老舊小區改造與治理的規劃應對思考

王貴美

泛城設計股份有限公司 浙江 杭州 310015

對城市中的老舊小區進行改造、治理、規劃，開發的過程都屬于城市改造的范圍。而老舊小區的改造、治理會直接的影響人們的生活質量，也會影響整個城市的面貌[1]。隨著經濟的發展，時代的進步，老舊小區的改造、治理，也成了城市改造的重要問題。在改造的過程中，我們需要對老舊小區改造的特點進行規劃研究，分析探討在老舊小區的改造中存在的各種問題，然后制定合理的改造計劃和目標。

一、老舊小區改造的基本原則和特點

（一）老舊小區改造的特點

2017年，國家對15個城市進行了老舊小區改造的試點工作，2019年，國務院也下發了通知，要把老舊小區的改造、治理變成全國推進實施的重點工作。老舊小區的改造，可以解決人民的民生問題，為人們提供好的生活環境，也可以應對當前的經濟發展，再改造的時候帶來一部分的投資。老舊小區的改造，應該是一項多方面都可以獲得益處的活動[2]。

（二）堅持以人為本，堅持傳承文化的原則

對老舊的小區進行改造治理，是為了給人們提供更好的、更干凈的生活環境。所以，不管是政府主管的老舊小區的改造工作，還是企業開發商承包的老舊小區改造規劃的項目，都應該堅持以人為本，堅持以為人們改善生活環境為主要宗旨，在根據實際的情況進行設計、施工。社區、物業也要多為本小區的居民考慮，從居民的生活為出發點進行考慮[3]。像舊城區的老舊小區，他的文化氣息歷史景觀會比較濃郁，所以在對小區的改造，治理的過程中，也要注意保護歷史遺留下來的文化。對于能夠體現城市文化的建筑要進行維護和保養，增加不一樣的城市風采。

（三）堅持節能環保、綠色生態的原則

由于老舊小區環境的問題，所以在改造治理的時候，設計的范圍會比較廣，考慮的事情也會比較多一些[4]。比如改造后小區的綠化環境，供水排水的問題，頂樓漏水的問題等，所以在進行小區改造規劃時，一定要根據被改造小區的整體環境，進行全方位的設計和規劃。在改造的過程中，選擇材料要注意節能環保，注意小區生態環境的設計。給小區居民提供健康舒適的居住環境。

二、老舊小區改造與治理所面臨的問題

（一）老舊小區建筑性功能的落后

老舊小區內居住的人口，以老年人為主要的人口群體。但很多老舊小區的建筑性功能都存在著落后或者退化的現象，比如很多老的住宅樓超過了6層或者7層，但是在樓內卻沒有電梯，給年紀偏大的居民帶來了不便。而且老舊小區也存在著較大的安全隱患問題，老舊小區樓層里的消防措施，滅火器，消防栓都存在著很大的不足，這也就增加了安全的風險系數[5]。老舊的小區在建筑的結構上也存在著不足，如樓梯間的窄小，排水排污系統上的不完善，電路的老化問題嚴重，這些都對居民的生活造成了一定的影響。老舊小區的外觀破舊，也給城市的面貌帶來了影響。

（二）公共設施不完整

在公共設施的配置方面，老舊小區的公共服務設備在配置上也是不齊全的，老舊小區一般缺乏幼兒園、老年或者殘疾人的服務站等一系列的建筑。在垃圾回收上，有時候是回收不及時，有時是缺乏回收設備，導致老舊小區的衛生環境較差[6]。老舊小區的排水系統也是比較落后的，夏天下雨的時候容易造成雨水排放困難，堆積在路面，給小區的居民造成了出行上的不方便，冬天的時候，由于污水管道的老舊，天氣寒冷，可能造成管道凍裂，污水排放在路上，結成冰，影響市容市貌的同時，也給小區的居民帶來一定的安全隱患。

（三）公共空間的設計不合理

老舊小區，因為建設的時間較長，在建設的時候道路規劃也不是很完整，現在人們的經濟水平在不斷的提高，生活質量也在直線提高，私家車也越來越多，因為道路規劃的不完整，居民會把車亂停亂放，造成小區內的交通混亂。

