淺談高層商務寫字樓的功能設計與工程管理

□ 陳代松

隨著我國城市化進程的高速發展，高層商務寫字樓如雨后春筍拔地而起，而伴隨著商務寫字樓的投入使用，其在功能布局的缺陷和工程質量問題日益顯現，成為建設單位和業主的關注和投訴重點。本文結合多年來關于高層寫字樓工程建設開發和運營的經驗，對建筑功能設計[1]、工程管理、后期使用和運營方面發現的問題進行簡要論述，提出注意事項和解決辦法。

1 ??電梯

1.1 合理配置電梯數與保證安裝質量

電梯的配置數量和安裝質量是用戶關注重點。每天上下班高峰期，商務寫字樓經常會出現眾人在候梯廳排隊的情景，給大廈運營管理單位和用戶帶來極大不便。造成該現象的原因主要是電梯配置數量不足或電梯出現故障。當前，電梯配置數量和乘梯舒適度是影響大廈招商、運營的一個重要因素之一，建議設計人員根據項目實際功能和電梯故障等可能出現的突發情況來設計電梯數量，在完成初步設計后，應與建設單位進行深入溝通，最終確定電梯安裝位置和安裝數量，而不僅僅是按設計規范或以往工程設計案例來確定電梯的配置數量和安裝位置。現實中，在運營期增加電梯數量或調整電梯安裝位置，不僅面臨報裝審批程序困難，還直接影響商務寫字樓運營，且電梯安裝成本相對于大廈建設期安裝成本成數倍增加。以上因素導致后期增設電梯的可行性極低。

1.2 消防梯與客梯不應合用候梯廳

一般消防梯在運營中作為貨梯使用，如大廈客梯和貨梯合用電梯候梯廳，將導致人流、物流不能有效分流。該問題不僅影響電梯運輸效率，也易導致發生安全事故。同時，未對商務寫字樓服務人員和客戶進行分流還將影響大廈物業管理，也在一定程度上影響商務寫字樓形象[2]。

1.3 電梯載荷不能過小

建議高檔寫字樓不使用載荷小于或等于1000kg的電梯，因為該型號規格電梯門偏小，最寬只有1m。建議對大型公共建筑或出入人數較多的采用載荷1350kg以上的建筑電梯，該型電梯可采用非標配置，門寬可達到1.3m，經濟適用性也較高。

1.4 需重點加強乘梯管理和裝修工程管理

在項目建設后期和裝飾工程施工期間，電梯還處于運行磨合期，而施工電梯和塔吊已經拆除，施工單位如不做好預防管理措施，而繼續高頻次、高負荷使用電梯運輸建筑材料，必然導致電梯磨損較大，后期故障頻發。建議在工程管理和交付運營期間，不僅要采取嚴格規范的用梯管理措施，還要嚴防裝修期間管網滲漏或工程用水灌入電梯井，導致電梯電氣元件泡水損壞。

1.5 減少電梯配置的危害

為低價競標，電梯承包單位可能會采取減少電梯配置和降低施工標準的做法以獲得較高收益。以下為常見的幾種減少電梯配置的情形。（1）取消應急平層功能。這會導致當商務寫字樓遇到停電或其他突發故障情況時，電梯應急平層裝置不起作用或不能迫降到1樓，困梯人員被困在樓層中間，物業管理人員難以快速發現被困樓層，且需人工降電梯至平層，才能施救。（2）采用質量低劣的控制電纜或外呼系統。這會導致后期使用電梯時經常出現線路故障、外呼黑屏、系統故障等。（3）電梯井安裝電梯轎廂門位置未設置圈梁，電梯轎門安裝在非承重結構上。這會導致電梯投入使用后轎廂門或導軌變形嚴重，易出現電梯困人的安全事故，給物業管理和用梯人員造成困擾。因此，建設單位在電梯選型和商務招標洽商中，需重點關注、明確要求電梯的配置，并采取相關預防、規避措施減少安全事故的發生。

