酒店精裝項目全過程經驗總結分析

曾鳳竹

成都軌道城投集團有限公司 四川 成都 610071

1 設計方面

第一，精裝修施工圖應在總包施工至正負零階段完成，且各專業圖之間、專業圖內各圖之間等不得有“錯、漏、缺”，以便土建施工各專業預留預埋做到一次施工到位，避免二次拆除重做。如衛生間各孔洞位置預留精準后的防水和找平層、地毯找平層、補外墻塑鋼窗洞，等等工作內容，可由總包單位施工，既節約成本，又縮短工期。

第二，精裝施工圖中安裝專業圖不完善，無具體系統圖，既不利于招標又導致在施工過程中變動較大，邊修改邊施工。例如空調工程，由于空調工程在土建完工就需進場，在空調招標簽訂合同時詳細裝修圖紙未出，這樣導致在空調施工的時候配合裝修圖紙不斷調整，費用增加不少。建議在后面的酒店中裝修圖紙能盡快完善并確定，安裝配套圖紙在進場施工前已按裝修圖紙配置完善。

第三，應加強施工圖節點細化設計，并確保其可行性。如圖紙只標注為龍骨，那龍骨有木龍骨和輕鋼龍骨，兩種材質價格有差異，功能也不同；在熱水系統的圖紙設計中，經過多次調整；管道施工完成后調試階段發現有問題，又進行改造處理等。

第四，根據功能區域的不同，區分設計標準，并優化材料選用，合理控制成本。如員工餐廳、員工衛生間、布草間、消毒間等輔助用房，只需干凈、整潔、適用，在選材時應選用規整材質和簡單的施工工藝，而不是小塊小塊的磚進行鋪裝，造成成本的增加。

第五，為了滿足裝修效果，電梯標配中的樓層指示燈、電梯不銹鋼轎廂由裝修單位施工，為此電梯公司對該部位不進行三包，同時為了驗收需先行安裝，在裝修轎廂及廳門時又拆裝門產生二次費用，且最終效果還不理想，最后進行改造。建議電梯相關配件及裝修盡量在電梯公司配套中選取符合裝修風格的標準件。

第六，各專項設計工作應提前介入。如景觀設計應在總平方案階段介入，結合市政道路、自來水、消防、雨污水、電力通訊、河流渠道等配套設計，綜合考慮項目高程坐標、土方平衡、場地排水等問題。避免長周期開發導致項目前后差異，造成成本浪費[1]。

2 施工方面

第一，在精裝施工階段，因土建、水電、裝修、消防、弱電等各專業施工穿插多，且總包、精裝、分包等施工單位交叉也多，加之工程中心專業分工細化（職責不清），施工現場土建、裝修、安裝各自為陣，造成溝通不暢、反復拆打及浪費。建議在施工過程中指定一名牽頭人，對工程施工實行統一安排。

第二，對施工界線的劃分不夠詳細，應分專業分部位具體到每個點位，即需全面熟悉施工圖紙，避免遺漏。在本項目中，總包、電梯安裝單位、精裝單位、水電消防單位之間在細部作法及分界部位的要求不夠明確，導致電梯周邊封口有出入，地面暗配管無法覆蓋及配管不到位等。

第三，施工樣板中的各個細節應落實到位，確保設計確定的每個細節都能與實施現場相符且可實施，并保證設計效果和指導大面施工。

第四，應抓好現場材料管理，嚴格按設計封樣及預算材料清單組織驗貨，對所有進場材料需經驗收合格后才能進場，未經驗收的材料禁止進場施工。

第五，甲方現場代表應熟悉合同，對合同中的工作內容及相關條款做到心中有數，嚴格執行合同相關條款，不應以成本控制過低過嚴等理由說裝修效果達不到要求及現場不好管理等[2]。

3 成本控制方面

第一，抓好招標前的準備工作：對使用量大，占成本比例高的地磚、墻磚、墻紙、地毯、五金件、玻璃等應做好前期選樣，同時邀請各材料商進行密封報價，了解材料價格區間，在后期精裝修招標時可以建議品牌、以此材料價作為限價，有效節約成本。

第二，把控好施工單位的選擇，根據裝修檔次不同，選擇相匹配的施工單位。如酒店客房、大廳、電梯廳等部位，裝修效果及檔次尤為重要，應選擇綜合實力很強的施工單位；而布草間、消毒間、后勤區域及地下室設備房裝修等部位，可以選擇綜合性價比高的施工單位。

第三，招標工程量清單要做細，時間要盡量充分。同時給投標單位有足夠的時間熟悉圖紙，提出問題。本項目施工中標單位以招標時間緊，圖紙不詳及沒有看圖等為由，提出費用調整，雖然通過設計、工程、成控多方努力把費用調整控制到最低，但要杜絕此類現象的發生。建議體量大造價高的項目級成控1～2個月的招標時間。

第四，對于復雜的花燈、吊燈等，建議在招標前確認方案，不僅是樣式也包括制作方案。例如在本次燈具中的餐廳吊燈，投標單位按物料表簡單的描述均只報價為1000多元一只，而在實際施工過程中按物料表要求制作的則滿足不了效果。達到效果則費用增加至4000多元一套。

4 建議方面

第一，建議成立酒店管理小組，小組成員含設計、報建、成控、工程及酒店公司等方面人員，由組長牽頭對酒店的設計、招標、施工實行全面管理。既方便工作安排及問題的解決，又利于成本控制。

第二，材料選用盡量本土化、大眾化、標準化及成品化，避免定制產品或設計單位指定品牌。如設計物料中燈具方案為上海一家公司，在招標中該公司的燈具價格高達100多萬元，比一般廠家貴近50萬元，為保證工期及控制成本選擇成都本地。還有廚房設備，設計指定的單位報價均遠高于市場價。

第三，建議專業性很強的分項工程找專業的設計公司設計，如酒店弱電、中央空調及裝修中的水電施工圖等。公司為節約設計費，通常找配合較好的施工單位完成方案及施工圖，看是省了一筆費用，但他并不是專業的設計，對材料選用及規范不精通，通過站在自己角度設計，不利于后期施工成本控制。

第四，提高施工監理的工作力度。施工監理對酒店精裝修的整個施工來說是必不可少的，酒店需要加強監理工作的實施力度與規范力度。酒店需要設置第三方監理部門來對整個施工進行檢查和質量驗收。開展監理工作時要明確質量驗收統一標準，確保每天的施工都是符合相關要求的。