房地產建筑工程造價預算控制研究

周自平

(南京美旭房地產開發有限公司，江蘇 南京 210000)

0 引 言

隨著市場經濟的高速發展，房地產建筑行業在我國取得了重大成果，工程造價作為房地產工程項目中的重要組成部分，會直接影響甚至決定整個項目的施工質量和經濟效益。因此，在現代化的房地產建筑工程中，許多項目負責人更加看重造價管理，希望能夠以最低的造價在保證質量的同時提高經濟效益[1]。本文以工程造價預算原則為基礎，分析造價預算控制要點，探討預算控制不足及成因并提出優化策略。科學合理的工程造價預算控制是促進房地產建筑行業的有序運行與持續發展的基礎。[2]

1 工程造價預算控制相關概述

房地產建筑施工中的工程造價從本質上講是工程產品的價格組成，價格的結構無非也是形成價格的多種因素，也會受到外部環境影響，主要以工程的生產成本，收益利潤和稅金三個要素所組成。因此，工程的產品價格要符合價值規律和市場經濟的發展趨勢，同時還要以巨大的政府投資和公益性投資，有著自身的優勢與無法替代的特點[3]。因此，要將產品報價提交并進行生產，再加上造價會受到建設周期等多方面影響，產生價格波動，具體的造價具有不穩定性和動態性，需要伴隨成熟完善的預算控制體系，促使工程造價能夠嚴格控制在預期的成本計劃內，減少額外支出的可能性，保障房地產資金鏈的安全完整[4]。

2 房地產工程造價預算控制原則分析

房地產建筑工程造價預算控制要遵循以下幾點原則：

第一點是重點預算與全面預算相結合的原則，為了更好地實現工程造價預算的平衡，不僅要科學有效地對資金預算布局進行調整，還要提高對重點工程的重視程度，有專業預算管理人員進行實際的考察。明確施工中預算的重點，還要全面進行預算管理，才能夠促使建筑工程的造價預算控制目標得以順利實現。

第二點是要及時準確動態地進行預算控制。預算控制的制定并非刻板的，而是要動態調整。及時發現建筑工程中可能出現的問題，并做到適時的調整，還要結合責任落實機制，使得工程后期可能出現的數據能夠有科學，明確的參考，確保工程造價在合理的預算范圍內[5]。

第三點是明確預算控制管理目標。一般來講，工程施工造價預算控制往往會受到造價預算控制目標的影響，因此，后期建設中需要根據實際情況及時調整預算造價，才能夠確保預算目標的順利達成[6]。

3 房地產建筑工程造價預算控制要點

第一點，要保證前期資料收集科學合理，預算編制的科學性，對于造價預算有著決定性的作用，在施工之前務必要提前對場地進行了解，展開精確的預測，也需要綜合性較強的數據資料作為支撐，還要了解項目所在的地區未來發展態勢及行業情況，進行充分的調查，涉及所用到的技術，材料。更加熟練且全面的認知，也有利于為后續的造價控制工作提供真實數據保障。

第二點，要熟悉施工圖紙的相關規定，在工程造價控制預算開展之前，要對施工圖紙進行。反復核查，確保了解設計師所傳達的思想能夠將設計理念和一些專業的環節。完全投入到實際施工中，當發現設計圖紙與施工現場有不符的情況，要及時溝通，避免出現設計變更加劇工程量。

第三點，要做到精確的預算，在開展工程預算控制工作時，要精細準確地核算工作量。從主體到裝飾，從地下到地上，從內部到外部都要展開科學合理的計算，還要根據定額項目將其劃分成可計算項目，保證所著名的名稱完整準確，并標明相關數據的來源和名稱。

4 房地產建筑工程造價預算控制不足及成因分析

4.1 不足分析

首先，財務管理體系不夠完善。其一，管理者對于財務管理在房地產建筑工程中的核心戰略地位的認識程度不足。缺少長遠發展規劃和預算管理意識，認為財務部門僅是事后算賬的報賬先生，經濟效益是通過施工和承攬工程得出的，由于管理者的觀念片面造成內部財務管理無法發揮出應有的價值。其二，財務監督職能較弱。一些房地產施工企業財務管理方式取得的效果卻不夠理想，內容相對單一，更加側重于成本費用的支出，審批流程卻很少注重預算管理內部控制和風險管理，缺少相應的制約監督機制，也會無形中為施工企業的造價和預算管理帶來一定消極影響。

其次，工程造價計劃及目標不夠明確。其一，施工生產責任不夠完善，技術和管理人員缺乏安全意識會影響最終的施工效果。導致工程造價成本不確定性大大增加，加劇經濟損失。而許多建筑施工團隊沒有聘請專業的造價評估團隊，在工程造價評估過程中忽視了材料等多方面資源價格的變化，使得工程造價控制缺乏應有的計劃和目標，很容易造成造價控制的設計目標與最終實施所得到的結果存在較大偏差。其二，造價控制理念和目標不夠明確，缺少長遠發展戰略，沒能將造價控制與企業未來發展趨勢和工程項目的最終效果相結合。忽視了施工過程中可能會受到外部環境的影響，一味地壓低價格。與正常造價控制的計劃和預期仍然相差甚遠。

