房建工程管理解析

韓紅銳

（太原萬科房地產有限公司，山西 太原 030021）

0 引言

從房建工程建筑全周期來看：①前期的快速銷售展示是大家往往忽視的環節：從施工維度來講這過程中會產生很多與后期批量施工不一致的地方；②從基礎階段、主體階段、裝飾裝修階段、驗收交付階段這些關鍵過程中暴露的問題是參建單位施工管理、施工協調的問題。管理協調的是大量的勞動力、機械、材料等等。尤其是在行業日益激烈的競爭條件下，企業需要有過硬的工程管理與優良的配合態度，而且還要不斷地更新與迭代才能滿足目前消費者的需求，最終推動建筑行業的良性發展。

1 房建工程目前存在的相關問題及解析

（1）工期的制定及前期策劃方面：一個項目的運營周期在目前的施工環境下顯得尤為重要。大部分的項目工期都是頭尾緊，中間松。側面反映出項目管理的策劃深度不夠、管理過程松散。現在政府出臺了類似“藍天保衛戰”這樣的環保政策，對項目的整體運營會有一定的影響。所以除了現場的安全文明達標以外，項目內部的工期策劃應該更加詳細，在運營過程中及時糾偏。一個好的項目沒有一個合理的工期支持，一定會影響整個項目的運營計劃，項目運營所涉及的鏈條都會受到影響。在工期排布的合理性上應該多借鑒好的項目，優秀成功的項目運營節點一定是在會議室墻上。在工序銜接上做到無縫銜接，上下游單位配合上要提前梳理策劃，不要浪費不必要的施工時間。

（2）施工人員的資源及專業水平問題：目前全國建筑行業普遍存在工人數量不足的現象，新聞里也出現了建筑企業用工荒的事情。作為建筑行業，本身作業條件相對艱苦，年輕人寧愿去工廠里也不愿意來工地?，F在建筑行業對工人施工水平的要求越來越高了，但是目前施工現場工人的平均年紀越來越高，導致施工效率和施工質量偏低，存在大量的返工作業，浪費資源與時間。所以好的勞務企業需要對工人有良好的技術扶持及更加優越的作業環境，才會吸引更多的工人愿意過來。有很多建筑工地宿舍都會配備空調，勞務公司會給工友上社保，還有技術培訓及體檢等等，這些都是非常好的措施。施工人員的專業水平問題：這其中在一定程度上會反映出公司管理問題。有許多日本企業的建筑工地常態化會做到要求工人每日幾點來現場完成匹配的工程量，這就是所謂的機械化程度非常高，國內的建筑行業目前還做不到。我們國內的工人普遍存在的現象是施工作業完成質量偏低、效率不高、安全責任心不夠等等。所以平時的項目管理過程中應該要求管理人員做到不斷提升自身的管理要求以及做到制度的約束，從而形成良好的作業氛圍。

（3）施工材料重中之重：長沙某樓盤因為混凝土材料問題，影響結構安全要求進行拆除及加固。比如某娛樂場所因保溫材料不合格發生大火造成傷亡事故等。建筑行業的材料問題已經給我們敲響警鐘，例如結構安全材料、裝修材料、消防材料等，如果使用不滿足相關要求弄虛作假的材料會產生巨大的安全隱患。項目管理要求從業人員在材料管理初期應該建立封樣管理制度、進場檢查制度、退換貨反饋制度等以杜絕材料貨不對板、以次充好現象。

（4）供方管理人員專業性有待加強：管理人員專業水平及服務意識普遍偏低，交叉配合覺悟性不夠。大多是都是各掃門前雪，交叉施工過程中互相沒有足夠溝通，造成大量交叉施工質量問題。項目管理目前存在管理人員的年紀偏低，經驗不夠，沒有良好的職業操守及施工態度的現象，所以需要做好交叉施工制度，除了常規的經濟處罰外更多的是前期的預判及正確的工藝流程。

（5）規范施工的必然性：所有的施工底線及要求是施工規范，驗收要求必然也是驗收規范。我們常用驗收的檢驗批、分部分項驗收就是衡量的尺子。做好項目管理就需要我們常翻書，常學習規范，常關注政府監督部門下發的一些最新的文件，比如最近市質量安全站下發了關于進一步規范建筑基樁質量檢測工作的通知里明確要求為了確保工程樁的檢測代表性，受檢樁應在工程施工完成后隨機選定，驗收檢測的受檢樁選擇的規定等。

（6）標準的統一性難以實現：這里的標準主要是根據國標衍生出來的行業標準或者是企業的標準。拿房屋建筑來說，每個企業的標準有自己的解讀，但是標準衡量的尺子是一致的，甚至嚴于國家標準，好多都是在原有的施工工藝上進行升級，但是往往呈現出來的效果卻是差強人意。這里有幾個問題需要說明：①打樣的重要性，從項目開工建設初期需要把工程的相關節點做法及構造要求進行模擬打樣，大家常見的就是主體階段、二次結構階段、裝飾裝修、屋面、配套等階段的相關樣板進行拆解并展示出來，讓所有進入項目現場的管理人員對基本的做法有初步的理解，一目了然；②樣板更多的是要交底到操作工人手上，而不僅僅是為了企業做宣傳。從每道工序鏈條上面細化各個工序交底到各個工種，做到事前控制。

