新經(jīng)濟格局下如何降低房地產(chǎn)泡沫帶來的風險

鄧德勝

（貴州建工集團有限公司，貴州 貴陽 550001）

0 引言

最近某城市運營商（房開商）52億元債務違約[1]很快沖上了微博頭條，翻開該城市運營商的歷史，其創(chuàng)建于1998年，主要業(yè)務為產(chǎn)業(yè)新城構建，土地整理，基礎設施建設，公共配套建筑，產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市運營等。是2020年《財富》中國800強，也是2020《福布斯》全球企業(yè)2000強，更是A股上市公司。其實力應該說是十分強大的，但為什么短短一年時間，發(fā)生了債務違約的事情，冰凍三尺非一日之寒，歸根結底有四點：①以杠桿推動眾多項目與土地儲備；②拓展新區(qū)尚在培育之中，現(xiàn)實不如預期；③擴張過于激進；④2020經(jīng)濟結構發(fā)生了深度變化（疫情的到來，出口嚴重受阻，導致以出口為導向的制造業(yè)裁員、破產(chǎn)或效益遞減。同時，近年來我們以負債為依托的大基建的發(fā)展模式導致的各種成本的上升，更是導致制造業(yè)向成本更低的東南亞轉移，制造業(yè)的生存困難與制造業(yè)員工的失業(yè)，再有中美貿(mào)易戰(zhàn)的持久性導致的貿(mào)易壁壘更對我們的制造業(yè)出口產(chǎn)生一定影響），對經(jīng)濟模式向雙循環(huán)新經(jīng)濟格局轉變（就是在維持原有外貿(mào)出口的前提下，推進消費經(jīng)濟為主導的發(fā)展模式，也就是說要推進居民消費的遍地開花，同時也要限制房地產(chǎn)價格的無序上漲帶來經(jīng)濟各種成本的上漲而給原已生存不易、成本高居不下、有外遷趨勢的制造業(yè)產(chǎn)生的嚴重沖擊）認識不足，尤其是對房子是用來住的不是用來炒的認識不足。正是這四點讓縱橫建筑業(yè)23年的城市運營商陷入了困境，這個教訓不可謂不深刻。當然有人會問，擁有人才資源、獎金資源如此豐厚的大公司都出現(xiàn)了這種問題，其他公司房地產(chǎn)公司難道會沒問題嗎，答案是肯定的，因為房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，一般都在3～5年上下（因此2017年進入房地產(chǎn)領域的房地產(chǎn)企業(yè)大多受到疫情下雙循環(huán)新經(jīng)濟結構的影響。同時要注意的是2017年正是棚改的高潮期，大量的企業(yè)投入到了房地產(chǎn)領域），尤其是這幾年，在棚改，基建良好環(huán)境之下，眾多企業(yè)不計成本、不計杠桿的大量投入到房地產(chǎn)領域。一時間，可以看到房地產(chǎn)工地如火如荼，商品房象雨后春筍似的一撥接一撥的撥地而起，其數(shù)量遠遠超過了當?shù)厝丝谒枳》俊＿@種供大求的現(xiàn)狀，在原來棚改的支撐之下，房地產(chǎn)還基本能維持，但是在今天疫情下，雙循環(huán)經(jīng)濟格局下大多房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越大的困境，這些困境直接牽扯到金融的穩(wěn)定、社會的安定等一系列重大問題，因此如何擠掉當下房地產(chǎn)的泡沫，又不會對金融、社會造成影響，是一個迫切的問題。

1 房地產(chǎn)為什么會產(chǎn)生泡沫

這主要是由于房地產(chǎn)利潤大，毛利潤差不多100%，比其他任何行業(yè)的利潤都高得多，導致很多做實體的，做企業(yè)的，手里有點錢的，或沒有錢的都拼命地往房地產(chǎn)上投。同時前些年對房地產(chǎn)的政策太好，雖說2011年后房地產(chǎn)開發(fā)貸有所收緊，但隨著棚改，城投公司的興起，大基建、大地產(chǎn)得到了前所未有的發(fā)展（這段時間，房地產(chǎn)住宅的消費根本不用愁，服務性購買與新市民搬遷掛鉤，使房開商掙得盆滿缽滿，但同時也給很多房開商廷而走險的想法，用大杠桿（如本身只有1千萬，卻去干2個億的事）去進行土地儲備和商品房建設，使對土地限制不是那么大的三四五線城市的商品房供應遠大于該城市的人口需求量，所以那段時間大家會看到許多房開進行跨地區(qū)或跨省份進行商品房銷售。但是潮水退后，誰在裸泳，是藏不住的，隨著疫情到來與制造業(yè)的生存困難，為了打破解決人口就業(yè)最大主力軍的制造業(yè)向房地產(chǎn)轉移，向低成本東南亞轉移，房是用來住的，不是用來炒的終于來到了（同時銀行實行三條紅線，四檔管理，嚴控開發(fā)貸。并對購房條件進行升級，使房地產(chǎn)供大于求更加突出），刺破了原有房地產(chǎn)供大于求的狀況，于是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生了。