最后，造價控制與預算管理關聯性不足。其一，我國仍有許多房地產建筑施工單位內部工程造價體系與預算管理之間的融入力度不足，影響工程造價的真實性和有效性。施工階段預算管理變更隨意性較大為工程造價帶來了一定難度。當急于項目開工卻又沒能做好充分的準備。再加上一些細節內容更改過于隨意，缺少對整體的把控和成本控制，也會無形中為工程造價帶來較大難度。其二，造價管理人員會受到專業背景和素質的制約，使得業務能力有限，難以適應造價控制工作的需求，預算管理能力不強，工作仍然停留在基礎的事后處理上，不能以合同控制工程造價。

4.2 成因分析

首先是管理失效的原因，許多房地產建筑工程處于長期穩定的施工狀態。但遇到的各類突發事件也時有發生，需要管理人員對其進行整體的調控，并做好適當的造價預算。但仍有許多房地產建筑工程內管理失效，嚴重透支預算的同時，不懂得資金的流通和調用，使得現有的資金無法更好地配置施工，始終超出預算造成資金鏈斷裂的風險。

其次是市場經濟的波動受到市場經濟的影響和政府的配置與干預，房地產行業面臨的外部風險加大，無形中加劇了造假預算的難度。一些大中型企業沒能更好地預估，主要是因為受到市場環境的影響，往往會造成造價預算超出原有限定的范圍。

最后是預算編制原因。預算編制根據不同房地產工程的實際情況要有所調整和改動，也出于工作人員業務能力和對預算管理的經驗與把控，因此不同的工程預算編制各有差別。

5 房地產建筑工程造價預算控制優化策略

5.1 完善財務管理體系

完善財務管理體系是房地產建筑工程造價預算優化策略之一，首先要發揮出項目建筑工程財務管理的核心地位，樹立牢固的財務管理意識，以點帶面建立完善的財務管理體系。其次要健全財務管理制度，拓展財務管理觀念，更是需要利用信息技術科技手段、電子商務等一些現代化改造落后的業務流程和運作模式。將造價控制和預算管理融入財務管理始終，豐富其財務管理的科學性。最后，要加強企業與銀行之間的合作，擴大資金來源，樹立良好的信譽和外部形象，才能夠達到最佳的資金結構，獲得最高的收益，為造價預算管理提供更加堅實的資金保障。

5.2 明確工程造價計劃及目標

明確工程造價計劃及目標是房地產建筑工程造價預算控制的又一優化策略。首先，要科學統計工程量，強化標準定額管理工程量的統計，將其與預算管理相結合，將標準定額管理作為合理造價的關鍵，了解定額工程和實際工程之間可能存在的差異，獲得第一手資料的同時，妥善處理可能出現的經濟糾紛。其次，要根據工程造價體系合理控制工程進度。保證工程建設具備充足資金的同時，避免因資金不足或供應不及時而影響耽誤工程進度。考慮到施工會受到外部環境的影響，可能造成工期耽誤和經濟損失等等，在施工中更是需要嚴把施工變更關，嚴禁通過設計變更擴大建設規模影響造價成本。

5.3 加強工程造價與預算管理關聯性

加強工程造價與預算管理關聯性是房地產建筑工程造價預算控制的又一優化策略。首先，要在預算管理初期進行造價控制，對地規模質量用途和擬建項目等多種內容進行深入調查，不得留有缺口。推行限額設計，按照批準的設計任務書投資估算，控制初步設計內容，將其作為擬建項目工程造價的最高限額，其次，在施工過程中也要將預算管理和造價控制結合在一起，兼顧預算和造價需求，對建筑材料設備費用等一些其他費用進行嚴格控制，并增強造價控制意識，實施動態管理，實施全過程的跟蹤審計機制。最后，加強對工程預算和造價環節的監督管理。確保每一筆支出都能夠在預期的計劃內。考慮到工程造價可能產生的糾紛問題，要做好竣工后的結算工作，確保工程從頭到尾都能夠有完善的預算管理作為保障。

5.4 加強竣工結算環節造價控制

工程竣工后，經甲方現場代表或質檢站驗收達到要求，提交符合要求的竣工備案資料后，預算部根據驗收資料和合同要求進行結算辦理準備工作。結算時凡涉及施工過程中未經確認而增加的成本，預算部不辦理該項結算調整；如屬于特殊情況，應由變更部門和單位提供充分的理由并以書面報告方式交領導審批意見后進行辦理。施工單位的送審結算書，包括相關的結算資料；與施工單位、甲方現場代表、甲方預算人員的共同確認的工程量清單，須詳細表明棟號、樓層、房間號、具體尺寸，所用材料規格、品種、數量，必要時附施工圖紙說明，有特殊情況的同時注明。

6 結 論

總而言之，房地產建筑工程的工程造價預算控制務必要在新時期有所改革和升級，確保預算管理能夠符合工程造價的需求。還要及時觀測外部環境的變化，對于造價和預算進行及時的調整，保證每一筆工程造價款項能夠服務和房地產的實際情況，在規避財務風險的同時形成良好的溝通狀態，幫助房地產企業實現經濟效益和社會效益雙贏。