酒店精裝項目全過程經(jīng)驗總結(jié)分析

曾鳳竹

成都軌道城投集團有限公司 四川 成都 610071

1 設(shè)計方面

第一，精裝修施工圖應在總包施工至正負零階段完成，且各專業(yè)圖之間、專業(yè)圖內(nèi)各圖之間等不得有“錯、漏、缺”，以便土建施工各專業(yè)預留預埋做到一次施工到位，避免二次拆除重做。如衛(wèi)生間各孔洞位置預留精準后的防水和找平層、地毯找平層、補外墻塑鋼窗洞，等等工作內(nèi)容，可由總包單位施工，既節(jié)約成本，又縮短工期。

第二，精裝施工圖中安裝專業(yè)圖不完善，無具體系統(tǒng)圖，既不利于招標又導致在施工過程中變動較大，邊修改邊施工。例如空調(diào)工程，由于空調(diào)工程在土建完工就需進場，在空調(diào)招標簽訂合同時詳細裝修圖紙未出，這樣導致在空調(diào)施工的時候配合裝修圖紙不斷調(diào)整，費用增加不少。建議在后面的酒店中裝修圖紙能盡快完善并確定，安裝配套圖紙在進場施工前已按裝修圖紙配置完善。

第三，應加強施工圖節(jié)點細化設(shè)計，并確保其可行性。如圖紙只標注為龍骨，那龍骨有木龍骨和輕鋼龍骨，兩種材質(zhì)價格有差異，功能也不同；在熱水系統(tǒng)的圖紙設(shè)計中，經(jīng)過多次調(diào)整；管道施工完成后調(diào)試階段發(fā)現(xiàn)有問題，又進行改造處理等。

第四，根據(jù)功能區(qū)域的不同，區(qū)分設(shè)計標準，并優(yōu)化材料選用，合理控制成本。如員工餐廳、員工衛(wèi)生間、布草間、消毒間等輔助用房，只需干凈、整潔、適用，在選材時應選用規(guī)整材質(zhì)和簡單的施工工藝，而不是小塊小塊的磚進行鋪裝，造成成本的增加。

第五，為了滿足裝修效果，電梯標配中的樓層指示燈、電梯不銹鋼轎廂由裝修單位施工，為此電梯公司對該部位不進行三包，同時為了驗收需先行安裝，在裝修轎廂及廳門時又拆裝門產(chǎn)生二次費用，且最終效果還不理想，最后進行改造。建議電梯相關(guān)配件及裝修盡量在電梯公司配套中選取符合裝修風格的標準件。

第六，各專項設(shè)計工作應提前介入。如景觀設(shè)計應在總平方案階段介入，結(jié)合市政道路、自來水、消防、雨污水、電力通訊、河流渠道等配套設(shè)計，綜合考慮項目高程坐標、土方平衡、場地排水等問題。避免長周期開發(fā)導致項目前后差異，造成成本浪費[1]。

2 施工方面

第一，在精裝施工階段，因土建、水電、裝修、消防、弱電等各專業(yè)施工穿插多，且總包、精裝、分包等施工單位交叉也多，加之工程中心專業(yè)分工細化（職責不清），施工現(xiàn)場土建、裝修、安裝各自為陣，造成溝通不暢、反復拆打及浪費。建議在施工過程中指定一名牽頭人，對工程施工實行統(tǒng)一安排。

第二，對施工界線的劃分不夠詳細，應分專業(yè)分部位具體到每個點位，即需全面熟悉施工圖紙，避免遺漏。在本項目中，總包、電梯安裝單位、精裝單位、水電消防單位之間在細部作法及分界部位的要求不夠明確，導致電梯周邊封口有出入，地面暗配管無法覆蓋及配管不到位等。

第三，施工樣板中的各個細節(jié)應落實到位，確保設(shè)計確定的每個細節(jié)都能與實施現(xiàn)場相符且可實施，并保證設(shè)計效果和指導大面施工。

第四，應抓好現(xiàn)場材料管理，嚴格按設(shè)計封樣及預算材料清單組織驗貨，對所有進場材料需經(jīng)驗收合格后才能進場，未經(jīng)驗收的材料禁止進場施工。

第五，甲方現(xiàn)場代表應熟悉合同，對合同中的工作內(nèi)容及相關(guān)條款做到心中有數(shù)，嚴格執(zhí)行合同相關(guān)條款，不應以成本控制過低過嚴等理由說裝修效果達不到要求及現(xiàn)場不好管理等[2]。

3 成本控制方面

第一，抓好招標前的準備工作：對使用量大，占成本比例高的地磚、墻磚、墻紙、地毯、五金件、玻璃等應做好前期選樣，同時邀請各材料商進行密封報價，了解材料價格區(qū)間，在后期精裝修招標時可以建議品牌、以此材料價作為限價，有效節(jié)約成本。

第二，把控好施工單位的選擇，根據(jù)裝修檔次不同，選擇相匹配的施工單位。如酒店客房、大廳、電梯廳等部位，裝修效果及檔次尤為重要，應選擇綜合實力很強的施工單位；而布草間、消毒間、后勤區(qū)域及地下室設(shè)備房裝修等部位，可以選擇綜合性價比高的施工單位。

第三，招標工程量清單要做細，時間要盡量充分。同時給投標單位有足夠的時間熟悉圖紙，提出問題。本項目施工中標單位以招標時間緊，圖紙不詳及沒有看圖等為由，提出費用調(diào)整，雖然通過設(shè)計、工程、成控多方努力把費用調(diào)整控制到最低，但要杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生。建議體量大造價高的項目級成控1～2個月的招標時間。

第四，對于復雜的花燈、吊燈等，建議在招標前確認方案，不僅是樣式也包括制作方案。例如在本次燈具中的餐廳吊燈，投標單位按物料表簡單的描述均只報價為1000多元一只，而在實際施工過程中按物料表要求制作的則滿足不了效果。達到效果則費用增加至4000多元一套。

4 建議方面

第一，建議成立酒店管理小組，小組成員含設(shè)計、報建、成控、工程及酒店公司等方面人員，由組長牽頭對酒店的設(shè)計、招標、施工實行全面管理。既方便工作安排及問題的解決，又利于成本控制。

第二，材料選用盡量本土化、大眾化、標準化及成品化，避免定制產(chǎn)品或設(shè)計單位指定品牌。如設(shè)計物料中燈具方案為上海一家公司，在招標中該公司的燈具價格高達100多萬元，比一般廠家貴近50萬元，為保證工期及控制成本選擇成都本地。還有廚房設(shè)備，設(shè)計指定的單位報價均遠高于市場價。

第三，建議專業(yè)性很強的分項工程找專業(yè)的設(shè)計公司設(shè)計，如酒店弱電、中央空調(diào)及裝修中的水電施工圖等。公司為節(jié)約設(shè)計費，通常找配合較好的施工單位完成方案及施工圖，看是省了一筆費用，但他并不是專業(yè)的設(shè)計，對材料選用及規(guī)范不精通，通過站在自己角度設(shè)計，不利于后期施工成本控制。

第四，提高施工監(jiān)理的工作力度。施工監(jiān)理對酒店精裝修的整個施工來說是必不可少的，酒店需要加強監(jiān)理工作的實施力度與規(guī)范力度。酒店需要設(shè)置第三方監(jiān)理部門來對整個施工進行檢查和質(zhì)量驗收。開展監(jiān)理工作時要明確質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準，確保每天的施工都是符合相關(guān)要求的。