房地產開發項目工程管理問題及對策探討

孫楊

中國房地產開發集團有限公司 北京 100089

引言

工程管理是房地產項目中的重要組成部分，在明確建設區域之后，要設計出項目圖紙，當一切準備就緒之后，施工團隊再進入現場開展施工，還原設計圖中的設想，按照目前的設計方案和簽署合同對工程建設進行科學管控，工程管理不只存在于某一特定環節，貫穿于整個項目工程，因此，工程管理水平決定著房地產企業的市場競爭力。

1 房地產項目工程管理的內容

在房地產項目開始動工之前，需要設計師對整體工程進行全面規劃，制定設計圖紙，做充足的準備。在這個過程中，要充分考慮各個層面的需求，尤其是工程的造價，項目工程的實施需嚴格遵守設計方案。因此，要提高對整體規劃的重視程度。在工程項目管理時期會牽扯到多方面問題，包括人員的調配、材料與設備的應用。大部分的房地產項目都具有工期長、設計范圍大的特點，施工環節較為復雜，在某些方面難免出現矛盾。所以要科學調配人員，并加強各部門間的相互配合。

對工程質量的檢驗是工程管理的關鍵環節，擁有了高質量便具備了市場競爭的籌碼，質量監督是房地產開發項目工程管理的核心，施工過程中要做好監督并及時檢測。當工程即將結束時，要進行最后的驗收工作，對工程整體的數據進行測算，檢查其是否達到了相應要求。另外，工程部門要實行嚴格的檢驗，符合標準后才可進行交付。

2 房地產項目工程管理中存在的問題

2.1 管理體制不健全

在房地產項目建設階段，部分施工單位對工程管理缺乏正確的認知，沒有足夠的重視，對工程管理的概念不清晰，實際工作中模仿其他工程項目的管理方式，未按照自身工程建設的實際情況進行選擇，容易遺漏其中的一些重要環節，總的來說就是施工單位管理體制不夠完整，存在較多問題。建設初期和施工過程中的管理工作不吻合，無法對工程進度與資金消耗情況進行高效控制，致使工程建設的具體情況和設計方案有些許出入，比如：許多工作無法在規定時間內完工，工程建設成本偏高，致使漲價，同工程建設初期的設想有較大差異，使得房地產項目無法帶來較高的經濟收益。

2.2 造價管理不科學

現階段，部分建立單位與設計單位之間缺乏良好的配合，甚至存在脫節的現象，導致各種設計問題在施工階段大量出現，出現變更圖紙多于施工圖紙的情況，浪費了大量資金，引起管理混亂，部分建設單位不重視設計對項目投資控制的重要性，屬于監理工作的不到位，施工過程沒有制度保障其規范運行[1]。

2.3 售后服務不到位

房地產項目需要投入大量的資金，人們在購買時通常會重視后續的維護與配套設施是否完備，我國多數房地產項目在建設階段不具有品牌與售后服務意識，對一些已交房的商品房來說，若發現有質量問題，會出現售后維修不及時的情況。另外，對先前承諾的各種設施，也沒有按照約定兌現，易引發買賣雙方的矛盾，對房屋的接下來的銷售也很不利，這種方式限制了整體效益的發揮。

2.4 前期調研不充分

盲目進行項目決策對房地產項目工程具有較大危害，在項目工程建設初期，未開展相應的調研，涉及項目市場情況、整體工程可得經濟收益、工程運轉對公司的損耗情況等內容。部分建設單位在拿到土地使用權后直接開展工程建設，導致工程管理無法在建設初期發揮作用，引發接下來的工作中出現各種問題。工程會消耗大量的資金容易導致開發商的資金運轉出現問題，難以維持，項目不得不暫停。若建造的房屋戶型結構簡單，地區建筑設置不科學，造價費用偏高，會致使建設單位損失慘重，土地資源未發揮出相應的價值。因此需對項目的可行性研究工作引起重視，確保項目建設滿足市場需求。

2.5 后期檢查不認真

多數房地產開發項目工程建設中存在普遍現象，即已建成的項目達不到相應的要求，個別企業會通過行賄的方式想要順利通過嚴格的檢查，不想方設法提高工程質量，而是采用各種投機取巧的方式，這是極其不負責任的，既不利于企業本身的發展，還不顧房屋使用者的人身安全，已經涉嫌違法。

