不同業態產品組合在房地產項目投資研判中的應用利用定量分析確定最優產品方案的工具

許曉燕

一、研究背景

自城市土地有償使用制度改革以來，城市周圍的農村土地取得相對比較容易，并且價格相較于城市中拆遷用地的費用來說更加低廉，加之地方政府在分稅制改革后對土地財政的依賴性逐步加強，征地—整理儲備—賣地，這一模式為地方政府帶來巨大的收益，但這也使得城市土地供給以增量土地供給為主，城市用地的外延性擴張加劇，城市的規模不斷擴大。同時，土地浪費和供地緊張并存，一方面，城市內部的城中村林立；另一方面，城市存量土地緊缺，使城市房價不斷攀升，已成為影響經濟健康發展的重要問題。地價是房價的重要組成部分，地價的飛升不可避免會傳導至房價，帶來房價的上漲。但當前，我國城鎮化進程的列車處在從一個快車道向慢車道轉換的階段，部分西部落后地區的城鎮化水平仍有待提高，但全國大部分主要城市的常住人口城鎮化水平已經超過60%，城鎮化增速的回落，人口的支撐力逐漸下滑，地價的不斷上漲，再加上限價、自持等土地出讓附加條件對房地產開發的要求越來越高，房地產開發勢必要從原來的粗放式開發轉向精細化方向進行轉變。

房地產是一個類金融的資本密集型行業，對資本的回報要求較高。故當前企業在拿地前的投資決策會更加審慎，如何實現經濟效益的最大化，成為房企在投資拿地及開發決策中的關鍵。在房地產開發中，規劃、產品、施工、銷售等幾個節點對開發銷售都有重要影響，而在規劃、市場條件一定的情況下，如何進行產品的規劃設計、組合搭配則直接決定了銷售總貨值及利潤的最大化。

因此，本文嘗試通過Excel關于數據模擬分析工具中的方案管理器，對不同產品組合之間的關系進行假設，找出經濟上最優的搭配及如何通過簡便易懂的方式實現這一目標，為企業在房地產開發決策中提供一種簡便易行的方法。

二、相關假設分析前提的界定

房地產開發是一種商業投資開發活動，目的是通過合理的投入獲得理想的收益。對于具體的開發項目，不僅要對其進行定性分析，還要運用經濟技術指標和數學模型進行定量分析、計算，通過這種定量的分析，找到數據分析上的最優解，根據該結果和開發的實際，做出科學合理的決策。這也是本文的思路，通過一般的數學模型分析，對不同產品組合的情況進行模擬。

但在實際房地產開發中需要考慮的方面眾多，單就產品規劃設計來說，就需要考慮包括地塊的區位、面積大小、形狀、地勢；周邊的市政基礎設施配套、建筑物高度及方位；區域開發經驗；物業熟悉度；競爭者狀況，包括競爭項目及競爭企業狀況等問題，但限于本文的篇幅及主要研究方向，默認不同方案中不存影響方案成立的情況。如有影響產品組合的情況，可在選出經濟上最優的方案后，再根據不同項目的實際情況論證方案的科學合理性及可行性。

1.規劃條件

（1）當前，一般出讓的住宅地塊及商住地塊都有明確的商業比例要求，故本文選取的案例也是根據實際規劃條件中確定的比例要求進行面積配置，不隨住宅面積變化而變化且為底商不單獨占用土地；除此之外，本文僅對討論兩種產品的自由組合后產生的方案情況；并且本文的其他經濟技術指標（除密度外），如公建配套、地下室面積等根據當前給出的方案進行確定，不進行變動。

（2）本文僅對高層和洋房類產品進行業態組合分析，高層產品（包括高層和超高層）的默認容積率范圍在3～5，洋房（包括多層和小高層）產品默認容積率在1～2。各企業可根據自身對市場及企業的認知不同，微調容積率范圍，組合不同產品。

