淺談房地產項目模擬清單與總分包閉口預算的編制要點

梁雨

（江蘇時代投資咨詢有限公司，江蘇 揚州 225000）

對比在手類似項目全過程各階段工作經驗，發現模擬清單與總包預算閉口對簽訂施工合同、確定合同價及全過程成本控制起著關鍵性作用，本文著重介紹模擬清單及閉口預算編制要點。在項目前期圖紙設計工作還未完成時，為了不影響總體進度，房地產企業一般先進行模擬清單招標。模擬清單的工作就是根據工程中發生的項目依據經濟指標等參數進行項量的編制，工程量接近實際，不允許有大的偏離，盡量齊全，避免漏項，尤其是重要的工程量大的項目。一般對于房地產項目，投標單位對工藝和造價相對熟悉，即使在沒有設計圖紙的情況下對投標報價產生的影響也很小，模擬清單只是固定單價合同，工程量按實際發生結算。

1 房地產企業模擬工程量清單的組成

房地產企業工程量清單與傳統《建設工程工程量清單計價規范（GB 5050—2013）》中工程量清單分類大體相同，一般都包含編制說明、措施項目清單、分部分項工程清單、其他項目清單、規費、稅金，但是細節有所不同。

1.1 編制說明

房地產企業工程量清單一般包含編制依據、招標界面，以及一些補充說明（包括清單編制范圍、投標報價的要求及注意事項及相關附表等）。

1.2 分部分項工程量清單

對于分部分項工程量清單，是整個清單編制過程中的重中之重，其中的項目特征與工作內容必須描敘準確、詳細、合理，是投標單位投標報價的重要依據。

1.3 措施項目清單

措施項目清單主要為完成工程項目施工，發生于該工程施工前和施工過程中技術、生活、安全等方面的非工程實體項目的清單，通常包括通用措施費、專業措施費及其他措施費。

1.4 其他項目清單

其他項目清單主要包括暫列金額、暫估價、零星項目、總包管理費等。暫列金額用于施工合同簽訂時尚未確定或者不可預見的所需材料、設備、服務的采購，施工中可能發生的工程變更、合同約定調整因素出現時的工程價款調整以及發生的索賠、現場簽證確認等的費用；對于暫估價，通常房地產企業在模擬招標時會對一些設備材料價格進行暫估，便于指標的測算，在正式招標時一般無此部分費用；零星項目費用是對一些零星項目的暫估工程量進行報價，如計時工點工、機械臺班點工、開洞開槽、樓板墻洞的封堵、拆除等；總包管理費指總承包人對發包人的專業工程分包、采購的設備、材料等進行保管以及施工現場管理、竣工資料匯總整理等服務所需的費用。

1.5 規費、稅金

與國標清單不同的是，房地產企業工程量清單中的規費、稅金通常包含在投標人投標報價中，不再匯總表單獨列出。

2 房地產企業模擬清單與總分包閉口預算編制過程中常見的問題

2.1 編制清單時與業主及相關單位溝通不暢

在咨詢企業編制清單過程中與房地產企業各部門的溝通協調直接影響到清單及預算價的編制質量。由于房地產企業通常對工期要求比較嚴格，在清單編制時經常遇到圖紙還不完善或者圖紙做法不清晰、圖紙做法與房地產企業其他項目實際做法不符的情況，這就需要咨詢單位編制清單前聯合房地產各職能部門對相關圖紙技術文件進行會審，編制時遇到問題及時與設計單位溝通；出于成本優化的考慮，成本管理部門經常對圖紙進行優化，變化較多，沒有完善的合約規劃，這就需要咨詢企業前期通過對圖紙的熟悉，結合相關經驗及早提出成本優化方案，不能僅依靠事后控制。

2.2 編制說明界面描述不清及前后矛盾

在編制清單說明時編制范圍是經常容易出現問題的地方，在后期預算價計算過程中，經常出現由于地上地下界面不清，室內室外界面不清及總分包界面不清發生工程量計算重復或者漏算的情況。所以編制范圍需要在編制前與業主方面及時溝通，無法在編制說明中詳細寫明的可以采用會議紀要的方式進行補充。

房地產企業清單的編制說明通常是由企業區域平臺提供樣板，每個項目根據自身實際情況作局部修改，編制清單時一味地套用模板，不仔細熟悉樣板與實際做法的區別，就很容易導致編制說明與具體清單特征描述前后矛盾，為預算價編制留下隱患。以本人參與的某地產項目為例：編制說明中注明“樓梯的混凝土、模板按水平投影面積計算，樓梯包括梯段、梯梁、休息平臺，但與樓梯間內與樓梯連接的板并入板項目計算”，但是編制人員在分部分項清單中模板的具體清單描述又改為“不分梁、板、柱、墻、樓梯、二次結構、零星等構件類別；超高支撐等增加費用綜合考慮；按混凝土與模板接觸面的面積計算”，就給后期總包閉口造成樓梯模板到底是按水平投影計算還是接觸面積計算的爭議；類似問題的還有外墻抹灰清單，編制說明中說明外墻抹灰是含線條的，零星抹灰不再單列，并入外墻大面綜合考慮，但是編制人員在分部分項清單中又單列了外墻線條抹灰的清單，給后期總包閉口造成外墻抹灰單價到底是否是已綜合考慮了線條單價的爭議；諸如此類的問題，就會給后期總分包閉口留下隱患，所以清單編制時一定要注重編制說明與清單描述的統一性。