3 房地產項目工程管理中問題的相應對策

3.1 健全工程管理體制

在實際管理工作中，需要構建一個完整的項目工程管理體制，有助于管理者根據相應的規章制度進行管理，保障房地產項目工程的施工質量與經濟效益。在實際施工階段，工作人員還要認真履行各項規定，保證施工安全。在具體項目投入建設之前，要為全部參與單位提供優質的交流平臺，不但有助于相互之間進行溝通，還使得配合更加默契，在實際施工階段，要提升各部門之間的配合力度，加強溝通和交流，防止由于溝通原因減慢施工進度，另外，要確定各個單位之間的權責，對產生的問題統籌協調，確保工程施工能夠順利推進，加強整體施工質量。

3.2 完善項目成本管理

房地產行業的競爭異常激烈，若想占據先機，價格是關鍵，所以在開發項目過程中需要對全過程進行成本管理，對成本進行有效控制，在項目規劃過程中，需做好整體的預算，對成本、銷售、利潤進行精確控制，兼顧低成本與高質量，在施工階段，要融入競爭機制，實現招投標的市場化。設立獎懲制度，不管是投資方、施工方還是監理方，都要強化現場簽證管理。現場簽證管理主要涉及現場簽證辦理與審核兩方面。這樣能夠從本質上減少成本，促進房地產企業的經濟效益的提高。房地產項目的總成本包括設計費用、建立費用、規劃費用、造價費用等，要在施工前進行工程預算，在施工階段控制工程款項，落實三級簽證制度，在獲得三級負責人的審批后，代表方才可給施工單位簽證。做到嚴格把關，科學鑒證。

由于房地產開發項目的不斷增加，對專業經營人才的需求量明顯加大，要大力吸納此類人才，充足企業的人才儲備，盡可能讓每個人都發揮出自身才能，在項目建設過程中，工程要按照實際需要，特意組織專業團隊，此隊伍由各種專業技能人才所組成，在工作中術業有專攻，在建設過程中起到關鍵作用，解決碰到的各種困難，讓工程順利完成。組織管理人員參加培訓課程，強化溝通管理的重要性。例如，在澆筑樓板過程中，因為交通不便，混凝土無法及時送到，耽擱了大量時間，讓施工人員和設備等了較長時間，但當運來后，混凝土性質發生改變，無法正常使用，導致施工單位損失慘重，引起不滿，運輸公司與施工單位各執一詞，爭執不下，通過開發商的有效協調，雙方達成賠付協議，由此看出溝通的重要性，若可以及時溝通，便能很好避免類似事件出現。

3.3 保證基礎設施合格

房屋一般是人們花費最大的投資，因此會對其質量與性價比等多方面進行慎重考慮，質量達標是房屋的最低保證。由于房屋建筑在剛建成的短時間內是無法發現任何問題的，但長期居住后，質量問題會暴露出來，所以在建造房屋時，需對施工人員、建材、設備等多方面進行細致的管理，達到量化要求。另外，對房屋的各種基礎設施要一應俱全，兌現當初的承諾，保證暖通與排水方面的通暢。與此同時，要加強對商品房的售后管理，主動探尋業主的需求，并盡全力予以解決，安排專業的售后項目管理團隊，對房屋出現的各種問題及時處理，對業主所提的建議深入探究，為以后的房地產項目的實施提供參考[2]。

3.4 加強前期規劃管理

在項目建設初期，不可輕視工程管理工作，切實落實各項工作。初期的工程管理包括決策與設計兩個方面，要對市場現狀有基本的認識，對市場可行性進行深入探究，優質的項目設計能夠對日后的工程管理創造有利條件，深刻理解市場環境的環境的發展規律，讓地產公司充分意識到房地產行業對人們的居住環境和生活水準起到重要作用，目前仍處在快速發展時期，要進行科學的政策和規劃，確保項目設計的合理性，使房地產行業蓬勃發展，要找到確定的管控目標，組建相應的機構，對市場資源進行大量采集，為做決定提供數據支持，增加決策正確率，緩和人們實際居住需求同城市建設之間的矛盾，有助于社會和諧發展，加快經濟增長。

