基于城中村改造之下動遷安置住宅及商業配套的設計思考

錢 雯

上海建筑設計研究院有限公司 上海 200041

1 城中村改造項目概述

城中村改造指的是根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是由地區城市化進程過快導致的，相關城市對于建設布局把控的嚴謹以及為了滿足城市未來發展的需求，將城市的整體進程建立到了農村地表面積的基礎上，這樣便使得農村被城市所包圍，成為名副其實的城中村，而如若不對城中村進行改造的話則會對整個城市經濟的發展都造成嚴重的影響，大幅度降低了城市發展的整體速度。

1.1 城中村存在的問題

1.1.1 治安壓力較大

在大多數城中村中都存在著治安壓力較大的問題，這一方面是因為城中村的人員較為密集，很多在城市里打工的人為了低廉的房價選擇在城中村居住[1]，這就使得城中村里的居民魚龍混雜；另一方面，城中村中的建筑密度大，布局混亂，各種房屋的建設沒有特定的標準，在進行治安管理的時候，治安管理人員也無法很好地將城中村的安全控制在可控范圍之內，對于整個城市的安全都能夠造成一定程度的威脅。

1.1.2 土地管理混亂

城中村不像城市其它地方一樣有著嚴密的土地規劃和分屬，城中村居民的土地擁有權大多數都是在自己或者村委會的手中，房屋的使用性質管理較為混亂。村民對自家的房屋可以進行隨意改動，完全沒有相關的制度對其進行限制，這使得城中村內的大多數建筑都有著較大的安全風險，對周邊居民用戶有著嚴重的威脅。可以說城中村的存在在一定程度上拉低了城市整體的精神面貌。

1.1.3 基礎設施欠缺

城市在發展的過程中最關注的便是城市基礎設施的建設，這不僅能夠為城市居民帶去更加便捷的基礎服務，還能夠快速推動城市經濟的發展。而在城中村這些地方的基礎設施卻不像城市中的那么齊全，一方面是因為政府對于這些地方的規劃另有打算，不會對其進行太大的基礎設施建設投資，另一方面則是因為城中村內的建筑環境較為復雜，基礎設施建設起來難度較大。城中村居民也無法體會到較好的基礎設施服務，生活環境的不如意以及基礎設施的不到位使得城中村內的管理變得更加困難。只有對城中村進行全面改造，才能夠以此來達到推動城市經濟發展的目的。

1.2 城中村改造的重要意義

1.2.1 完善城市功能

城中村的存在會使得城市的一些建設計劃無法很好地開展，例如城市道路建設很可能會因為城中村的存在而被中斷，成為城市建設過程中的巨大障礙。城中村改造是城市發展必須解決的問題，根據它的特點以及城市規劃的實際需求對城中村進行切合實際的改造，能夠最大程度上將城市功能進行完善，城市的規劃也將更加的合理可控，不管是基礎交通路線的建設還是城中村安置房以及商業配套的開發，都能夠在完善城市功能方面起到較為重要的作用。

1.2.2 消除安全隱患

城中村存在的眾多安全隱患，任何的意外都會對城中村內的居民造成較為嚴重的人身財產威脅，并且直接影響到整個城市的發展。當城中村進行改造之后，老舊建筑將被全部拆除，隨后根據城中村科學的改造計劃對其進行全方位的建設，使得城中村內原本存在的安全隱患消除，在城市的后期發展過程中最大程度保證人們居住環境的安全。

1.3 上海市寶山區城中村改造——康家村項目概述

本項目位于上海市寶山區，屬廟行鎮管轄。基地臨康寧路、共康路、一·二八紀念路等幾條城市干道，由5個地塊組成。其中3塊地為三類住宅組團用地（安置房），1塊為社區級公共設施用地，還有1塊經過改性成為商業用地。住宅總建筑面積約19萬m2，以18層高層住宅為主，總戶數約2200余戶，容積率2.0；社區公共服務設施總建筑面積約9400多平方米，容積率1.5；商業用地總建筑面積約78000m2，容積率2.0。整個項目所涉及到的范圍較廣，把居住、社區服務、商業、教育等多種功能整合，不僅服務項目內的居民，連同周邊商品房地塊來帶動整個片區的品質提升。整個城中村片區與城市其它地區的基礎設施建設被加強，使得城市未來的發展規劃更加明確，實施起來也更加方便，有利于最大程度上推動城市經濟的發展。

2 基于城中村改造之下動遷安置住宅的設計

對城中村進行改造最重要的便是需要對城中村擁有土地權的原居民進行住房的安排，康家村項目所采用的也是在城中村原本的地域范圍內進行住宅安置，村民原拆原位。住宅雖然是動遷安置房性質，但是注重品質。滿足裝配式住宅要求且精裝交付。它與商品房的區別只是在戶型面積配比上，有45㎡/人的要求，已便于回遷時的抽簽分配。（每戶根據人口數首先確定最終分配所得的總建筑面積，優先根據個人意愿組合套數和套型。例如安置人員如若能夠分配到一套120m2的安置住宅，那么安置人員便可以根據自身的實際需求將其換成兩套60m2的安置住宅。）

