探析房地產開發企業在建設工程項目中的投資成本控制

李巍

天津中寶冠城置業發展有限公司 天津 301800

房地產開發主要是依賴在國家相關部門批準的具有土地使用權的土地上并按照國家及城市相關部門的規劃下進行的基礎設施及房產的開發行為。其成本控制也需要集中在工程設計與建設階段，在城市的近期與遠期規劃為背景下，建造、開發、經營符合現代化經濟發展和發展目標，合理的定制城市空間建設的需要。

房地產戰略性經營開發是根據企業自身特性與城市發展生活習性特性的相結合的產物。房地產開發主要分為項目的立項、設計、勘察、施工安裝、運營五大方面。因此，在項目早期階段，也就是設計階段，房地產公司需全面做好成本控制，加強工程建設階段，控制其施工過程當中的關鍵工序，嚴格控制管理工作，進而實現成本控制目標。

1 房地產企業成本控制的重要性

在同一個市場當中，如果銷售的價格差異不大，那么在確保服務質量、品牌性能、產品質量的情況下，可全面對成本進行優化。及時獲取市場份額需要進行價格競爭，但自身的成本優勢也勢必對市場競爭力更有意義。通過合理建立全面的成本控制體系，將房地產開發企業的運作模式、發展過程以及內部控制當中的薄弱環節進行間接聯系，可有效整體提升企業管理水平。

2 房地產開發投資的概念

現代化房地產開發存在的缺陷是建設周期較長、耗資費力、風險高，對于小型房地產開發企業存著一定的弊端。對于一些大型企業是一種商業模式，更是一種挑戰與機遇。

房地產開發投資是在其保證質量的前提下對工程項目建設中的相關費用進行壓縮從而使得利益得到最大化，更是反應企業的管理水平及經濟利益的綜合性指標，投資主要包含有前期土地承包、建筑安裝工程費、裝飾裝修、周邊配套、管理、銷售、稅務等相關一系列費用，通過管理方式及其技術改造的提高獲得較好的效益。對于企業占據著舉足輕重的地位。通過對房產工程項目投資的控制能有效的解決成本目標的測算，在投資前期對資金去向與來源奠定了穩定基礎；建設工程之前可以較準確的掌握施工過程總的人員、材料、機械以及其他費用和期間費用的數據化；現代化房地產戰略性投資逐步將傳統的事后計算提前到了事前核算與遠期資金控制階段。

3 房地產投資控制的概念

房地產市場本身是一個相當復雜的市場，其復雜性不是單個投資者在短期內所能了解的，必須通過專家進行不斷的論證最終得到符合自身利益的模式。房地產投資的部分回收是通過收取房地產租金實現的，由于租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產投資回收期延長。

房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，對于投資者來說資金的投入是一個難以逆轉的持續過程。投資決策準確，是確保整個開發項目成功的關鍵。投資決策失誤，就會導致重大損失。慎重地進行決策，是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。

通過估計市場對于投資計劃中擬開發成為房地產商品的需求強度以及競爭環境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產的收益，進而有助于投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現金流量。從而使得房地產開發人的合理化與經濟化。

從現行的房地產投資成本控制項目分析，通過對房地產項目建議書、可行性研究階、階段性估算、審批項目法人負責制及包保責任狀的規則實行，投資規模得到了有效控制。設計階段通過限額設計，使設計概算超投資估算的現象得到了基本控制，通過設計階段的優化使得投資成本得到了一定的控制。實施階段及建筑安裝階段通過實行監理監理責任制改善了投資控制。通過審計部門及財政評審相關單位對工程結算和決算的審核，處理了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到了相應的控制。

開發一方通過一系列的措施對投資成本的控制使得利益最大化，同時給資金來源一方減少了成本的投資。

4 開發階段投資成本控制的方法

4.1 設計階段投資成本控制

設計階段是工程施工前期對市場定位及房產圖紙等一系列的參數落實到圖紙上的過程。根據相關調查國內一般房地產設計費用在1%～1.05%之間，而設計單位的總投入卻占到整個項目的35%～45%，故設計階段對于房地產工程項目投資有著非常重要的地位。

設計階段中限額設計是投資者最容易控制最能有效掌握資金的重要方法，一般進行限額控制時會降低使用的性價比，在限額設計前要對國家行業等相關部分下發的文件進行徹底的翻閱，保證設計符合國家最新標準，包括一些新的技術要及時的應用到項目中。建設過程中一二類材料占比較重，一些傳統材料不以滿足現行施工狀態。這就意味新型材料不可忽視。