2 ??地下停車庫

隨著私家汽車日漸成為普通大眾上班出行的常用交通工具，停車位數量不足已成為商務寫字樓最普遍存在的問題。目前，停車位數量是否充足成為大廈品質高低的評價指標之一，也成為招商的核心賣點之一。

3 ??消防系統

3.1 消防自動報警系統回路劃分不合理

有的商務寫字樓存在消防自動報警系統施工中未按規范設置隔離裝置的情況。在現實中，一般商務寫字樓都需分層招商和銷售，用戶入駐和裝修時間通常不同步。當一個樓層的業主已經裝修入住辦公，使用同一個消防自動報警系統回路的另一個樓層業主正在施工或未入駐，若報警系統回路設置不合理，容易相互影響，不僅影響樓層用戶辦理消防驗收手續和正常投入使用，還危害消防安全。該問題需在設計和施工中進行特別關注，采取相應預防措施。

3.2 設計和施工未考慮消防栓系統的檢修

一是采用同一區消防栓系統的消防豎管穿越幾個樓層，在豎管上設置消防支管安裝消防栓，且前端未設置檢修閥。這會導致二次裝修施工時因遷移消防栓或對消防栓故障維修，需要關閉并排空整條豎管的消防水，甚至暫停使用整個區域消防栓系統，消防安全隱患極大。建議在消防設計和施工中，明確豎管上的消防栓前應設置檢修閥，且閥門應設有明顯開閉標志。

二是在各樓層噴淋進水管處，自制信號蝶閥或采取質量品質較低的信號蝶閥。這會導致商務寫字樓運行幾年后，信號蝶閥容易出現操作桿斷裂、滲水漏水等問題，影響該樓層的裝修和噴淋系統維修改造。

3.3 消防管網未統一設計

同一地塊建設多棟建筑，未合理規劃，未統一進行水電管網設計。在實際參觀或驗收中發現，按規范標準，同一地塊的兩棟或多棟建筑本可以設置一個水泵房和一個水箱，公用同一個消防管網即滿足消防規范和使用需求，但因為兩棟建筑的設計單位不同或其他方面因素，導致各個商務寫字樓的水電管網系統設備設施重復設置，不僅增加了建造成本投入，增加物業管理難度，還因建造安裝設備房而浪費了地下車庫本可用來設置停車位的有效面積。

4 ??中央空調

前幾年，商務寫字樓普遍采用集中供冷供暖中央空調機組。采用該系統普遍的問題就是大廈用戶對空調計費和公攤存在爭議，不能滿足用戶特殊時間加班使用空調的需求。每次使用空調，需專人啟動空調系統的水泵和主機，空調使用成本較高，節能效果差。據調研，部分采用商務寫字樓集中供冷的中央空調機組的用戶，空調使用費高達到10元/m2·月，用戶普遍投訴公攤和計費的公正合理性，或者投訴空調費用高而加班時卻不能使用中央空調、辦公體驗較差等問題。

一般中央空調用電負荷較高，占商務寫字樓用電負荷的比重較大[3]。建議設計單位采用各樓層獨立建設機房，安裝多聯機中央空調機組。各樓層用戶可根據自己的需要，隨時使用中央空調，獨立計費，空調使用費約為3元/m2·月。建議單獨設置空調專用變壓器進行供電，方便對空調的維護保養。

5 ??變配電系統

近年來，我國政府積極支持電動汽車的發展，電動汽車得到廣泛使用。因為商務寫字樓原設計用電負荷不足、充電樁的用電負荷較大、電壓波動較大等，導致電動汽車用房關于配置電動汽車充電樁的需求很難得到滿足。由于電動汽車有相應的用電補貼政策，因此建議設計師在寫字樓的變配電設計中，預留電動車充電樁所需負荷，最好設置單獨的充電樁專用變壓器，敷設獨立的充電樁電源回路供電動汽車充電使用，保障用電安全，同時方便物業成本考核和使用管理。

