房地產項目開發中的運行管理對策分析

趙衛國

連云港農發置業有限公司 江蘇 連云港 222000

經濟的發展促進了房地產行業的發展，為了提高經濟效益，房地產項目不斷被開發，房地產項目是開發商對土地和建設物進行的投資項目，項目的開發離不開運行管理，在實際的開發中運行管理發揮了重要的管理價值[1]。很多的房地產企業為了企業自身的經濟效益，忽視了運行管理的重要性，最終趨于形式化，這也是目前運行管理水平低的主要因素之一。房地產市場的競爭越來越激烈，要想提高競爭力，還需要不斷加強運行管理的水平，推動房地產項目的順利開發，促進房地產企業的可持續發展。

1 、運行管理的概述

房地產項目中的運行管理包含的內容繁多，往往會受到各個方面的影響。運行管理之所以趨于形式化主要是因為項目是計劃管理，把管理計劃制定好后分發到各個相關部門，然后按照預期的任務目標去完成，從而也就導致了缺乏管理過程，沒有發揮出管理的實質性作用[2]。另外，很多的部門沒有實權，即使是計劃管理也沒有真正的落實，無法體現管理的價值。

運行管理的作用就是在房地產開發過程中實現資源的優化配置，合理的利用好各種資源，加強對質量的管理監督，提升項目開發的進程，節省更多的成本。使整個開發項目都能在規定的時間內完成，通過精細化的運行管理，來幫助企業獲取更大的經濟效益。實行運行管理的工作人員應該把計劃管理進行優化，落到實處，將運行管理的價值充分的發揮出來，加快項目開發的進度，保證開發的效率和質量。

2 、房地產項目開發中運行管理存在的問題

2.1 決策問題

決策是房地產項目開發的源頭，項目的開發離不開正確的決策，只有正確的決策才能保障項目的順利開發，才能提高運行管理的水平[3]。如果一個企業選擇了一個錯誤的決策，那么會給企業帶來嚴重的損失，不僅會損失大量的開發資源，帶來經濟損失，還會影響后面的投資和具體開發環節，從而導致管理失敗。目前，很多的房地產項目開發商在進行開發時都忽視了市場調研的重要性，從而在進行決策時出現失誤，無法找準市場定位，使運行管理工作面臨著巨大的挑戰，增加了開發的難度。還有部分房產企業為了提高經濟效益出現盲目投資的現象，要是決策出錯，會給企業帶來嚴重的經濟損失。

2.2 市場問題

隨著房地產行業的不斷發展，從事房地產項目開發的也逐漸增多，從而使房地產市場的競爭也越發激烈[4]。目前，房地產市場最普遍的一個問題就是市場定位不準確，出現盲目投資現象。市場的發展變化對整個運行管理是非常重要的，隨著經濟的發展，市場動態也不斷出現變化，像房地產項目開發這種商業性質較強的企業離不開市場分析，如果不加大對市場的了解，很難在市場中占據一席之地，也會對后續工作的開展帶來阻礙。市場問題是現階段房地產項目開發值得重視的一個重要問題之一。

2.3 資金問題

眾所周知，房地產項目的開發離不開資金的支持，資金是維持項目開發下去的重要支撐來源。如果開發投資的資金鏈斷裂，那么整個開發項目就無法進行，不僅會影響整個開發進度，還會帶來巨大的經濟損失[5]。資金問題一直以來也是眾多房地產項目開發需要面臨的問題，沒有資金的支持，運行管理也無法發揮管理價值。引發資金問題的原因可能是預算不準確導致的，預算的支出不合理，因此無法繼續維持項目開發，增加了運行管理的難度。

2.4 設計問題

設計是項目開發的前提，在實行開發前都需要對整個項目開發進行一定的設計工作，為工程造價奠定基礎。在設計過程中需要對開發中應用的所有成本進行設計，包括器材、材料、設備等，通過設計來進行相應的成本管理。設計環節也是運行管理的重要組成，在實際的設計過程中，容易出現重視設計圖紙，忽視了對各種成本設計的投入，從而導致設計質量較低。還有小部分企業，在設計時忽視了運行管理的重要作用，從而對一些影響因素沒有進行控制，最終使設計的方案與實際的項目開發情況產生偏離，不能發揮出設計的價值。