老舊小區在設計的時候，預留的公共空間也會相對較少，在由于小區物業的管理不到位，居民的隨意占領，會導致僅有的公共空間被占用，老舊小區的環境變得更加的擁擠[7]。

大部分的老舊小區因為規劃問題，在最開始的時候沒有進行居民健身的活動場所的建設，老舊小區也會以住宅為主，忽視了生態環境的建設，從而沒有給居民帶來好的居住感。

三、老舊小區改造治理的規劃和措施經驗

（一）完善運作體制，制定合理的規劃

老舊小區在改造的過程中，要以居民的利益為出發點，進行改造計劃的設計。在改造的過程中，政府、開發商，施工單位，進行老舊小區改造的各部門也要相互配合、相互協調，這樣改造的工作才能有條不絮的進行下去。在老舊小區居民的權益分配和維護的時候，就需要根據改造小區的實際情況進行規劃，制定的規則規定要以居民的利益為主要，也要符合老舊小區的改造、治理原則。參與改造的部門、施工團隊，在改造的過程中，要嚴格遵守政策規定，嚴格按照規章制度進行改造工作。社區、物業也要做好居民的思想工作，做好改造的宣傳工作，讓居民指導改造的用意和好處，社區、政府還可以充分的采納居民的意見，讓居民也為改造工作出一份力。

（二）完善老舊小區的建筑性功能

由于老舊小區的居住人口，以老年人為主要群體，很多老舊的小區又沒有電梯，這也就給居民的生活，帶來了一些不方便，所以在改造的過程中，可以進行外掛電梯的改造，做好居民的思想工作，根據小區的建筑風格進行設計，規劃。

老舊小區的樓道整體空間不大，還會有一部分居民對樓道內的公共空間進行占用，甚至進行私鎖的使用。在改造的過程，首先要做好居民的工作，講述這樣的后果及危害，然后清理被居民占用的公共空間，進行消防設施的拜訪，社區也可以定期組織有時間的居民進行安全意識的宣傳和安全設備的基本操作方法，增強居民的安全意識。

檢查小區的排水系統，并進行更換改造，由于老舊小區的管道錯綜復雜，在改造的過程中，一定要進行合理的規劃，在選用材料時，也要符合標準。在修理更換排水管道的時候，也要對老舊小區的電、氣、暖進行改造，換掉老舊的電線，降低電路老化引起的安全隱患，對暖氣管道，天然氣管道的規劃檢修。在改造的過程中，監管人員也要做好監管的工作，材料的使用上一定要符合質量的標準。

在對小區的外觀進行改造時，要對小區的周邊環境，進行參考，然后在進行外觀的換新。在改造的時候，也要注意頂層的房頂漏水保護，進行規范的檢查。一樓的防潮處理，也要進行防范，在細節上，增加居民的幸福感。

（三）建立完善的管理系統，提高小區的管理水平

在進行老舊小區改造時，在進行合理規劃的前提下，盡可能的增加公共活動的空間，滿足小區居民的娛樂活動場所的需要，也可以在規劃的同時，增加綠化的面積，使小區的環境更怡人。

老舊小區的道路規劃不完整，導致停車沒有位置，造成了小區內的道路擁擠，在老舊小區改造的時候，要進行道路的劃分，規范，解決停車困難的問題，解決因為停車困難而引發的道路擁擠問題。

一般老舊的小區在管理上是比較開放的，這也就降低了小區的安全系數，改造后的老舊小區可以增加智能的封閉管理設施，可以添加門衛，出入設置門禁，安裝車輛行駛的道路標識，還可以在小區的主要路口，死角處安裝監控，提高老舊小區的安全系數。

老舊小區在改造的時候，也應該安排建立應急管理設施，堅持以居民為主的規劃理念，重視公共安全應急體系的建立。在小區、街道建立不同類型的應急設施，為居民的安全和突發事故留有一定的保障。

在小區進行垃圾回收時，可以設立多個垃圾回收點，進行垃圾分類的回收，改善小區的衛生環境，同時也保護了我們的生活環境，增強居民的環保意識。

（四）改造后，建立科學合理的評價體系

老舊小區在進行改造，治理后，需要一個科學合理的評價體系對老舊小區改造的環境、居民生活的居住體驗、小區的設施完整性和小區的安全系數進行評價。不同地區可以設定不同的評價標準。在搜集評價調查時，可以通過社區工作人員走訪或者小區居民填寫問卷的方式。建設監管部門根據問卷的調查結果進行反思，為以后的改造工作，提供經驗。

結束語

老舊小區的改造是城市建設規劃中的重要組成部分，就目前的發展、經濟狀況來看，城市規劃部門不能把所有的老舊小區都進行拆除、重建，這也是不現實的，所以，我們要用最科學合理的方法對老舊小區進行改造、治理。改造治理后的小區，可以為居民提高居住環境和生活的質量，在進行改造的時候，政府、開發商，應該承擔主要的責任，小區的居民同樣也應該參與到改造治理中來。保障改造工作的順利進行。我們在改造的過程中，也要不斷的進行反思，總結，以便能更快速，更有效的進行老舊小區的改造，治理工作。