當前部分商務寫字樓設計采用消防應急電源獨立回路電源集中供電。但在施工中，由于動作程序設置不合理，導致當所在樓層或相鄰樓層發生火災等應急聯動狀態時，所在樓層的消防應急照明和安全疏散指示標志燈不能按消防規定程序正確響應、正常照明。基于此，商務寫字樓各樓層應設置獨立開關箱和適當數量的計量電表，方便后期使用、物業管理和成本考核。

6 ??給排水系統

一是給水系統應確保最不利點的水壓滿足使用需求。在各樓層水表前端還應設置單向閥，防止倒流而影響水表計量準確性。

二是低樓層地漏接入天面雨水排水系統，且未設置防止雨水反灌措施和檢修口。因此，當發生暴雨或管網年久堵塞，則低樓層的地漏易出現雨水反灌入大廈室內的情況。建議低樓層的地漏應另外設置排水管，直接排出室外。

三是空調冷凝水未設計獨立排水管。在施工中，施工單位或樓層用戶，將空調冷凝水接入屋面雨水管，導致異味反灌入室內問題，當出現暴雨天氣，還會出現雨水反灌室內現象。 所以，空調冷凝水應設置獨立的排水管，排出到室外。

7 ??玻璃幕墻

7.1 玻璃幕墻的質量與安裝

幕墻的玻璃產品質量低劣和安裝水平較低，是導致玻璃幕墻突然爆裂的主要因素。高層商務寫字樓的人員或車輛來往密集，玻璃幕墻爆裂和高處墜落成為高層寫字樓的隱型殺手。通常玻璃幕墻的設計使用年限為25年，雖然寬幅全玻璃幕墻外觀美麗，景觀視野廣闊，彰顯“高大上”，卻成為商務寫字樓最大的安全隱患之一。框架式玻璃幕墻安全隱患較小，但是建造成本較高，在100m以下的高層商務寫字樓通常未被建設單位和設計單位采用。建議設計人員在玻璃幕墻下方設置適當安裝防護遮擋措施，降低高處墜落危害風險，這是在玻璃幕墻設計和施工中需重點關注的預防措施。

7.2 樓板與玻璃幕墻的縫隙

樓層間幕墻與樓板之間的縫隙封堵[4]，特別在幕墻室內還砌筑砌體部位，是建設單位在工程管理的盲區或遺漏點，部分施工單位也會因為粗心大意未按規范封堵該間隙，密封效果較差。

按設計，在樓層之間應采用上下層鍍鋅鋼板，中間采用夾100mm厚的防火巖棉進行封堵。但在實際施工中，經常出現鍍鋅板安裝縫隙未使用防火封堵密封膠進行填縫的情況。因為密封效果不好，經常出現樓層間隔音差且異味在樓層間飄散的情況，嚴重影響辦公品質。一旦發生火災，會導致煙、火未能被有效地控制在著火層內，火勢或濃煙會穿越該區段的樓板向上蔓延，安全隱患較大。在設計或施工中，一定要明確幕墻與樓板之間的縫隙必須采用防火密封材料進行有效封堵，并通過專項質量驗收，確認安裝質量。

8 ??屋面工程

目前高層建筑屋面工程需要通過混凝土高壓泵遠距離輸送進行澆筑，因此，屋面混凝土澆筑質量是施工中的一個控制難點，屋面工程的結構防水功能難盡如人意[5]。而高質量的屋面防水保溫工程是做好屋面防水防滲的必要手段，在工程設計和工程管理上應重點關注，嚴控施工質量。

9 ??結語

高層商務寫字樓建筑功能布局和工程質量是建設單位和業主的關注和焦點。設計師和建設同行應有針對性地研究相關問題的解決辦法，合理優化設計方案，嚴格規范工程管理，完善建筑使用功能，全面提升建筑質量和品質。