既有房屋鑒定過程及難點問題解析

姚蕾

天津市河北區住房和建設委員會，中國·天津 300000

1 引言

房屋的安全鑒定主要是涉及安全鑒定機構按照國家房屋建設安全和工程技術標準，經過專業鑒定人員的實地檢測和勘查后，明確當前房屋的結構是否受損變形，建筑材料設備的損耗情況、不安全因素、目前的抗震能力及危險程度等因素。在歷史年限下，中國許多地區的房屋建筑使用年限過長，房屋建筑的安全問題十分嚴峻，如果不加以積極防治，可能會影響社會穩定，損害人民的生命財產安全。因此，加大房屋建筑的安全鑒定范圍和力度，提高房屋建筑的安全穩定性是保證社會穩定發展的必要手段。

2 房屋建筑質量安全鑒定的作用意義

房屋建筑在建成投入使用后，隨著時間的推移，建筑結構和材料會受到內外部環境因素的影響，如居民使用保養情況、外界的天氣、氣候條件等，如果房屋建筑長期在惡劣的環境條件或者受到嚴重的自然災害問題，都可能會導致房屋的結構質量受到損害，因此對房屋建筑定期進行鑒定是保證居民生命財產安全、延長房屋壽命的必要措施。房屋在不同的影響因素下，可能會出現房屋地基不均勻沉降、主體承重結構、屋面出現變形、墻體材料出現損耗等諸多問題，進而會影響到房屋整體的使用效能，并且隨著時間推移，房屋正常功能會逐步喪失[1]，這些問題都是需要在房屋建筑使用過程中所要注意的。當前中國的鑒定機構往往都是需要重點對出現結構變形、發生材料損耗、脫落事故，或者是使用年限過久的房屋進行質量安全鑒定，判斷其中房屋的整體損耗程度，為后續的質量維護提供依據，保證房屋建筑的安全穩定。

通常的房屋鑒定工作涵蓋房屋建筑的安全質量排查、房產價值評估、房屋的安全管理使用、保證居民正常使用并延長房屋的使用年限、房屋改造后的安全使用等。正確恰當地對房屋建筑進行安全評估，利用既有房屋的資源來創造更多的社會效益和經濟效益。

3 房屋安全鑒定的目的和問題

3.1 房屋安全鑒定的目的

3.1.1 保證各類房屋的使用和居住安全

由于中國住建部門長期受到“重建設、輕管理”思想影響，導致對于建成和投入使用的房屋，沒有嚴格落實定期檢測和維護工作，房屋鑒定和管理維護方面缺少健全的管理制度。

3.1.2 督促城鄉地區危房的改造

部分城鄉地區還存在20世紀建設的房屋，這些房屋建筑由于受到幾十年的環境侵蝕、自然和人為的損害，結構出現了嚴重的安全問題。需要通過必要的房屋安全鑒定，排查這類年久失修的房屋，盡早采取合理措施來防止可能出現的危險因素。

3.1.3 排查違法違規建筑

由于近年來中國城鎮化建設加速，城市地區的房屋建筑數量出現了大規模的上漲，很多建筑企業為了經濟效益不顧建筑安全規定，導致出現了很多違法違規建筑，這類建筑在使用效果和結構質量方面都存在較大問題。因此必須對這些違法的房屋建筑進行拆除或者整治。

3.1.4 防災減災

房屋在遭受自然災害、火災等影響后，房屋建筑的使用效果和結構都可能會受到不同程度的損害。需要通過必要的鑒定措施來判斷此類房屋還能否正常使用，或者明確其中的危險因素，及時地維護排除。

3.2 房屋鑒定過程中存在問題

3.2.1 安全鑒定標準不同

雖然在房屋鑒定技術標準方面有相關的政策法規依據。但是其中的條款缺乏細則，針對各地區不同情況缺乏適用性[2]。不同省市地區的房屋建設、鑒定標準、安全管理水平都有不同差異。而由于政府鑒定機構缺乏規范統一化的標準，在一些房屋安全鑒定的細節方面會遇到困難，也會影響到房屋鑒定的效率和質量。