2.市場條件

（1）對該區域的不同類型的業態、產品組合的價格已經確定，不因面積比例的多少而變化。

（2）不同產品組合的銷售去化速度相對固定。

基于此，根據這兩個業態的容積率變化，計算出相應占地面積和計容面積，形成不同方案。本文僅對住宅類產品中兩種產品進行組合搭配若如有多種業態，則可根據住宅、商業、辦公等不同業態，確定各自的占用土地面積后，再利用本文的方法組合出不同的方案，計算出相應多種組合方案的經濟效益，進而進行決策選擇判斷。

三、案例分析——建立基本模型

該項目為實際開發中的具體地產項目，位置在東部沿海某市。本次以其中一塊為例，該地塊占地58340m2，容積率2.42，總計容積率建筑面積139692m2，總地價初步確定為2.8億元，根據實地調研及當地房地產市場的分析研究，確定了預期售價。其基本思路如下：

1.建立方案

設劃定區域地塊A兩種建筑類型的占地面積分別為X1，X2，如有區塊B，則有占地面積Y1，Y2，則可建立相關函數Z=P1X1+…+PmXm。據此，可求出X1和X2的面積及相應業態下的計容面積。

需要說明的是，上述方案模型在產品規劃組合中，每一類產品的容積率事先進行了設定，每類產品的容積率在區間內進行取值變化值。在初始規劃條件及各邊界條件確定，得出的含具體經濟技術指標的方案下，搭建并完成經濟效益分析模型，然后利用Excel中的數據-模擬分析-方案管理器，對相應方案的指標變化進行模擬分析。

2.方案編輯與錄入

（1）點擊方案管理器后，點擊“添加”按鈕，出現 “編輯方案”對話框。在“方案名”欄設置名為“方案一”，“可變單元格”欄設置可變單元格在工作表中所在位置（＄F$7:$F$8），根據實際需要選擇“防止更改”，點擊“確定”，進入“方案變量值”對話框；此處需要說明的是，F7，F8單元格不能為公式，只能為數字，否則無法進行下一步操作。

（2）在“方案變量值”對話框中，逐一填入“方案一”對應各可變單元格的取值，若需輸入下一方案的可變單元格取值，則點擊該對話框“添加”按鈕，繼續編輯下一方案的變量值。

（3）重復上述過程，完成四個方案的變量值輸人。輸入完成后，點擊所出現的“方案管理器”對話框中的“關閉”按鈕。方案設置完成。

3.顯示方案

在四個模擬方案添加完成后，就可以查看各種方案下的假設分析結果，操作方法為：

（1）在“工具”菜單中出現“模擬分析”，點擊后選擇方案管理器，出現 “方案管理器”對話框，在“方案”列表框中，選定要顯示的方案，并可對各方案進行編輯更改或添加。

（2）點擊“方案管理器”對話框中的方案摘要，出現 “方案摘要”對話框，在結果單元格內選中要顯示的關聯結果，本案為總投資、營業成本、總成本（含稅）、總銷售合同額、銷售凈利潤率、凈利潤、自有資金內部收益率、自有資金年化投資收益率、全投資內部收益率9個經濟效益分析結果指標，選定對應的單元格為V10∶V18。

（3）點擊“方案摘要”對話框中的確定，待系統運算完畢后，出現一個單獨的名為“方案。該步驟需要注意的是結果單元格V10∶V18應與可變單元格F7∶F8需在同一Excel工作表中，否則無法進行模擬運算分析。

4.方案比選

開發企業可根據自身投資決策的判斷維度，比如企業傾向于投資額和凈利潤，或者更傾向于現金流方面，再選擇各方案相對應的指標進行排序，挑選最優的產品組合后，再進行全方位的論證分析。

四、結語

綜上所述，要緊密結合時代發展背景及政策，根據實際情況合理進行物業形態的籌劃組合，在房地產市場不出現較大波動，房價不出現大起大落的情況下，良好的產品組合能夠在有限的土地限制的條件下，解決土地和業態類型之間的問題，實現房地產開發價值的最大化，保證房地產企業自身效益的同時，也提高房地產投資決策及開發的水平，進而推進企業、行業的管理朝著更加科學有序的方向發展。