淺談市場經濟下住宅設計與開發的良性互動

陳清

湖南省第五工程有限公司 湖南 株洲 412000

1 城市規劃中的合理開發強度

一直以來，用地強度都沒有得到一個科學的態度來對待，而用地強度參數也受限于傳統房地產謀求短期利益的力量。不同類型的城市和城市中的不同地段，應有不同的數據導向。居住地塊的密度要求、高度限制、容積率控制、混合比例、日照計算、道路紅線退界等基本條件，應該由大數據分析得出結果，并動態修復，還要研究內部性與外部性環境影響等基本參數，兼顧城市和生態的關系，修訂以前不合理的數據。從中國大部分城市來看，增加土地利用強度是大勢所趨[1]。

2 混合使用模式研究

雖說混合使用模式在城市理論里已是老生常談，但中國城市新區的建設恰恰是走了相反的極端，從城市運營結果來看，也佐證了混合使用的好處。適度的混合使用對城市活力、區域經濟、交通緩解、城市轉型都有更好的促進作用和適應性。由于土地政策的不同，中國城市的混合度和芬蘭、瑞典、日本等國家應該有些區別，同時結合中國城市的人口密度和生活習慣采用混合使用模式。在商業設施、社區管理等逐漸集中的前提下，要鼓勵分散式的小商業設施，兼顧mall（購物中心）經濟和街區經濟。即使是封閉小區模式，也可以通過區域的組團變化來形成區域的混合[2]。

3 住宅建筑的設計

3.1 住宅與城市的多樣性傳承

建筑與城市互為城市格網的主客體。居住建筑和居住區是承載城市與城市之間多樣性識別的重要載體，也是構成城市風貌的重要底色。建筑本身往往會成為城市多樣性訴求的阻力，如市場經濟下的住宅開發建設。同一時間段內，大批量快速的新城建設、接近的土地價值、一致的建筑控高和容積率指標，極易讓區域內的住宅設計忽視了時間的維度，放棄變化且趨于雷同，而城市的多樣性傳承卻是需要在一定時間的維度上進行的。因此，面對這樣的客觀現實，機制的變革呼之欲出。近期，在我們參與的雄安新區安置與配套社區設計項目中，試行的區域總規劃師（總建筑師）制度較好地回應了這種需求。“地區總師”機制，可以銜接規劃和建設落地，平衡城市管理與開發訴求，配合適宜步行、緊湊的小街區密路網規劃，讓更多的建筑師參與到不同街區地塊的設計中。總建造師的管控和評價標準，既基于住區產品開發使用的需求，同時也會在社會需求和城市多樣性方面變得更加積極，這在一定程度上可以彌補快速建設的城市中自然生長的時間缺憾。

3.2 住宅與建筑的邏輯性思考

來自土地制度和規劃控制等因素，使住區設計相對于一般意義的公共建筑受到的限制更多，如場地條件、市場需求、開發成本、環境品質、生活配套等，諸多的外部條件需要建筑師在設計中運用建筑的邏輯方法來協調梳理。住宅作為以家庭為單位的居住形式，歷來被賦予了對居住的安全性和私密性的保障要求，從而形成住宅從單體到群組平面布局，多為對外封閉而內向開敞的模式，導致住宅建筑與城市的關聯從空間的連續性、參與性等方面被弱化。但住宅建筑是反映某個地區普遍的生產水平，生活方式與基本人文審美的最好載體，是改善人民生活品質，提高社會建設水平的重要方面。當前的住宅設計，對建筑師來說已經超越了早期簡單的戶型與規劃結構等基本概念。從底層的產品硬核解決方案，到生活場景儀式感表達，直至為全齡對象營造綜合社區配套，均是住宅及承載居住功能的社區在設計中需要平衡的元素。住宅的設計尤其需要建筑師調動自己對生活的理解，對人性的洞察，把這些美好的經驗轉換成解決問題的能力，超越開發企業基于產品性能的一般性市場認識，才能有邏輯性地解決這些問題。

3.3 住宅與品質的技術性表達

隨著科技的進步，新一代消費者生活方式的轉變，住宅的建造方式和技術品質標準也邁入“迭代”發展的時代。綠色、健康、工業化建造等詞匯，成為當今住宅開發建設的主流表達語境。建筑師對技術發展的關注，以及與開發企業對社會責任的共同承擔，逐步積累起更多利用科技集成的設計平臺來實現住宅建筑高品質表達的經驗，也促成了社會觀念的整體進步。市場開發住宅有別于公共建筑的一個特點，就是任何一個空間面積都是可量化價值的，一般運用在公建里的各種管井、吊頂等技術手段，在住宅中使用均要謹慎衡量，而該項目的多系統科技住宅屬性又使設計不得不面對這個問題。在整個設計過程中，設計團隊調動了多種資源進行一體化協同設計，運用建筑信息化模型平臺，高效協調統籌各專業系統，將各系統在有限的三維空間內服務于建筑的建成環境需求，極致體現了設計效果。住宅的設計是一個反復面對問題并解決問題的過程，這些問題既有技術性的，也有社會性的，設計師與開發商的互動也體現在這些過程當中，并推動國民住宅不斷向前發展[3]。

4 結束語

綜上所述，要實現住宅開發和住宅設計的良性發展，就必須實現住宅設計與開發的良性互動。不管是站在開發立場、設計立場，還是共同立場，都需要堅持問題先行，科學分析，持續聚焦，精準求解。提出好問題，是好的開發邏輯的基礎，是好的設計的開始。而基于問題的精準求解，是設計與開發最理性的互動。