3.2.2 忽視一些非結構性不安全因素

目前對于房屋建筑的安全鑒定，主要關注的點位都在于房屋結構方面，而對于房屋內部設施、裝修、使用狀況等有所忽視，并未將其列入到具體的安全評估標準當中。但是一些明顯損害的設施往往也會對房屋安全和居住條件產生影響，如一些裝修的吊頂松動、墻磚脫落、水電氣管線破損等問題，都會影響到房屋使用安全。

4 優化房屋安全鑒定的對策

4.1 針對房屋的基礎構件方面

對于房屋建筑出現傾斜、地基不均勻沉降的觀測資料、地質勘查報告、建筑上部結構出現的形變等鑒定結果要進行詳細的分析，判定誘發的原因；鑒定人員對于此類方面的安全鑒定，應該主要從以下方面具體檢測：第一，在鑒定現場需要重點檢查房屋技術標準還有房屋的上部承重結構的連接水平、豎向階梯行的裂縫情況；第二，利用檢測設備分析房屋的傾斜和位移狀況，是否出現地基滑坡、下層土質開裂或者變形的狀況；第三，房屋地基周圍的地面是否出現了特殊的開裂或者下陷。必要時應該配合開挖檢測技術來判斷地基位置的構件情況，測定其當前的承載能力。

4.2 房屋砌體結構的鑒定

重點關注房屋砌體結構的構建穩定，主要的鑒別內容包括：房屋砌體的形式和高厚比例；砼構造柱、梁墊、截面尺寸等；砼樓板的整體跨度的變形、抑制板構造和整體的剛度情況等；支撐磚柱、磚墻上吊車梁、大跨度的預制板、大跨度梁支撐點是否存在明顯的開裂問題等。而針對房屋底部的框架結構的房屋，還需要細致地檢查梁截面尺寸大小和跨度、構造柱、圈梁等具體的設置問題[3]；房屋承重墻是否存在拆改問題，墻體是否出現大面積的裂縫或者變形問題。

4.3 健全房屋安全鑒定的流程標準

完整的房屋鑒定流程通常包括委托受理、初始調查、測算檢驗、評估鑒定、處理建議和出具完整鑒定報告。相關的鑒定機構在準備一項房屋鑒定工作時，首先需要確定鑒定工作的流程細節，不能讓鑒定工作流于形式，只是依照規定的鑒別程序行事。例如，房屋安全鑒定機構在受理鑒定委托時，需要了解房屋相關的資料，結合資料和現場的勘查分析來具體判斷房屋的損耗狀況，最后對房屋現狀進行詳細的描述，并提供明確的依據，編寫完成鑒定報告后再進行自檢，然后再交給復審人員校對審查，落實相關的鑒定流程和細則來有效提高鑒定質量和效率。

4.4 加強房屋鑒定的專業水平

房屋建筑的相關安全鑒定機構，也需要創新完善內部的鑒定方法和模式，提高鑒定人員的專業能力水平。第一，政府方面應該要積極采取措施，優化市場房屋鑒定行業的組織管理結構，提高房屋鑒定機構的準入門檻，限制數量增長，防止行業內部出現不正當的牟利風氣；第二，鑒定人員的專業能力水平是保證房屋鑒定質量的重要保證，因此相關機構需要重點加強人員的專業素養和技能培訓，落實房屋鑒定工作的真實性、客觀性和全面性，同時還需要順應市場建設行業的發展需求，不斷優化鑒定工作的水準，讓建筑施工和安全鑒定工作可以與時俱進。

5 結語

既有房屋的安全質量鑒定是保證社會安全穩定發展的重要內容，論文探究了中國房屋安全鑒定的重要意義和作用，分析了鑒定工作的目標和問題。為了能夠在以后更高效、高質量地開展房屋鑒定工作，還需要相關的鑒定人員積極投入到實務中去，不斷積累現場勘查、判斷分析的經驗和能力，把控好鑒定工作中的重點難點問題，促進中國房屋安全鑒定工作的發展進步。