關于房地產開發項目全過程成本管理

牛耀邦

(甘肅 蘭州 730311)

在當前的行業發展中，房地產開發項目有突出的作用，在實際發展中，由于影響因素比較多，因此在具體的管控階段需要注意的是合理的進行項目評估，做好整體管理工作。為了能獲得更多的經濟利益，全過程成本管理涉及到的內容多，在實際管理中要重視的是成本管控，確保各個項目處在一個平衡的狀態下。在進行落實的時候，可能會存在不足之處，在后續管理中要從現狀入手，明確管理的各項要求，對隱患及時處理，實現有序化管理，從而降低風險。

1 房地產開發項目中成本管理的現狀

1.1 管理者對成本管理的重視度比較低

在房地產開發項目中，各個階段的成本管理都是關鍵所在，在后續管理中需要進行決策分析工作。決策階段是成本控制初期階段，在后續發展中，必須對房地產開發項目的管理引起重視，實現決策階段的成本管控。在實施中可能會存在隨意性安排的現象，影響到之后階段的成本控制。因此在初期發展中需要引起重視，合理的進行成本管理，降低風險[1]。

1.2 缺少先進的成本控制方式

在當前的房地產開發項目中，采取的是靜態的成本控制策略，在后續管理中，價格的計算以及核算是重點，要注意進行重點內容的審核。在后續發展中，房地產相關企業受到各種因素的影響，存在不同程度的問題。在后續發展中選擇簽署相關合同的形式進行房地產開發項目的進一步管理。在實施階段必須實現全過程的管控，如果缺少完善的管理制度，對項目本身產生影響。

1.3 開發商對招標質量難以保證

在準備階段需要做好招標工作，招標工作質量直接影響到項目的最后質量水平。在當前的招標管理中，出臺了對應的法律政策，但是受到各種因素的影響，無法從根本上解決問題。部分房地產開發項目的施工管理中存在騙標的方式。這些不公正的市場競爭現象導致招標管理流于形式，招標質量不能保證[2]。

1.4 出現成本管理一刀切的現象

在當前的房地產相關企業管理中，如何做好規劃和設計工作是重點，但是在具體管理中存在規劃設計不合理的現象，土地成本方面以及配套設施方面管控不及時，在實施階段采取的是“一刀切”的方式，此類方式對成本控制在某種程度上有一定的作用，但是也對項目本身產生影響，例如設計階段會出現選址問題和設計規劃等問題，在各種因素的影響下，不利于房地產項目的進一步落實。

1.5 成本浪費現象普遍存在

施工階段如何實現資金的使用是重點，但是在實踐中，存在資金管理不當的現象，缺少完善的管理流程，整體管理存在隨意性的現象。在反復施工過程中，存在不同程度的浪費現象，原材料浪費比較多，也會耽誤施工進程。

1.6 忽視了社會利益

針對當前管理階段的具體情況，需要以社會效益為基礎。但是當前房屋投資項目取得突出的進步，開展了限購政策。在房地產項目開發階段，通過各項對策的有效實施，其中存在的項目溢價現象出現。房企在成本管理中加大管理力度，在具體管理中需要明確設計成本，在實際的招投標階段，承包方進行項目利潤的壓縮、降低風險。但是由于其中的成本管理難度大，增加了安全隱患系數。部分房地產企業為了能獲取對應的經濟效益、降低成本，導致安全隱患多。

2 房地產開發項目成本管理的對策

針對當前房地產開發項目管理的具體情況，在實際管理過程中必須注意的是明確目標成本管理的注意事項，實現動態成本管理，此外依據設計、財務以及工程等方面情況，進行項目全過程的成本管理，能減少其中的各種隱患。詳細管理對策如下。

2.1 投資決策階段

開發商在房地產開發項目的投資決策管理中要引起重視，準確地進行項目的預測和評估。如果在實際的施工中，調研不充分，導致可行性論證出現偏差，對企業的盈利產生影響[3]。從當前的實際情況來看，多數房地產企業受到傳統成本控制理念的影響，沒有意識到房地產開發項目成本控制的重要性。在具體工作中，隨意的進行決策和策劃，沒有從思想上重視決策中的各項成本問題，直接導致項目決策中成本控制弊端的出現。因此在該階段需要注意的是制定合理的計劃，發揮成本計劃的作用，從而達到理想的目標。

2.2 項目設計階段

在房地產開發項目中，如何進行前期規劃是重點。在初期設計階段需要減少消極影響因素，投資者在工作中適當的轉變理念，在具體的設計和規劃中，將性價比和質量價格等因素考慮到其中，提升對設計階段的成本管控，制定符合要求的設計方案。通過各個方面的預設之后，減少了各種問題。具體管理中，改變以往追求外形和功能的方式，在實施階段必須將性價比和價格等納入到其中，實現綜合性考慮。提升設計階段對成本的管控，此外制定自己要求的方案，實現項目的整體管控[4]。

2.3 招投標階段

高效的招標管理有突出的作用，在實際階段必須提升項目的開發效率，通過各個方面有效的管理之后，能實現施工單位和材料供應商的選擇，從而減少各種問題的出現。在實施階段，要實現精確的計算，從而提升利潤空間。在確保施工質量前提上，競標之后獲得低價，不要以低價競爭，對中標企業也要引起重視，首先考慮到成本，而后分清側重點，實現不同方面的管理。在招投標階段進行詢價，全面了解人員、材料和設備等管理要求，幫助房地產開發項目實現準確定位；其次，在成本控制階段明確對應的指標，形成一個共同的開發目標，進行周邊項目的落實，總結和分析項目成本和產出關系，分析開發技術是否能符合全過程管理要求；最后，在招投標之后，進行現場的管控，等到招投標落實到實際中后，及時的和設計單位簽訂合同[5]。

2.4 項目實施階段

在房地產開發項目的實施過程中，針對其中的設計變更現象，要及時處理，避免設計改變或者增加成本。在整個階段優化成本管理的內容，從原材料的采購、施工質量控制方面進行考慮，避免原材料浪費以及施工返工的現象出現。要提升對施工單位的設計和審核工作的了解程度，注意開展分包管理，全面掌握現場情況，強化合同管理，減少隱患。

2.5 審計階段

房地產開發項目中審計管理也很重要，對于項目本身而言，在管理中，必須提升重視程度，靈活的應用市場管理機制。針對房地產開發項目的各個方面開展審核，選擇可以長期并且高效率工作的造價工程師，輔助進行決算。要明確咨詢公司的權利和義務，作為房地產開發企業，要聘請專門的審核專家，對當前房地產開發項目的各項內容進行造價審核，在實際工作中選第三方咨詢公司進行核算。上級公司對單位情況進行復審，在結算過程中，聘用的建設咨詢公司沒有固定費用，主要是按照審核后的百分比進行收取，在此類方式作用下，實現了項目成本的有序控制[6]。

3 結 語

近些年來房地產行業取得突出的進步，在當前發展中需要注意的是明確當前全過程成本管理的注意事項，通過優化管理之后，實現造價的管控。在本次研究中分別從投資決策階段、項目設計階段、招投標階段、項目實施階段、審計階段等入手，合理地進行全過程管理，從而確保施工質量。