2.1 注重住宅適應性設計

對城中村改造中的動遷住宅進行設計時最重要的便是需要對住宅進行適應性設計，根據以往城中村的建筑特點以及當地地區人民的生活習慣等方面的研究來確定住宅的整體設計，而且還需要在設計的時候充分考慮到大多數居民的居住需求，例如大多數城中村村民以往居住的平房或者小二層都具有著較為廣闊的空間，如若動遷安置住宅內部客廳等空間較小的話則無法保證居民居住的舒適性，無法保證居民對于動遷安置住宅的滿意度。

動遷安置住宅如若適應性較高的話，除了能夠滿足拆遷戶的需求以外，多余的房源還可以出售給其它地方的用戶，這樣也能夠進一步的帶動城中村改造的經濟力發展，且用戶們在舒適的住宅環境下將對于政府的相關工作處理更加的認可，這樣便能夠在推動城市經濟發展的同時收獲城中村居民的民心，促進雙方的共同進步。

2.2 考慮戶型多樣性設計

康家村項目在對動遷安置住宅進行設計時，根據前文提到的人均分配45㎡/人的居住標準，設計了45㎡、90㎡、135㎡、180㎡四種面積等級的戶型，分別為一居室、兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳四類，其中135㎡的三室戶型分別設計了南北向和東西向兩種客廳形式。每種戶型都做到設計緊湊，尤其避免交通面積的浪費。每戶保證至少一個主要功能房間朝南、東南或西南；無暗廚、暗衛出現；均擁有良好的自然采光、通風條件；起居、主臥視線開闊；每戶之間避免視線干擾，保證住戶私密性；提高住宅的使用率。

考慮到每個家庭會分得至少2套以上住宅，所以，房屋出租仍將是城中村居民的一項重要家庭收入來源，因此在45㎡這一檔的面積等級中，除了與90㎡、135㎡組合的戶型單元外，還特別設計了一梯八戶的通廊式住宅，給房屋出租提供便利。

為了讓原來住單家獨戶的村民住得慣高層電梯房，戶型盡量采用大面寬小進深的設計。住宅層高2.95m，戶內空間方正，精到實用，功能分區明確。除一居室外，戶型入口設置玄關，客廳餐廳開敞大氣，尤其是東西向客廳的設計，當與餐廳打通時，面寬可達6.95m。

通過景觀陽臺，每戶均能享受到樓與樓之間的風景。在充分滿足居住功能的同時，提高居住品質。

綜上所述，安置家庭人口結構復雜多樣，戶型分割組合方式需強調可變性。自住或出租，套型可分可合，一大一小，適合“兩代居”形式等。結構體系提供了這種可以根據不同使用要求自由分隔，靈活組合的可能性。

2.3 營造住宅小區交流空間

原來的城中村居民所居住的環境都具有著較大的院子，這些居民可以在院子里進行水果蔬菜的種植，而且鄰里之間也經常地聚在一起活動，這也是城中村居民居住的優勢所在。將城中村進行改造之后，城中村居民便可能因為住宅樓房的性質使得鄰居之間的交流變少，這在一定程度上使原本親切的鄰里關系變得疏遠，少了人情味，整個住宅小區的活躍度也會大幅下降。

因此在組團內，一方面靠設置便民服務用房、室內健身活動場地、文化活動室等公共設施提供人們交流和溝通的空間，另一方面借助小區景觀系統，用綠化、室外活動場地、雕塑、小品與街具等營造生動的，有濃厚文化氣息的促進鄰里和睦關系的生活環境。這種居民之間交流方便、生活環境優美的住宅小區，能夠最大程度提升居民的幸福度，從而以此來為整個城市幸福度的提升貢獻城中村的一份力量。

3 基于城中村改造之下商業配套的設計

康家村項目地處市郊，項目東側為共康社區，建于上世紀90年代，居民區聚集。西側為大場敏感區，新建了大量商品房并規劃一處大型的城市公園，總體配套設施不足。本項目位于新舊居住社區的交界處，新建的社區配套及商業在內容與形式上都非常多樣，不僅能為安置房小區提供公共服務配套設施，也能為西側新建商品房社區提供服務。結合東側現狀配套，各類設施基本做到500m半徑全覆蓋。

3.1 布局緊湊的社區公共服務配套設施

上一節提到，本項目有1塊社區級公共設施用地，用地面積4500m2，建筑規模達9400多平方米。建筑高度控制在24m以內，容積率1.5。需要設置基礎保障類設施、品質提升類設施、行政管理類設施等，其中包括社區食堂、公廁、標準化菜場、老年人日間照料中心、衛生服務站、文化活動室、居委會等，建筑功能可謂多樣。

