試探精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用

方亮

黃山旅游玉屏房地產開發有限公司 安徽 黃山 245000

引言

精細化管理的理念已經滲透在各行各業，并且從效果來看有著明顯的成本控制效應。在房地產建筑工程項目管理中采取精細化管理措施不僅有利于成本管控，而且能夠確保施工進度的穩定性，保證建筑工程的質量達標，從而幫助房地產企業獲得效益增長，提高其行業競爭力和市場口碑。

1 精細化管理的重要性

在房地產項目的建設過程中，施工項目的質量和效率至關重要，特別對于精細化管理來說，其有著以下幾點重要意義：首先，促進房地產企業核心競爭力的提高。現如今，房地產市場的競爭逐漸激烈，如果僅依靠技術措施去贏得市場主導性，則效果不是十分理想。因此要通過管理模式的優化，通過精細化管理的調整，才能形成全面的競爭優勢，滿足行業發展的需求；其次，進一步明確精細化管理的標準。精細化管理的主要目的是使房地產建筑工程項目環節管理中的價值充分發揮出來。因此在管理過程中要突出重點、創新方案，提高計劃與實際的貼合性，并根據標準做好失控環節的及時調整；最后，提高管理效率。房地產建筑工程項目施工不僅包含資金運行管理，同時還涉及建設項目管理的各項要素，因此一定要通過精細化管理實現綜合管理的體系化、專業化，為項目決策提供可靠依據[1]。

2 房地產工程項目管理發展現狀

房地產建筑工程項目管理內容多、環節復雜，雖然隨著管理體系的不斷成熟整體的管理過程相對可控，但仍有較大的協調空間。特別是為了緩解管理混亂的現象，提高工程進度的保障力，有必要通過精細化管理的措施輔助完成房地產的建設規劃。舉個簡單的例子，房地產建筑施工很容易受到自然條件的影響，如北方的冬季上凍以及南方的夏季多雨等，如果施工前沒有進行精細化的分析，則很容易影響整體的施工進度以及產生材料的波動，更為嚴重的還會導致資金鏈的中斷。因此，房地產企業一定要意識到精細化管理的重要性，然后結合項目情況做好任務的分配和風險的預測。目前來看，雖然房地產企業對項目的投入較大，但對于細節化的控制還十分欠缺，容易造成項目發展的不均衡，因此一定要引起重視。

3 精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用

3.1 完善現有制度

對于房地產企業或者是行業來說，都有著相對較長的發展史，因此其規章制度也相對完善，這就為精細化管理制度的改進建立了一定基礎，一般通過補充或者微調的方式就能實現。從整體管理過程來看，一些不穩定因素，如工程量大、周期長等，都需要更加精細化的管理體系進行約束。鑒于此，要構建一整套完善的規章制度，對造價管理、工程設計、招投標過程控制以及施工全過程管控等環節進行內容的確認以及責任的劃分，以降低風險發生的可能，為房地產企業迎接市場挑戰做好充足的準備。例如，對于房地產項目用地的投標工作來說，其精細化管理的過程大致如下：首先要做好市場以及區域版塊和周邊設施的調查；其次，細化預算，對收益進行簡單預測；最后，做好職能分工，嚴控投標底線[2]。

3.2 實現人才的有效管理

人員管理是企業運行的根本，也是房地產企業全面實施精細化管理的必要條件。但從目前來看，整體的人員流動性非常大，這不僅會導致關鍵管理要素的丟失，同時也會影響建設項目的工程進度。鑒于此，要嚴格堅持以人為本的發展理念，通過對人才工作能力和特點的了解，合理進行工作布置，爭取人盡其才。首先，通過待遇留人措施的制定，滿足其基本的生活需要，并建立完善的工資體系；其次，通過各項活動的開展，增進員工感情，做好感情留人；最后，堅持事業留人，以完善的人才培養策略和管理制度的配合，穩定人員結構。此外，還要嚴格約束員工行為，提高管理過程中的執行力和責任意識，為房地產企業個性化和人性化發展建立基礎保障。

3.3 建設企業文化

精細化管理不僅是一種管理制度地融入，同時也是一種企業文化的生成，其與項目管理以及體系運營都有著密切的關系。對此，要充分建設并利用企業文化，為具體管理措施的落實建立可行性，加快推進管理制度的改進，最大限度的激發人員效率。首先，做好企業文化的長期宣傳，并定期開展經營戰略培訓和提升組織力的活動，提高核心凝聚力；其次，對市場環境變化以及內部管理所遇到的問題，要采取體系化的解決措施，這本身就是一種企業文化的體現；最后，全面做好保障措施，解決員工的后顧之憂，將更多的精力投入管理工作之中，形成工作合力。

3.4 財務成本管理精細化

財務管理的水平基本上決定了房地產企業的經營利潤，因此是精細化管理的重點環節。為獲得管理成本的穩定和精確性的提高，實施項目成本的精細化勢在必行。首先，同施工單位進行配合，對整體的項目成本進行準確估算；其次，優化成本使用。例如，與采購部門協調，使用性價比較高的材料，爭取做到物有所值、物超所值；最后，加強審批手續的嚴禁性，定期開展成本核算，對于超支部分展開專題分析。

3.5 施工材料精細化

通過項目經驗總結可以發現，房地產建筑工程項目管理中的絕大部分成本都集中在材料成本方面。因此在確保價格經濟、質量優越的基礎上，要在來料檢驗和使用環節做好精細化控制。首先，材料入庫前要與采購部門做好數量核對，并依照有關標準進行樣本檢驗，合格后方可登記入庫；其次，嚴格按照定額進行物料發放，并做好廢料的統計與記錄，為清點工作積累數據，防止材料丟失的現象發生；最后，確保領料程序的精細化，完善管理審批手續。

4 結束語

對精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用進行探討，要適應行業發展需求，提高管理方案的針對性。同時也要根據項目建設需要，采取靈活的調整措施，在保證質量的基礎上，實現各個管控環節的優化。此外，還要做好施工技術的創新以及應急預案的制定，提升監管效果，確保房地產行業的穩健發展。