2.5 建設問題

項目的開發建設需要投入很多的生產要素，對各種成本的投入也要加以重視，在實際的建設過程中既要保證建設質量還要合理的利用好各種資源。建設中出現的問題是對資源的不合理使用，出現大量的資源浪費現象。在可持續發展的戰略目標下，如何實現資源的合理利用，成了運行管理的又一大難題。資源的控制不合理以及資金的浪費給房地產企業造成了很大的經濟損失，為了解決這一問題，還需要加強運行管理，合理的控制資源，實現資源的優化利用。

3 、房地產項目開發中的運行管理對策

3.1 決策階段的運行管理對策

決策階段中的運行管理對整個房地產后續的開發環節會帶來一定的影響，因此正確的決策是非常關鍵的[6]。由于決策容易出現失誤和不科學，為了避免出現該問題可以采取層次反饋的方法來解決。層次反饋就是根據各類項目管理信息分別發送到各個部門的負責人那里進行計算和核對，然后將檢查完成后的信息反饋到項目開發決策管理人員那里，經過層層反饋后，由專門的人員再次計算核對并將最終結果發送給決策層進行最終的決策。另外，為保證決策的真實準確性，還可以加強內部控制，通過內部控制對策來改善內部的管理，提高工作效率。運行管理可以在房地產項目開發中建立相關的內部控制機制，通過相關的機制來保證決策的順利進行。

3.2 市場方面的運行管理對策

市場方面的運行管理影響著項目的經濟效益，目前，房地產項目市場的問題就是對市場了解不準確，定位分析有偏差。為了解決該問題需要加強對市場定位的了解，通過市場調研來進行定位分析。市場最能反映出當前大眾的各種需求，以及房地產未來的發展方向，對市場的定位分析需要了解大眾的消費觀念和消費能力，并根據大眾的收入水平來開發不同的項目，既能滿足大眾的消費需求，還能緊跟市場的發展。在項目的開發中還要充分發揮運行管理的作用，了解市場動態，擴大房地產項目在市場中的影響力，提高運行管理的質量。

3.3 資金方面的運行管理對策

資金是房地產項目開發的資本，缺少資金的支持或者資金鏈斷裂可能會導致項目終止，給企業帶來經濟損失[7]。為保證項目開發的運行管理效率，保障項目開發的順利進行可以采取擴展融資渠道的對策來增加資金。也可以實行預算優化管理，合理的進行預算分析和管理，減少資金的浪費，實現資金的合理利用。

3.4 設計環節的運行管理對策

房地產項目的開發都會進行設計，但是在實際的設計過程中往往會忽視整個人力、物力等資源成本的設計，從而降低了整個設計效益。為了解決設計中出現的問題還需要借助運行管理優化設計方案，將整個項目開發中涉及的各種資源加入到設計中，然后進行設計優化，從而提供出更加合理的設計方案，保證項目開發的效率和質量。

3.5 建設過程的運行管理對策

項目開發建設中會使用很多的生產要素，因此會出現資源的各種浪費。為避免這種現象還需要在運行管理中合理的控制資源的使用，對整個建設過程進行合理的計劃。加強建設過程中的項目監管，保證在規定的計劃管理中實現資源的合理利用，保證資源投入的正確性，在合理的成本控制中提高企業的經濟效益。

4 、結論

綜上所述，房地產項目的開發離不開運行管理，在實際的開發中運行管理還存在著一些問題，嚴重阻礙了房地產企業的發展。為了解決這些問題，從決策、市場、建設、資金等方面提出了運行管理對策，提高房地產企業的經濟效益，保障房地產項目開發的效率和質量，促進房地產企業的可持續發展。