淺談舊城改造的幾點誤區

楊朝陽

（晉城合為規劃設計集團有限公司，山西晉城 048000）

0 引言

城市是人類物質文明不斷進步的結晶，也是人類精神文明不斷進步的載體。現代城市不僅僅要有一條條寬闊的馬路、一座座嶄新的建筑、一盞盞明亮的路燈、一棵棵筆直的樹木，也要有廣場、公園、水系、濕地來美化城市環境。隨著我國新型城市化進程的加速，不斷增長的城市人口與不斷升級的產業結構都需要提供更多的住房、建更多的廠房、需要不斷擴大城市規模。土地資源是寶貴的，可供開發建設的土地資源是有限的。在城市化的初期，政府可以提供大量的建設用地來滿足市場供應，可城市不能無限擴張。當土地供應逐漸緊張的時侯，就需要挖掘更多的利用率低的土地資源來滿足市場的需求。人們把目光逐漸轉向城市的舊城區。舊城區由于建設早，過去沒有科學的城市規劃理論體系，普遍存在城市基礎設施不健全、土地資源利用率低、建筑布局零亂、生態環境惡化、經濟發展落后等社會問題。為了保證城市社會經濟的不斷發展，促進城市土地資源的有效利用，改善城市物質環境質量，提高城市基礎設施水平，必須對城市舊城區進行有計劃的改造，以滿足我國城市化的可持續發展要求。

1 舊城改造的誤區一

舊城改造，有人認為它就是城中村改造。

“城中村”是在我國快速城鎮化發展過程中出現的一種特殊現象。快速城鎮化需要不斷擴大城市規模，需要向城市郊區拓展空間。這樣，過去的城鄉接合部逐漸城市被包圍，自然而然形成了“城中村”的特殊城市形態。我國的城市規劃法規頒布較早，有效地控制了城市的有序發展。而城中村游離于法律控制的邊緣地帶，在巨大的灰色市場利益驅動下，一些地方無序建設，過度開發，生態環境逐漸被破壞。低矮擁擠的違章建筑高低錯落、寬窄不一的小街小巷縱橫交錯，臭氣熏天的污水肆意橫流、形形色色的人流往來混雜，這就是典型的城中村社會現象。私搭亂建、交通擁擠、環境污染、治安混亂成了城中村的社會通病，這些都對城市的生活環境產生了嚴重影響，所以急需進行城中村改造。對于城中村改造，首先面臨的是拆遷問題。拆遷涉及國有土地上房屋征收拆遷和農村集體土地上房屋征收拆遷。凡是國有工廠、倉庫、學校等均為國有土地上房屋征收拆遷；凡是村辦工廠、村委辦公樓、村民住房均為農村集體土地上房屋征收拆遷。拆遷補償應以公平為原則，既不損壞國家利益，又要保證集體利益和個人利益。拆遷補償采用貨幣補償或產權置換兩種方式，被拆遷方可根據自己的實際情況選擇適合自己的補償方式。

每個城市在發展過程中，伴隨經濟的發展和社會的繁榮，舊的城市形態已經滿足不了新時代的要求。當城市道路擁堵不堪、城市噪聲擾民不斷、城市環境污染嚴重，生活在城市的市民通勤時間加長、身體健康不良、生活質量下降、幸福指數降低時，就急需改變這種不良的生活環境。這種不良的生活環境，被稱為城市中老化的區域。老化就要更新改造，即舊城改造。舊城改造要以規劃為龍頭，從城市建設的全局出發，以完善城市功能，促進城市發展，美化城市環境、創造宜居環境為目的，有計劃、有步驟地進行改造。

所以，舊城改造著眼于全城市，城市中所有老化的區域均可以是舊城改造的范圍，而城中村則強調的是城市中的某一個特定區域。從法規方面比較，舊城改造更多的是行政層面的規劃，所用的法律依據為《城鄉規劃法》等，而城中村改造的法律依據為《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法》等。

綜上舊城改造并不等同于城中村改造，城中村改造只是屬于舊城改造的一部分。

2 舊城改造的誤區二

舊城改造，有人認為它就是拆除所有舊建筑后建新城。在這里首先要區分文物建筑、歷史建筑和舊建筑。

文物建筑是指歷代遺留下來的在建筑發展史上有一定價值并值得保護的古建筑。我國是世界文明古國，有悠久的歷史文化。我國地域遼闊，民族眾多，各地區分布著具有不同民族特色的古代建筑。這些古建筑都是在一定的歷史條件下產生的，代表著當時的技術水平，傳承著當地的傳統文化，反映著當時的社會狀況。它們是人類歷史的見證，是人類精神文化的寄托。文物建筑一旦遭到破壞，就再也無法修復其代表的歷史記憶，無法恢復其代表的歷史價值。破損的文物建筑應該在遵循文化遺產保護的真實性和完整性原則下進行修繕。文物建筑受《文物保護法》的保護，是禁止拆除的。記錄歷史、展示文化、載托靈魂、體現傳承是文物建筑的價值。落實責任、完善制度、嚴格管控、加強防范是文物建筑保護的方法。