2 房地產(chǎn)泡沫的危害性

如果房開商有足夠的錢買地，足夠的錢蓋房，那么房地產(chǎn)泡沫就不會成立，但是這種假設是不可能成立的，因為房地產(chǎn)投資資金需求量大，同時按揭制度給予房開商在資金騰挪上給予了很多空間，因此很少有一個房開既有錢買地又有錢蓋房子的。一般正常情況下，一些房開只有買地的錢，一些房開有買地的錢和只夠做到房子可以預售條件的錢，不正常的情況下，房開既沒有買地的錢，也沒有蓋房的錢，當然如果政策對房地產(chǎn)有利無論正常還是不正常，房開商基本都能完成項目和掙到錢。但如果政策對房地產(chǎn)不利，問題就來了，如果買地的錢或蓋房的錢不是自己的，房子賣不出去，那么銀行或民間借貸或高利貸的本金和利息就還不上了，資金鏈斷掉，房子賣不出去的時間越長，那么利息會直接超過房地產(chǎn)的利潤（這里指的是高利貸利息，現(xiàn)目前房地產(chǎn)銀行融資渠道基本已斷，房開商的融資渠道大多是高利貸），此時房子無論賣或不賣，房開商注定已經(jīng)破產(chǎn)。如果此時房開商已經(jīng)完成所有商品房項目，房地產(chǎn)泡沫的危害性要小一些，只影響房開商與高利貸放貸者或銀行或稅務或信托或理財。如果此時房開商未完成所有商品房項目，那么房地產(chǎn)泡沫的危害性就大了，不僅影響房開商與高利貸放貸者或銀行或稅務或信托或理財，還影響購房者。同時考慮到房地產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟的比重相當大，差不多占國民經(jīng)濟的3層上下（在四五線城市這個比例會接近5～6層），如果此時房開商未完成所有商品房項目，那么通過信托、理財間接投資到房地產(chǎn)上的銀行資金可能血本無歸，好在國家及時堵住了這個漏洞。

3 新經(jīng)濟格局降低房地產(chǎn)泡沫的方法

（1）堅決貫徹房是用來住的不是用來炒的指導方針，繼續(xù)推進限購限售政策，打掉炒房預期，推進房開商降價盡快出貨，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要讓購房者和房開商從思想上認識到房地產(chǎn)泡沫的嚴重危害性，嚴格審查購房者的購房條件，比如：購房者在常駐地只能擁有一套住房，在工作地可以擁有一套住房，工作地的住房屬于第二套住房，政府對第二套住房應有相應的限制條件，可以附帶一些對購房者、工作單位、房開商三者的經(jīng)濟處罰、行政處罰、申請購房預交保證金、保證金退還條款、保證金沒收條款等。購房者在準備購買第二套住房時，自己可在政府的平臺上查詢是否達到第二套住房購買條件，達到條件的由購房者向工作單位提出申請，再報房開商核實審批，審批完成后報政府監(jiān)管部門批準。如果達不到條件也做虛假材料申報審批，看到處罰條款，申報時就不敢隨意亂報，工作單位和房開商也不敢隨意蓋章提供購房資料。

（2）嚴格執(zhí)行針對房開商的銀行三條紅線（剔除預收款后的資產(chǎn)負債率上限為70%；凈負債率上限為100%；現(xiàn)金短債比上限為1倍），四檔管理政策（若三條紅線指標全部觸線，有息負債不得增加；若三條紅線中兩項觸線，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；若只有一項觸線，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監(jiān)管層要求，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。）[2]，堵住炒房資金鏈空間。

（3）加強商品房預售資金、融資資金監(jiān)管，嚴格審批預售資金報賬程序，保證預售資金安全。購房者所有購房資金必須全部匯入政府監(jiān)管賬戶，不得匯入其他任何賬戶，更不得以現(xiàn)金的形式交給房開商及個人。當然，也要監(jiān)管房開商資金開發(fā)狀況，房開商在競標土地時就必須要有足夠的資金繳納土地出讓金，融資的資金也必須進入政府的監(jiān)管賬戶。房開商申請撥付資金必須嚴格按照報賬程序申請，由政府的監(jiān)管部門按照撥付條件進行申請，不要讓房開商在未有達到預售條件的情況下開工建設，辦理預售許可時必須提供已支付工程款的證據(jù)。

（4）繼續(xù)堵住房地產(chǎn)信托、理財融資渠道，降低金融風險。很多融資機構也是采用杠桿形式，其實自己本身并沒有融資能力，而是采取先支付部分融資款，然后采用施工企業(yè)施工、材料供應商墊支模式進行融資，所以在辦理施工許可證時必須將辦證范圍所需工程款資金繳入政府監(jiān)管賬戶，作為辦證條件之一。

（5）向房開商宣貫政策，促進房開商降低企業(yè)運營成本，加快不良資產(chǎn)處理，想方設法加快去庫存，防止項目爛尾。目前很多房開商，特別是小型房開商，企業(yè)的機構人員配置根本達不到做房地產(chǎn)項目的條件，對國家的政策根本不了解，也不愿意在實施前咨詢相關的專業(yè)機構，簡單算賬，聽別人說房地產(chǎn)項目一平方米有多少利潤就開始亂投，最后吃不專業(yè)的虧，不在少數(shù)。

（6）地方不但要加強自我監(jiān)管，也要總結前面房地產(chǎn)出現(xiàn)的方方面面的問題，不要繼續(xù)采用違規(guī)緩土地出讓金或采取抵押商品房緩交土地出讓金方式來彌補地方項目不足，財政資金目前壓力大的不足，而造成未來商品房項目爛尾的空間。