探討房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制

李厚勝

合肥相淮置業(yè)有限公司 安徽 合肥 230000

引言

由于房地產(chǎn)的行業(yè)回報(bào)率高于一些傳統(tǒng)行業(yè)，一些房地產(chǎn)公司對(duì)于控制成本的積極性和主動(dòng)性不足。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸飽和以及政府的宏觀調(diào)控以及信貸政策的收緊，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸減少。加強(qiáng)成本控制越來(lái)越成為企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力和生存力的重要手段。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，在啟動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，除了確保項(xiàng)目質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)并滿足消費(fèi)者需求之外，還需要管理成本、提高利潤(rùn)率并促進(jìn)房地產(chǎn)公司的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)公司越來(lái)越意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，越來(lái)越多地關(guān)注成本管理。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的重要步驟，管理過(guò)程也需要特別注意。

1 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的成本管理問題

（1）成本控制機(jī)制缺乏連通性。對(duì)于設(shè)計(jì)專業(yè)的工程師而言，由于缺乏成本管理方面的專業(yè)知識(shí)和技能，設(shè)計(jì)師只顧畫圖、不顧算賬，也不與成本管理部門聯(lián)系，從而使成本管理部門參與設(shè)計(jì)成本管理變得困難，目前主要采用事后核算方法，有效的前期和過(guò)程管理缺失。從而造成以后的成本管理中留下了隱患。另外，由于設(shè)計(jì)部門之間的信息共享不充分，致使不同專業(yè)之間的“錯(cuò)、漏、碰、缺”過(guò)多，也會(huì)在后期項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中造成成本的上升。

（2）缺乏必要的控制體系。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中沒有完整的成本管理控制體系，尚未建立成本管理控制責(zé)任制度，難以從根本上有效地解決成本問題。由于缺乏全面的成本管理控制制度，因此無(wú)法根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的實(shí)際需要定期分析總成本，并且由于缺乏分步的成本研究系統(tǒng)，因此在設(shè)計(jì)階段對(duì)成本管理缺乏約束。大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要由財(cái)務(wù)人員完成以管理成本，沒有實(shí)施統(tǒng)一的成本約束系統(tǒng)，也沒有形成完整的成本管理組織系統(tǒng)[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理措施

（1）項(xiàng)目成本管理責(zé)任制的建立。成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中降低成本、提高績(jī)效的主要手段，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題主要體現(xiàn)在，成本控制職責(zé)的履行和成本控制體系的實(shí)施缺乏。因此，僅需建立該級(jí)別的成本管理責(zé)任制即可有效地實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)，解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的高成本問題。首先，從房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)的細(xì)節(jié)入手，全面分析成本管理的核心內(nèi)容和要求，加強(qiáng)專門的獨(dú)立預(yù)算工作，并真實(shí)地反映了項(xiàng)目成本的變化。有必要加強(qiáng)成本支出評(píng)估，著眼于嚴(yán)格的成本控制任務(wù)，并基于各種數(shù)據(jù)信息，反映影響成本支出的主要因素。最后，一步一步進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，形成完整的成本控制補(bǔ)償和懲罰機(jī)制，在招標(biāo)、新技術(shù)應(yīng)用、材料設(shè)計(jì)和使用等方面全面加強(qiáng)問責(zé)管理。可以邀請(qǐng)行業(yè)專家評(píng)估預(yù)算，以找到優(yōu)化和改善設(shè)計(jì)成本的空間。

（2）加強(qiáng)初步規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段的成本控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段會(huì)直接影響投資收益，必須使用適當(dāng)?shù)姆椒▉?lái)選擇最合理的初步規(guī)劃，以優(yōu)化項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，從最初的選址到規(guī)劃布局，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)，最后到多個(gè)初步規(guī)劃的比較、分析、優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)最科學(xué)的決策。

（3）初步設(shè)計(jì)階段的成本管理。在初步設(shè)計(jì)階段，應(yīng)對(duì)初步規(guī)劃劃進(jìn)行嚴(yán)格的審查和比較分析。此步驟對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非常重要，并且直接影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。首先是要確保布局合理，人們對(duì)住房有嚴(yán)格的要求，房屋布局應(yīng)充分滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枨螅瑫r(shí)必須完善環(huán)境設(shè)施。二是要確保住宅的經(jīng)濟(jì)合理性，在設(shè)計(jì)和施工上，功能區(qū)分應(yīng)相對(duì)集中，應(yīng)減少過(guò)多的裝飾，并應(yīng)考慮環(huán)境設(shè)計(jì)的美觀、舒適、經(jīng)濟(jì)和適用。經(jīng)過(guò)全面審查后，應(yīng)及時(shí)提出合理的建議和對(duì)初步規(guī)劃的修正，以使初步規(guī)劃更加完整并減少返工的發(fā)生，進(jìn)而確定詳細(xì)規(guī)劃和實(shí)施性規(guī)劃，并且應(yīng)對(duì)實(shí)施性規(guī)劃進(jìn)行投資預(yù)算，以避免預(yù)算超支并以此來(lái)指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)。

（4）采用限額設(shè)計(jì)方法。限額設(shè)計(jì)是指在初步設(shè)計(jì)階段，尤其是基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析時(shí)，就要做好投資預(yù)算。為了滿足所有者的功能需求，有計(jì)劃地分配投資限額，以確保每個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)合理性，在總投資范圍內(nèi)完成并優(yōu)化各種專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和管理中積極實(shí)施限額設(shè)計(jì)方法是實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)的有效途徑。限額設(shè)計(jì)是成本管理概念的集中體現(xiàn)。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮成本因素。在每個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)過(guò)程中，明確成本目標(biāo)并在特定設(shè)計(jì)內(nèi)容中實(shí)施。在這方面，設(shè)計(jì)優(yōu)化的重要性也可以得到體現(xiàn)，只有采用有效的優(yōu)化策略，才能順利分配投資額度。價(jià)格量化需要在特定的設(shè)計(jì)過(guò)程中實(shí)施，并且必須將限制劃分為多個(gè)層次，以便在集成計(jì)劃時(shí)可以將估計(jì)的預(yù)算成本控制在投資限制內(nèi)。

（5）圖紙審查和提高成本核算水平。現(xiàn)階段，在支付房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)時(shí)，一些公司會(huì)按照勘察和設(shè)計(jì)有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)的要求，設(shè)計(jì)單位完成不同階段的設(shè)計(jì)成果文件，然后按照合同約定不同階段支付給設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)費(fèi)用。這種支付方式的問題在于，階段性的支付設(shè)計(jì)費(fèi)。從而造成對(duì)于設(shè)計(jì)成果文件的設(shè)計(jì)質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，應(yīng)該在設(shè)計(jì)工作的不同階段，成本管理人員會(huì)同專業(yè)的第三方人員加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的審查，杜絕保守的設(shè)計(jì)和浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，包括全面分析方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)充設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段的成本，積極向設(shè)計(jì)單位提出意見，逐步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。組織從而避免項(xiàng)目成本增加。通過(guò)不斷提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)階段成本核算水平來(lái)避免不必要的成本浪費(fèi)[2]。

3 結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，通過(guò)深入市場(chǎng)研究，有必要充分了解成本管理在設(shè)計(jì)階段的重要性，影響房地產(chǎn)成本的因素主要是人工成本、材料成本和機(jī)械成本，通過(guò)科學(xué)合理的設(shè)計(jì)能確定人力資源的占比、確定工程材料的選用、合理使用機(jī)械，同時(shí)加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量的管理控制設(shè)計(jì)變更，加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)防止不必要的浪費(fèi)，加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理，增加房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)。