（7）參建供方責任明確：①項目建設過程中會發生不少的合同界面不清晰、清單未包含等現象，尤其是從主體移交裝修階段，所以在合同簽訂開始清單一定需要對照圖紙梳理清楚，供方在做圖紙深化階段也需要細致核對清楚；②供方管理人員責任需要與項目整體聯動，對于項目的要求要清楚。除了按照要求完成自身的工程任務以外，需要配合項目整體完成相關的工作。

2 關于房建工程管理水平提高的想法

（1）前期策劃的關鍵性：在越來越多的項目交付以后，項目管理從業者會做相關的復盤總結，優秀的管理經驗可以繼續更新迭代做到更好，存在問題的管理往往發現都是事前控制沒做好，也就是前期策劃的深度不夠。如果項目管理要做到精品工程，就需要管理人員不斷對標、多去優秀的項目參觀學習。優秀的做法一定都是簡單高效的，所以提升自身施工標準和一次成優的理念會越來越重要。

（2）過程管理持續加強：過程管控顯得尤為重要，無規矩不成方圓，好的管理一定是建立在規章制度方面去執行，堅守底線。①管理人員的管理行為更加系統更加科學，要與時俱進，把管理工作做夯實，不能走過場流于形式，提高專業技術水平與服務意識。只有堅實的業務水平做依托，才能加工出好的作品；②工藝工法的迭代更新，優秀的做法是能達到事半功倍的效果，比如現在的工業化程度越來越高，大多是的構件通過工廠預制，現場安裝。一定程度上體現了標準化的設計，通過BIM 技術的應用，建立標準化的單元實現建造過程重復使用；誤差控制在毫米級，不依賴一線工人人海戰術，不會產生大量的建筑垃圾，更有利于現場的質量控制，還可以實現裝修部品的標準化；③越來越多的新型材料涌現出來，未來的應用價值將逐步體現出來，現在國家也要求建筑行業堅持環保綠化創新，新型建筑材料與行業持續發展的要求相一致。比如減低能耗這塊，內外墻保溫材料，保持室內空間熱量均衡，防止熱量流失過快；比如減少污染，綠色油漆的推廣，可以避免室內裝修造成空氣污染，高性能混凝土可以消除傳統材料的弊端，減少建筑結構病害的發生率，延長建筑物的使用壽命；再比如美化環境，創造優越的居住環境是建筑行業發展的最終目的，環境美化要求需要把景觀與建筑結構相結合。社會經濟的快速發展促使人們物質生活水平的改善，環保材料成為行業主流。如木材、石材、管材等環保材料，既能完成建筑結構的有效組合，也能美化室內空間結構。

（3）復盤的必要性：復盤本來是一個圍棋術語，是指下完一盤棋以后要在棋盤上面重新擺一遍，看看哪里下得不好。下得好的要繼承，不好的地方要探究怎樣才能更好。和項目建設一樣，管理從業者需要通過項目復盤梳理過程中問題發生的原因，避免在相同的地方再犯類似的錯誤。如果沒有一定的反思總結，就沒有進步，只是不斷的重復操作。一般項目復盤包括四個階段：回顧目標和過程、反思原因、探究規律、提升能力。前三個是復盤的過程，后一個是復盤的結果。通過復盤我們可以少走雷區，多走精益化的路線，把產品做的越來越好。

3 總結

總而言之，要給消費者建好房子，好產品，是我們工程人一直不懈追求的目標。①要做好前期項目的深度策劃、要解決好工人資源及操作技術問題、把握好材料驗收底線、加強供方管理人員的職業操守及產品服務意識、熟記行業標準實施規范、把參建單位責任制度明確，必然會改善目前房建存在的亂象；②要將好產品理念深入到一線施工人員內心，將產品質量作為房屋建筑管理核心要領，現在已經是存量房的時代，市場沒有好的產品消費者一定是不會買單的，越來越多的房建從業者打造產品核心競爭力，除了產品科技感、美觀等，產品的品質還是最重要的指標，普通的消費者會把產品品質作為買房的第一考量指標，好的產品會發展下游客戶，如果沒有給消費者留下好的產品品質印象消費者不會再做回頭客，甚至還會產生很多的負面效應；③優質的售后服務的重要性在這里最后提一下：房屋在建設過程中一定會有或多或少的問題，這都是正?，F象，但是做好好的售后服務卻不是一件容易的事情。大多是購房者對自己消費的房屋要求非常高，而我們目前施工的標準達不到消費者的預期，有一定的心里落差。所以有的企業已經在項目施工過程中啟動了多輪業主參觀活動，目的就是讓項目管理者更多的是站在消費者的角度去看待問題，把項目管理的標準提高。