綠色健康建筑一體化理念在房地產項目開發中的運用
——以佛山陽光城綠島湖項目為例

羅 峣

（上海臻蓁建筑設計有限公司，上海 202150）

1 綠色健康建筑一體化理念及意義

在目前房地產市場競爭激烈、業主品質訴求越來越高的情況下，各大開發商的產品雖均具備綠色健康的相關內容，但往往內容空泛，無法真正落地。一方面，未將綠色健康理念真正與產品相結合，所采取的措施僅僅是為了獲得一定的綠色建筑、健康建筑的星級標識，并未讓使用者真正感受到其好處；另一方面，其綠色健康理念多存在于片面的開發過程中，設計與施工無法完全銜接，施工與精裝存在較大出入，使綠色健康建筑無法真正落地。此外，由于開發商未充分了解業主的需求，導致產品沒有鮮明的特色，在對外輸出IP上也往往是朝令夕改，不能堅持，未能明確自己的核心技術，不能在業主心中樹立自己的核心標簽。產品更新多是在設計上發力，提出的多是概念化的內容，而在技術創新上思考得較少，急功近利。

針對這種情況，一方面需要房地產開發商堅持品質技術創新，打造自己企業的核心競爭力，堅持品質第一，經得起業主的挑剔；另一方面要從項目開發角度，從“投拓拿地—規劃設計—綠色采購—綠色施工—綠色營銷及運營”各階段落實綠色健康建筑一體化理念，將項目開發成本降到最低。

2 綠色健康建筑一體化理念在房地產項目開發中的運用思考

本文以佛山陽光城綠島湖項目為例，探討綠色健康建筑理念的實際運用。

2.1 項目概況

陽光城綠島湖項目位于廣東省佛山市禪城區，項目類型為居住建筑，項目總建筑面積為315 697.22m2，項目綠化率為35%。

本項目已獲得住宅區域綠建一星認證、BREEAM Very Good級認證、WELL銀級認證、第六屆地產設計大獎居住項目金獎、第六屆地產設計大獎景觀設計優秀獎、克而瑞2020中國十大高端作品、金盤廣東賽區最佳預售樓盤、金盤總決賽最佳預售樓盤、亞洲不動產獎（年度高端住宅建筑設計項目〈中國內地〉）優秀獎。

2.2 綠色健康設計理念

堅持以人為本、綠色健康理念，與周邊環境及城市充分融合，綜合考慮建筑全鏈條對綠色、健康、智能化等方面的運用，充分提高建筑能源利用效率和居住者的生活品質。

2.3 綠色健康建筑一體化理念運用要點

2.3.1 投拓拿地

房地產開發商拿地前，需經過客研和投拓部門的深入調研，對項目所在板塊和城市的投資價值進行研判，明確土地價值的優劣。拿地后，通過精準客戶定位，了解客戶訴求，形成客戶導向，通過客戶敏感點排序，實現產品和成本的對接，量化精準投入，細化成本分配，避免以加大成本和降低售價作為競爭手段的粗暴策略。同時，拉通投資、客研、設計、銷售等各部門，堅持綠色健康建筑一體化理念，統一產品輸出價值，提升產品溢價能力。

本項目前期對城市背景進行了充分調研。佛山市位于廣東省中南部地區，當地居民受廣州、深圳地區的影響較大，對于綠色、健康建筑有較高的需求，然而當地并無開發項目可滿足這一需求。為此，本項目產品定位為針對客戶需要打造出具有差異性的產品，在滿足客戶基本需求的基礎上，重點突出綠色健康理念，吸引消費者。

2.3.2 項目規劃與設計階段

在“三條紅線”的壓力下，房地產開發商多在項目上采用高周轉的方式，要求項目在保證品質的情況下，盡快完成規劃和設計。

本項目在前期規劃設計階段，選址方面因地制宜，考慮氣候、河流、地質等自然情況，充分利用綠色建筑模擬軟件，在建筑朝向、通風及自然光獲取等方面實現最優。同時，引入全生命周期成本和碳排放量估算方法并作為設計依據，全程通過BIM模型進行工程管理和質量把控。

1）高效節能策略 本項目以被動式節能為主，并配合主動式節能技術：選擇環繞式布局方式，通過自遮擋的方式降低西曬的影響；選擇熱惰性較高的圍護結構材料，提高其隔熱性能；盡量避免出現冷熱橋，最大程度減少熱損失；選用高效節能設備、照明系統，合理選擇控制系統和控制方式，降低對能源的依賴。

根據實際測算，本項目節能率達到13%，二氧化碳排放量降低6%，節能性能遠超我國同類型建筑。

2）節水策略 本項目節水措施主要為開源與節流。節流是指項目注重對水資源的貯藏和高效利用；開源是指結合佛山多雨的特點進行海綿城市設計，對雨水進行合理利用。據統計，本項目節水率可達到35%。①水資源的有效利用 項目通過提高用水管理系統，降低傳統水源用量。項目設置分級計量水表，對項目進行用水量實時監測，減少不必要的水資源浪費；同時采用多種節水管理制度，減少水資源用量。②節水器具 本項目采用國家二級節水器具，所有器具節水率≥10%，相較一般節水器具提高20%的節水效率。