2.3 預算價編制過程中由于慣性思維采用國標工程量清單計算規則

國標清單的工程量計算規則與房地產企業的工程量計算規則略有不同，所以在預算價編制時，要嚴格按照房地產企業工程量清單描述的計算規則進行計算。通常在編制說明后會附上區域平臺提供的各專業《工程量清單項目設置及工程量計算規則》表，列出與國標2013清單不一致的子目，預算價編制人員在編制前要熟悉附表所列出的內容，然后再著手進行工程量的計算，不能依照慣性思維計算工程，最終出現造價的偏差。如國標清單對于配管、配線描述為按照圖示長度計算，而某房地產企業要求的計算規則為兩點之間直線長度計算。又如國標清單中安裝工程防腐刷油均需單獨考慮，而房地產企業要求在管道及鐵構件清單中綜合考慮進綜合單價中，不再單獨計算。諸如此類的問題，如果前期計算時不注意，后期發現錯誤修改將非常麻煩。

2.4 項目特征描述與措施費清單描述前后矛盾

以筆者參與某地產項目為例，該項目是戶內毛坯驗收，所以要求總包單位施工時僅需管內預留鐵絲，在編制清單時將管內穿鐵絲單獨列項，項目特征描述“穿引線、掃管、涂滑石粉、穿線、編號、接焊包頭”，但措施費清單中又描述“所有專業的非圖紙要求的洞口封堵，此處指電氣管井內的防火封堵以及穿越防火分區的橋架、電纜防火封堵、出戶預留孔及后續開孔的封堵，包括但不限于分包工程如燃氣、供電、供水、供熱、電信電視預埋管道等的預埋（留）、穿帶絲、暗配及構件（或設備、部件等）安裝后的收口、封堵”。將管內穿鐵絲又歸入措施費中，復核人員復核過程中提出，措施費描述與分部分項工程量清單中鐵絲的工作內容重復，是否可以刪除。因此處牽扯費用較多，后與業主溝通確認此費用不屬于措施費，計入分部分項工程費中。

2.5 不同區域計量軟件計算與設置規則不同

房地產企業建設項目通常不會只在一個區域，各區域對于計量計價的要求也不盡相同。某些省外地產項目會規定要用當地廣聯達版本進行圖形繪制，但是由于我們平時接觸的基本都是江蘇版本，對省外版本的計算規則和設置并不熟悉，計算出的工程量是否存在重復、哪些計算規則必須調整等都毫無頭緒。地產項目的編制周期通常很短，不可能有充足的時間去分析外省的版本與江蘇版本的不同。由于大部分工程量都是批量繪圖導出，而地產項目又有對工程造價審核率的控制，如果計量軟件生成工程量存在失誤，最終就很難控制整個項目造價的準確性，如何短時間內準確使用省外廣聯達版本計算工程量就顯得尤為重要。經過筆者幾次地產項目的嘗試得出一個技巧：可以用我們熟悉的江蘇版本廣聯達進行繪制并調整好所有設置后，導成外省的版本，再將兩個版本計算出來的結果進行對比，工程量誤差較大的部分就是外省版本的計算規則需要調整的地方。例如江蘇版本和安徽版本的廣聯達同樣的模型計算出來的其余工程量都很接近，但是模板工程量相差很大，我們只需要重點研究模板的計算規則。經兩版匯總工程量對比研究，發現安徽版本的圈梁模板與框架梁模板重復部位軟件默認不扣減，而江蘇版本是默認扣減的，版本差異迅速被找出。而編制人員如果直接就用安徽版廣聯達進行繪制就很難發現這個差異，最后模板工程量會成倍輸出。所以以江蘇版本為標尺，去對比其他版本，是最直接有效確保所繪工程量準確的一個方法。

3 結語

房地產企業對于成本控制的核心就在于合同管理，圖紙、工程量清單、施工技術方案及變更方案條款等都是其組成部分。咨詢企業前期為業主編制模擬清單時的錯項、漏項會直接影響工程的成本，為后期與施工企業簽訂施工合同留下隱患，所以編制一份相對完備的清單及總分包閉口預算，需要緊緊結合施工圖紙、施工工藝、工程界面等方面，在清單計價模式下全方位多角度的為業主提高經濟效益。