掌握房地產公司內部的全部情況，有助于做出更具科學性的決策，最大限度降低公司所承擔風險。現階段我國房地產項目的建設目的是為滿足市場需要，要充分考慮其整體性能，把節能、環保理念與項目設計相結合，要深入考慮工程項目對環境與當地經濟會產生怎樣的沖擊，統籌協調各方關系，以免工程變更會對拖延工期、浪費資源。工程施工要按照設計圖認真地執行，保證項目建成后不會和預期有較大的偏差，要加強和施工單位的交流，采用動態管理模式，不可遺漏任何一個環節，保證風險在可控范圍之內。

在整體工程設計時期就要嚴格考究，為讓客戶滿意，開發商要進行多次市場調研，秉持適用性與經濟性理念，同設計單位多次研討，提出合理方案，最后敲定室內平面設計，讓室內設計不管從哪個方面都符合市場需要，獲得良好成效，利于銷售。對房地產開發商來說，還要充分考慮項目所處地理位置，進行合理的布局，盡可能節約成本，與設計方共同研究。方案是控制的根據，現階段大部分房地產企業大多沒有意識到合理規劃的意義，因此，要引起高度重視，根據具體情況制定出計劃，在建設時期，讓施工單位根據規劃方案，合理安排人員、設施與材料。

3.5 加大監督管理力度

在工程項目建設時期，不能夠一味地追求施工速度，只關注經濟效益，要嚴格遵守建設單位的相關規定開展工作，不但加快了施工進度還確保了施工質量，按照實際情況和周邊環境適當縮短工期。另外，各地政府不可太過干預房地產市場，確保能夠充分發揮市場調節機制，在條件允許的情況下，可按照市場情況予以適度調節，不但能夠最大限度發揮出房地產市場本身的調節作用，還可逐步穩住我國房地產市場。工作人員要在工程項目建設過程中提升對整個過程的監管力度，出現任何問題，要馬上同施工單位及時協商，對問題予以解決，構建完整的監管體系可促進建筑業的良好發展，要明晰各方權責，在管理范疇當中，確保房地產行業的監督工作真正得到認可，提高工程建設質量。

施工質量控制是施工管理工作中的關鍵，在房地產項目施工過程中，負責管理的人員要有全局意識，協調好各參建單位，一同做好質量控制工作，主要需做好三方面工作：一是根據相關合同對負責質量管理的人員實行監督，對其中重點部分根據國家標準進行驗收，驗收合格之后，才可開展下一道工序。對施工企業要嚴格監管，確保各個環節質量達標，開展自我質量控制，盡可能幫助解決建設單位在實際施工階段中碰到的各種技術難題，在技術層面確保工程質量，妥善管理各種工程所需材料，嚴格遵守設計要求與規定。工程竣工不是單純的檢查建筑物，要確保整體工程完全滿足竣工要求，宣布竣工之前，要按照國家規定的質量檢測標準進行驗收，減少竣工時間，然后開展竣工結算。

工期控制也是極其重要的工作，由于其不但關乎建設單位與房地產公司的利益，更與消費者的利益密不可分，是一個聯合體。因此要按照工程的具體情況對施工單位進行監督，設計出可行性強的進度計劃。可使用模擬軟件對項目進度開展管理，在方案的控制方面，要全力配合工作人員對工程進行全面檢查，發現問題后，對產生原因進行詳細分析，組織相關人員及時處理，保證對工期的把控。經濟、政治、政策等因素都會對建筑業帶來較大的沖擊，對房地產企業來說，不可忽視風險因素，要將各類風險扼殺在萌芽階段。在某些項目進行時期，發覺施工單位施工技術落后，方法不合適，還存在偷工減料的情況，要及時與其解約，同時另找一家信譽優良的承包商，以免此種情況再次出現，使項目如期完成。

4 結束語

房地產項目的管理是全面的，要讓整個施工過程更加正規化、標準化，保證各個環節的正常銜接，對施工項目的高效管理能夠為房地產企業帶來更好的經濟收益，并帶動當地經濟發展，要不斷完善房地產開發項目的管理機制，盡量滿足人們的居住需要，促進建筑行業可持續發展。