本地塊地形狹窄，東西長120m，南北寬37m，北面臨路，南面與安置房住宅組團一墻之隔。因為用地條件緊張，且要滿足功能繁雜的配建要求，所以在留出必要的交通系統后，建筑基本滿鋪。交通流線做到最短最直接，圍繞建筑外部形成便捷的路網和停車場。并于南側貼鄰的住宅組團間設置人行連通口，為居民提供方便的同時，達到間接節約交通能源的目的。建筑地上6層，地下1層。一、二層設置社區食堂，菜場等需要對外聯系便利的或帶有商業性質的服務設施，三、四層設置老年人日間照料中心、衛生站、文化活動室等，頂部兩層留給行政辦公及百人報告廳。即便在面積指標不夠富裕、建筑形體變化受限的情況下，還是盡量在細微處營造宜人的小環境。在三層老年人日間照料中心的南面，外墻內退留出一個大平臺，既擋雨，又能為日托老人提供半室外活動空間；而建筑的6層只有局部房間，大部分是屋頂平臺，考慮到基地在城市道路轉角，東側還有一條自然河道，周邊視野舒展，日照條件良好，所以把大部分設備放在6層屋頂，5層屋面留出來做屋頂綠化，經過設計可以形成良好的景觀環境，為建筑的使用者提供舒心體驗。

3.2 中等規模的街區式商業綜合體

本項目的商業地塊三面臨路，交通便利，它與社區公共服務配套設施用地隔路相望。是對社區配套在內容上的補充及形式上的提升。

商業地塊用地面積17310m2，建筑規模約78000m2，結合其所處地段、位置、服務人口及與住宅區的復合方式，屬于中等規模街區型商業。

隨著社會的不斷發展，不同商業購物中心之間的競爭也是越來越激烈，購物中心需要注意設置項目、經營特色、顧客利用周期以及環境輻射的范圍等各方面條件。而單純、孤立的商業建筑實體已無法滿足新形勢下的需求。轉而需要復合化、集約化、高度綜合化的商業空間，以充滿活力的城市設施改善城市面貌與增添新的特色。本項目的商業中心采用“街區”+“MALL”+“主題廣場”的模式來將城中村進行品牌化改造。

從總體布局形式上看，基地中部以一條步行道路貫通南北，在其周圍布置中心商業及零售類或小型餐飲類商業，屬于典型的單軸型布局。步行道總長約160m，在人能承受的步行距離的合適范圍內。從南至北形成依次布置入口廣場、中心主題廣場、次要出入口。結合業態形成三個階段的空間序列，分別為起始段——復合功能MALL；主題段—— MALL+分散式獨棟商業，并圍合形成中心地段的主題廣場；結尾段——高層辦公大樓。復合功能的MALL屬于主干商店，占據較大的面積和規模。業態多樣，人流量、貨流量均占有較大比例。所以把它布置在空間序列的端部，有利于安全出入口的布置。沿街道進入中心地段，依然被MALL包圍，在其靠中心廣場一側布置自動扶梯、觀光梯，使得購物中心的內庭與室外廣場，運用裝飾手段構成人看人的共享空間，它給予人們難忘的視覺第一影像及趣味中心。中心廣場另一邊，有三棟多層獨棟商業，以餐飲為主。通過建筑的頂層收縮，使其下層的平面布局形成退臺，構成多層次的外部空間，使它們能充分發揮沿河的景觀優勢，獲得絕佳的自然環境。小體量且分散的建筑單體，一方面從設計上平衡了主干商店的沉悶感，另一方面在商業銷售上也便于出租，讓經濟效益、社會效益、環境效益統一[2-3]。在空間序列的末端，也就是基地北側，設計了基地內唯一一棟高層，以辦公為主，結合適量教育培訓機構。相對前端的商業，這一部分的功能較為安靜，加上位處兩條道路的交叉口，在這里設計一棟高層綜合樓，在空間形態上具有一定標志性。讓空間序列有一個慎重的收尾。

通過對現代人的逛街與購物心理分析，將購物、餐飲、教育、娛樂等多種形態集合到一起。將城中村原本的地帶打造成集多種功能為一體的社區交往空間，富有變化的空間形態與商業特色將適應不同層次、年齡、性別的人們的各種需求，不論是城中村原本的居民還是城市其它區域的居民都會被吸引到這里，此處將成為周邊居民的公共文化活動場所。

4 結束語

城中村改造對于城市的整體發展來說是一件極其重要的事情，而城中村改造中動遷安置住宅以及商業配套的設計更是保障城中村居民安居樂業的根本所在。以康家村項目為例能夠看出充分結合城中村自身的特點，將商業配套設計出自己的特色，便能夠最大程度上將城中村改造之后的優勢發揮出來，城中村居民不僅可以擁有適宜的安置住宅，還可以獲取商業配套所產生的盈利分紅，讓城中村改造在城市建設與經濟的整體發展上起到積極作用。