非常重要的工作，需要根據(jù)實際情況，創(chuàng)建負(fù)責(zé)機制，對住建部門、城鎮(zhèn)雙主體責(zé)任進行貫徹落實，利用橫向到邊、縱向到底的認(rèn)定模式，對城市建筑進行逐個篩選。①相關(guān)部門可以組建一個工作小組，對危舊房進行全面排查，抽調(diào)專技人員，在經(jīng)過基本理論學(xué)習(xí)與實操觀摩，且培訓(xùn)合格后，以城鎮(zhèn)為單位，以行政部門為基本單位，初步認(rèn)定房屋建筑的等級[4]；②相關(guān)部門可以成立一個專家組，分片負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)危舊房改造工作工作，抽查審定城鎮(zhèn)認(rèn)定是A級和B級的房屋建筑，全面覆蓋鑒定C級和D級危舊房等級，利用城鎮(zhèn)聯(lián)動的形式，全面化進行排查，進而有效防止出現(xiàn)危舊房存量大、鑒定費用高、周期長等情況；③相關(guān)部門應(yīng)做好城鎮(zhèn)全區(qū)域篩查工作，鎖定危舊房改造對象。在確定危舊房等級后，可以組織相關(guān)部門聯(lián)審，對居民屬性進行比對，并且組織相關(guān)部門，對公職人員、實際經(jīng)營實體、車輛、收入、住房等信息進行比對，剔除有禁止性事項的貧困戶，精準(zhǔn)鎖定危舊房改造對象，有效控制資金的使用范圍。

3.2 危舊房設(shè)計環(huán)節(jié)中成本控制重點和措施

首先，挑選合適的改造方式，對新建房投入進行減少。在實際工作中，相關(guān)部門應(yīng)堅持修繕加固為主、拆除重建為輔的理念，結(jié)合危舊房實際情況，分類實施相應(yīng)政策。例如，針對有修繕加固價值的危舊房，進行修繕加固，堅持能修盡修原則；針對沒有修繕加固價值的危舊房，考慮拆除重建，堅持能固不建的原則。其次，合理確定改造內(nèi)容，對改造成本進行嚴(yán)格控制。在該過程中，相關(guān)部門需要注重政策指引，對建房面積進行控制[5]。并且，需要對改造的內(nèi)容進行科學(xué)確定，有效控制資金的支出，例如加固補強或更換破損基礎(chǔ)、木結(jié)構(gòu)、墻體等。針對廚衛(wèi)、水電、門窗不完善的，補齊短板弱項；針對頂樓跑風(fēng)漏雨的，更換墻磚和砌墻補洞，進而有效提升居民居住環(huán)境。

3.3 危舊房施工環(huán)節(jié)中成本控制重點和措施

首先，在施工準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中進行成本控制。在實際工作中，可以以區(qū)域為單位進行統(tǒng)一改造，在改造前結(jié)合改造計劃和方案，對改造成本進行分戶預(yù)算，匯總區(qū)域總改造成本，然后進行統(tǒng)一發(fā)包、實施、結(jié)算，在街道層面對目標(biāo)成本進行控制。與此同時，在采購和運輸主材、大宗材料時，可以利用集中的手段，改造前政府相關(guān)部門開展供應(yīng)商競價，挑選節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量達標(biāo)、價格適中的新材料，并把其推薦給施工方，通過集中采購和運輸，對改造成本進行有效控制。

其次，在改造過程環(huán)節(jié)中進行成本控制。在實際工作中，需要對人財物資源進行統(tǒng)籌整合，對施工方進行科學(xué)調(diào)動，保證施工進度，進而有效控制施工成本和管理費用。并且，需要注重質(zhì)量安全監(jiān)管工作，城鎮(zhèn)整合技術(shù)力量，成立工作組，開展日常檢查和巡查工作，專家組重點監(jiān)管地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)施工過程，通過這樣的網(wǎng)絡(luò)化管理機制，把質(zhì)量安全隱患消滅，并且有效控制監(jiān)理費用。此外，還需要注重對工程簽證的管理，做好基礎(chǔ)性結(jié)算資料檔案工作。

3.4 竣工驗收和結(jié)算環(huán)節(jié)中成本控制重點和措施

首先，注重工程驗收和結(jié)算工作。在危舊房改造工程項目竣工后，相關(guān)部門、施工方、工作組等，需要竣工驗收改造完工的房屋建筑。在對質(zhì)量安全進行重點驗收的同時，還需要結(jié)合有關(guān)痕跡資料進行收房，為結(jié)算工作打下良好基礎(chǔ)。其次，注重結(jié)算造價的控制工作。相關(guān)部門需要基于工程量計價清單表，對工程簽證資料、收房記錄進行對照，逐項對改造項目進行合適，保證計量正確，避免施工方對改造項目進行虛列，導(dǎo)致工程量虛增。與此同時，針對由于工程量增減和物價變化等因素出現(xiàn)的調(diào)價，需要嚴(yán)格根據(jù)合同約定和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.5 后續(xù)鞏固提升環(huán)節(jié)中成本控制重點和措施

在危舊房改造項目中，想要有效提升成本控制質(zhì)量，相關(guān)部門還需要實施動態(tài)檢測，創(chuàng)建后續(xù)鞏固提升機制。在該過程中，需要貫徹落實工程質(zhì)量保修制度，項目實施主體需要嚴(yán)格根據(jù)合同約定比例，在結(jié)算款中對質(zhì)量保證金進行扣留，在質(zhì)量保修期內(nèi)，若出現(xiàn)安全隱患問題，整改的費用需要施工方負(fù)責(zé)，在質(zhì)量保修期外，若出現(xiàn)安全隱含問題，整改的費用由政府統(tǒng)籌資金進行修復(fù)[6]。此外，需要貫徹落實跟蹤管理機制，相關(guān)部門可以定期組織相關(guān)人員對住房進行檢查，針對細小的危險點可以督促居民自行修復(fù)，針對具有一定破損程度的，需要及時組織施工隊進行整改，避免由于后續(xù)鞏固不到位，導(dǎo)致改造成本增加。

4 結(jié)語

總而言之，在新時代背景下，在危舊房改造項目中，加強成本控制是非常重要的，不僅能夠有效提升成本控制水平，緩解政府資金壓力，還可以有效提升危舊房改造項目的經(jīng)濟效益與社會效益，促進城市化建設(shè)進一步發(fā)展。因此，在實際工作中，相關(guān)部門需要結(jié)合實際情況，深入分析當(dāng)下存在的問題，找出影響因素，并以此為基礎(chǔ)，不斷優(yōu)化和完善成本控制手段，從多個層面入手，創(chuàng)建完善的成本控制體系，實現(xiàn)對外開源節(jié)流，對內(nèi)挖掘潛力，加大成本控制力度，進而有效提升危舊房改造項目整體管理水平，為城市化建設(shè)打下良好基礎(chǔ)。