歷史建筑是指經城市、縣人民政府確定公布的具有一定保護價值，能夠反映歷史風貌和地方特色，未公布為文物保護單位，也未登記為不可移動文物的建筑物。歷史建筑受《文物保護法》和《歷史文化名城保護條例》的保護，應該遵循“可維護不修繕，可修繕不修復，可修復不復原，小心審慎地對待任何重建”的保護方針，所以不應該拆除。

舊建筑可以是文物建筑，也可以是歷史建筑和其他一般古建筑，還可以是不符合當代審美觀，無法滿足現在使用功能要求的近代建筑等。除文物建筑和歷史建筑以外的舊建筑，可根據實際需要，在相關法律和政策的允許下，經相關部門審批后方可拆除。所以舊城改造并不是拆除所有舊建筑后建新城。

3 舊城改造的誤區三

舊城改造，有人認為它就是拆低層建高層。在城市規劃中，常常因為城市形態的整體控制，土地利用的整體經濟性，航空或通信設施的凈高要求，建筑的類型等原因對建筑高度進行了控制，從而影響建筑高度。

在城市形態的整體控制方面，以桂林市為例，桂林是典型的山水園林城市，有著美麗的自然風光。城市規劃規定主城區建筑物限高24m，新區的建筑限高65m，這些都出于對山美水美的特色城市形態的保護，出于對大自然的尊敬。作為中國四大古都之首的歷史文化名城西安，建筑高度也有嚴格控制：在古城內，建筑高度以36m 為限，就是為了不影響古城的整體風貌。

在土地利用方面，高層建筑能夠節約土地，特別在寸土寸金的大城市，高層建筑固有其優勢。但目前高層建筑在大小城市到處可見，有人錯誤的認為它是高大上的象征，甚至有的地方在小城鎮或在鄉村也開始大規模建設高層建筑，嚴重破壞了鄉村特有的美麗自然、和諧迷人的田園風光。

在航空或通訊設施的凈高要求方面有規定：機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當其處在各種技術作業控制區范圍內時，應按凈空要求控制建筑高度[1]。此規定確保了建筑高度不影響各類設施的安全運行。

在建筑類型方面，建筑分工業建筑或民用建筑兩類。工業建筑受生產工藝影響，建筑高度通常不會太高。民用建筑種類雖然多，但每一種建筑類型都有其相應的高度條件限制，而并非都是高層。例如幼兒園設計規定幼兒生活用房應布置在三層及以下[2]；中小學設計規定各類小學的主要教學用房不應設在四層以上，各類中學的主要教學用房不應設在五層以上[3]。幼兒、小學生、中學生均屬于未成年人，未成年人心智尚未成熟，生活自理能力差、生活行為受到限制，過高的建筑會對少年心理造成不良影響。另外，學校建筑也屬于人員密集場所，過高的建筑不利于安全防火疏散，所以才對這些建筑有層數限制要求。住宅有別墅、有多層住宅、也有高層住宅，不同類型的住宅有其相對應的高度限制要求。體育建筑和交通建筑因其占地面積大、體量龐大不可能建成高層建筑。園林建筑要與自然環境融合等。

所以舊城改造應根據具體的建筑類型而控制其高度，不是盲目拆低層建高層。

4 結語

舊城改造是一項復雜的工程，政策性高，系統性強、涉及的主體多，需要解決的問題也多。在改造前期，相關部門需要做大量的調查分析工作、需要做大量的動員協調工作。前期準備工作做好了，才能加快舊城改造的順利進展。成功的舊城改造盤活了閑置土地、拓展了城市空間、豐富了城市景觀、改變了城市面貌；失敗的舊城改造破壞了城市肌理、浪費了城市資源、惡化了城市環境、損壞了公共利益。政府有關部門有責任引導公眾正確的認識舊城改造，引導公眾支持并積極參與舊城改造工作。讓我們一起營造富強、民主、文明、和諧的社會氛圍，創造衛生、整潔、美麗、宜居的城市環境。