概算工作是設計階段較為準確的一種計算僅僅在項目建設過程中之前，設計人員要反復核算概算費用及相關性指標，提高概算指標首先要提高項目使用的性價比，通過對技術參數技術說明等一些不清楚的部位進行補充與修改來提高概算費用的準確性。

4.2 招投標投資成本控制

招標階段的控制比較復雜，比如現場零散用工、臨時建設、臨時用水、臨時用電、交通倒流等輔助措施進行嚴格控制，在根據投標文件檢驗施工單位的建設能力。

房地產招標首要選擇為邀請招標，通過邀請招標的方式能有效確定施工廠商，建立長期性合作，一是對廠商的了解，二是通過了解對廠商可以作出相關評價與定位同時建立良好的建設氛圍。在招標文件中嚴格嚴謹的說明索賠、甲供材、乙供材、市場價格波動調價方式、結算、結算方式、獎懲機制、合理工期等相關事項，明確上述行為能準確有效的減少或者杜絕事后“扯皮”現象的發生。

招投標中最為重要的一項內容就是最低限價，根據國家相關政策招投標不設置投標最高限價，投標報價過程中主要是看報價與最低限價是否接近，在接近的同時查看投標文件中的各項技術措施及應急管理模式行為是否符合現行的相關規范和標準。根據《中華人民共和國招標投標法實施條例》不得以其他代價獲取底價中標，最低限價是根據當地材料價格、其他企業相關價格的平均值，如果報價低于最低限價評標委員會根據相關條例確定價格不足以施工，后期可能會在施工過程中偷工減料，釀成惡劣的后果。一般出現低于投標限價的時候評標委員會第一時間否定投標資格。

4.3 實施階段投資成本控制

建設階段的投資成本控制建設周期較長、建設面積較大、涉及各方面物資較多，施工中還存在一定風險。在建設階段屬于一個動態控制，過程中及時跟蹤項目實際情況，收集項目的目標值投資及施工進度及質量情況，定期每月或者每半個月進行計劃值與實際值相比較，通過實際值與目標值的相比較采取相應的措施，如果實際投資值大于目標投資值時應及時糾偏。主要從以下四個方面進行。

①組織措施，根據現場施工組織任務分工及管理職能方面進行糾偏；

②管理措施，分析管理原因對建設項目產生的原因進行糾偏；

③技術措施，通過新型技術及或設計施工方法的改進對超標部位進行糾偏；

④經濟措施，經濟對建設項目導致的問題及時落實所需資金進行糾偏。

合理安排施工工期，在某一項工程施工前對工程進行工期安排，有效防止一些不必要的突發事件對項目建設的影響。施工中質量作為最為重要的環節，應貫徹全面、全過程質量管理的思想，運用動態控制方式對施工質量進行事前控制、事中控制和事后控制，確保質量達標。

5 房地產開發投資成本控制中遇到的問題及對策

在房地產開發整個過程中，市場定位、可行性研究、資金來源是房地產開發中遇到問題最大的環節，通過對遇到相關問題的解決得到了投資者的最大利益和促進企業發展是整個投資環節及整個項目的根本目的。

可行性研究是前期控制投資成本的重中之重，由于沒有可靠的可行性研究 報告使得企業自身的定位模糊不定，極大可能造成盲目投資，且挽回幾率較小。前期應通過大量信息對城市地區的經濟調查、摸底、城市相關政策進行詳細了解及拆分在根據國情整個大環境進行逐步的分析，確定項目可行性。

設計文件主要是設計圖紙嚴密審查，避免存在后期變更情況，由于洽商變更文件的增加導致項目投資的不可控，使得成本增加，在設計前期根據現場實際情況一一分析對比，使得圖紙減少變更及錯誤設計。

嚴格確定勞務作業隊，使得這個建筑安裝過程無縫銜接，如果出現斷裂情況導致工序銜接不恰當造成停工，損失慘重。

材料供應方面，在確定一二類材料供應商前對供應商實地考察，查看生產能力與廠家相應資質。有些廠家口號硬氣廣告硬氣，但在實際生產中經常中斷，會使得大量勞務人員窩工、機械窩工，從而增加投資。

6 結語

投資成本控制的方法與方式應及時跟進國家和地方上的相關政策，在了解房地產市場經濟環境，根據自身特點結合大環境中的各種因素定位屬于自身的市場的同時，不斷更新企業管理條例束縛硬性指標。企業在房地產開發投資成本控制的過程中要把尤為重要的施工質量和人身安全放到第一位，嚴格審核與把控施工質量與安全管理。在規范的同時下得到利益的最大化。