探討房地產設計管理階段的成本控制

李厚勝

合肥相淮置業有限公司 安徽 合肥 230000

引言

由于房地產的行業回報率高于一些傳統行業，一些房地產公司對于控制成本的積極性和主動性不足。由于市場競爭的加劇，房地產市場的逐漸飽和以及政府的宏觀調控以及信貸政策的收緊，房地產行業利潤率逐漸減少。加強成本控制越來越成為企業提高競爭力和生存力的重要手段。作為房地產項目負責人，在啟動房地產項目時，除了確保項目質量符合標準并滿足消費者需求之外，還需要管理成本、提高利潤率并促進房地產公司的發展。隨著房地產公司越來越意識到房地產市場狀況，越來越多地關注成本管理。設計階段是房地產項目成本管理的重要步驟，管理過程也需要特別注意。

1 房地產設計管理中的成本管理問題

（1）成本控制機制缺乏連通性。對于設計專業的工程師而言，由于缺乏成本管理方面的專業知識和技能，設計師只顧畫圖、不顧算賬，也不與成本管理部門聯系，從而使成本管理部門參與設計成本管理變得困難，目前主要采用事后核算方法，有效的前期和過程管理缺失。從而造成以后的成本管理中留下了隱患。另外，由于設計部門之間的信息共享不充分，致使不同專業之間的“錯、漏、碰、缺”過多，也會在后期項目的實施過程中造成成本的上升。

（2）缺乏必要的控制體系。當前，一些房地產公司在項目設計過程中沒有完整的成本管理控制體系，尚未建立成本管理控制責任制度，難以從根本上有效地解決成本問題。由于缺乏全面的成本管理控制制度，因此無法根據房地產項目設計過程的實際需要定期分析總成本，并且由于缺乏分步的成本研究系統，因此在設計階段對成本管理缺乏約束。大多數房地產項目設計階段主要由財務人員完成以管理成本，沒有實施統一的成本約束系統，也沒有形成完整的成本管理組織系統[1]。

2 房地產開發項目成本管理措施

（1）項目成本管理責任制的建立。成本控制是房地產項目管理中降低成本、提高績效的主要手段，當前房地產項目成本控制存在的問題主要體現在，成本控制職責的履行和成本控制體系的實施缺乏。因此，僅需建立該級別的成本管理責任制即可有效地實現成本管理目標，解決房地產設計管理過程中的高成本問題。首先，從房地產項目設計和開發的細節入手，全面分析成本管理的核心內容和要求，加強專門的獨立預算工作，并真實地反映了項目成本的變化。有必要加強成本支出評估，著眼于嚴格的成本控制任務，并基于各種數據信息，反映影響成本支出的主要因素。最后，一步一步進行績效評估，形成完整的成本控制補償和懲罰機制，在招標、新技術應用、材料設計和使用等方面全面加強問責管理。可以邀請行業專家評估預算，以找到優化和改善設計成本的空間。

（2）加強初步規劃和設計階段的成本控制。對于房地產項目，規劃和設計階段會直接影響投資收益，必須使用適當的方法來選擇最合理的初步規劃，以優化項目的設計，從最初的選址到規劃布局，結構構件的設計，最后到多個初步規劃的比較、分析、優化，從而實現最科學的決策。

（3）初步設計階段的成本管理。在初步設計階段，應對初步規劃劃進行嚴格的審查和比較分析。此步驟對于房地產開發項目非常重要，并且直接影響房地產的經濟效益。首先是要確保布局合理，人們對住房有嚴格的要求，房屋布局應充分滿足人們日常生活的需求，同時必須完善環境設施。二是要確保住宅的經濟合理性，在設計和施工上，功能區分應相對集中，應減少過多的裝飾，并應考慮環境設計的美觀、舒適、經濟和適用。經過全面審查后，應及時提出合理的建議和對初步規劃的修正，以使初步規劃更加完整并減少返工的發生，進而確定詳細規劃和實施性規劃，并且應對實施性規劃進行投資預算，以避免預算超支并以此來指導施工圖設計。

（4）采用限額設計方法。限額設計是指在初步設計階段，尤其是基于房地產項目的可行性分析時，就要做好投資預算。為了滿足所有者的功能需求，有計劃地分配投資限額，以確保每個專業的設計合理性，在總投資范圍內完成并優化各種專業設計任務。在房地產項目的設計和管理中積極實施限額設計方法是實現成本管理目標的有效途徑。限額設計是成本管理概念的集中體現。設計人員在設計時應充分考慮成本因素。在每個專業的設計過程中，明確成本目標并在特定設計內容中實施。在這方面，設計優化的重要性也可以得到體現，只有采用有效的優化策略，才能順利分配投資額度。價格量化需要在特定的設計過程中實施，并且必須將限制劃分為多個層次，以便在集成計劃時可以將估計的預算成本控制在投資限制內。

（5）圖紙審查和提高成本核算水平。現階段，在支付房地產項目設計費時，一些公司會按照勘察和設計有關的標準的要求，設計單位完成不同階段的設計成果文件，然后按照合同約定不同階段支付給設計單位設計費用。這種支付方式的問題在于，階段性的支付設計費。從而造成對于設計成果文件的設計質量把關不嚴，應該在設計工作的不同階段，成本管理人員會同專業的第三方人員加強對設計質量的審查，杜絕保守的設計和浪費現象的發生，包括全面分析方案設計、擴充設計、施工圖設計階段的成本，積極向設計單位提出意見，逐步優化設計方案。組織從而避免項目成本增加。通過不斷提高設計質量和設計階段成本核算水平來避免不必要的成本浪費[2]。

3 結束語

在房地產開發領域，通過深入市場研究，有必要充分了解成本管理在設計階段的重要性，影響房地產成本的因素主要是人工成本、材料成本和機械成本，通過科學合理的設計能確定人力資源的占比、確定工程材料的選用、合理使用機械，同時加強工程設計質量的管理控制設計變更，加強限額設計防止不必要的浪費，加強房地產成本管理，增加房地產企業利潤。