2.3.3 綠色采購

綠色采購是綠色健康建筑一體化理念的關鍵環節，是將綠色設計理念及技術真正落地的重要保障。國家對“碳達峰、碳中和”的積極推進，也體現了綠色采購的重要地位。根據2018年全國建筑全過程能耗和碳排放總量，建材生產階段能耗量為11億標準煤，占全國能源消費總量的比重為22.6%；碳排放量為27.2億t，占全國碳排放比重為28.3%。建材領域必將是國家碳排放管控的重點之一。隨著碳交易的落地實施，建材供應商如何降低碳排放，在保證生態環境污染較小的同時，避免建筑材料中存在危害人體健康的化學物質；開發商如何打造綠色建材供應鏈，選取低碳環保健康的建材，是建筑行業上下游企業共同面對的問題。

本項目高度重視綠色采購的作用和意義，內部裝修所選用的油漆、涂料、黏合劑、密封膠、地板、隔熱材料、家具都經過精心挑選和有害物質檢測。另外，對于材料廠家的選擇，本項目優先考慮距離項目施工地點近的企業，以減少在材料運輸過程中產生的交通污染和碳排放。

2.3.4 綠色施工

目前，我國建筑施工逐漸向精細化、科技化過渡，各種新工藝新工法不斷出現，全混凝土施工、裝配式技術不斷應用，施工單位需在碳排放限額及室內環境污染物預評價的基礎上，在建筑施工過程中不斷創新，通過優化建筑相關技術，開展綠色低碳健康施工。然而，目前建筑存在著日益加快的建筑技術更新速度與廣大技術工人及建筑公司的技術和管理水平不平衡、不充分之間的矛盾。基于BIM、智能化的施工技術尚未在建筑項目上推開，大多數項目仍采用固有施工模式。

本項目在綠色健康建筑一體化模式下，采用多種措施，為真正實現設計與施工相融合提供了實踐數據經驗。

2.3.4.1 信息化施工

本項目充分利用BIM建筑信息軟件跨專業、跨部門完成建筑施工全階段信息交圈。

2.3.4.2 精細化施工打造高品質室內室外環境

本項目建立3項空氣質量關鍵控制點，以提高居住環境品質。通過優選材料避免污染源，通過設計加強空氣流通和增加空氣過濾是最有效的控制措施。

1）空氣過濾 本項目通過安裝MERV 13濾網消除PM2.5、PM10等有害物質，以維持高品質的室內空氣環境；同時在各建筑出入口鋪設長達3m的除泥墊，防止室外污染顆粒隨使用者進入建筑。

2）環境保護與材料的可回收利用 本項目最大限度地進行建材的回收和利用，打造立體疊加的園林與自然公園共生景觀，同時考慮行人的便捷性、豐富配套設計，配合燈光、小品、座椅等布置，營造出散步、運動、交流、休憩等區域，鼓勵建筑使用者散步欣賞小區風景，享受健康生活。具體包括：①結合項目自然條件，設置屋頂花園、室外水景、與建筑相結合的景觀花園；②照明設計以創意為指導，照明適宜，色彩系統溫馨柔和；③與自然互動，建筑內部的公共區域栽植與建筑風格相匹配的綠色植物，建筑外部的屋頂花園與室外公園、水景相結合。

2.3.5 綠色營銷及運營

綠色營銷及運營是綠色健康建筑一體化設計中最為薄弱的一環，也是目前綠色健康建筑發展的強大阻力，主要原因體現在以下3個方面。

1）目前社會上對于綠色健康建筑的認識存在誤區，認為綠色健康建筑就是高科技、高成本建筑，限制了綠色健康建筑的普及和推廣。

2）多數建筑師、規劃師對綠色健康建筑的內涵不夠熟悉；開發商對投資開發綠色健康建筑的市場回報預期不清楚，影響項目決策；消費者對綠色健康建筑的效果體會不深刻，影響市場需求。

3）住宅開發商對綠色建筑技術的應用不太積極，因為采用綠色健康建筑等技術在一定程度上提高建設成本，房價會隨之上漲，購房者資金壓力加大，望而卻步。

為此，應端正對綠色健康建筑的認知，政府應加大對綠色健康建筑的政策引導和教育宣傳，樹立示范性標桿項目，引領綠色健康發展方向，營造活躍的市場氛圍，提高大眾的基本認知；開發商應放眼長遠，打造綠色健康建筑，不但能為使用者提供優質健康的工作居住環境，同時承擔更多的社會責任，并通過綠色金融降低企業融資成本。

本項目通過當地政府政策引導、開發商積極參與，采用綠色健康建筑技術，為業主打造了健康舒適的生活環境，成為高端住宅的代表作品，取得了良好的業主口碑及銷售成績，并以點及面，帶動了周邊地區居民的綠色、健康意識。

3 結語

綠色健康理念在建筑項目開發中具有重要作用，也為建筑設計提供了方向。在不同氣候區域，因地制宜，遵循綠色環保、健康科技、節能減排等原則，在內部協調前期投拓拿地、中期設計施工、后期營銷及運營，共同完成建筑項目的整體開發，從多角度讓消費者了解體驗綠色健康建筑，以促進建筑業可持續發展。