人居理念在房地產開發管理中的重要性

王曉毅

合肥城建發展股份有限公司 安徽 合肥 230061

引言

隨著我國經濟不斷發展，城市化進程日益加快，人們生活質量及水平也隨之提高，對于居住環境提出了更高要求。此背景下，房地產企業為實現進一步發展，則應當注重開發管理工作，建設現代化城市中融入品質化人居環境理念，借鑒歷史，吸收經驗，實現行業的改革創新。通過此種方式，以環境為基礎，做到自然與建筑的和諧統一，為人們創建健康、綠色的生活。

1 房地產開發管理中人居理念重要性

人居環境是人類生活居住、勞動工作、社會交往與休閑娛樂的空間場所，人居環境理念強調將人類居住看作一個整體，從綜合性、系統性及全面性的角度，通過技術、文化、社會與政治考慮人居環境。人居理念作為當前社會的熱點話題，主要是以改善和營造居住環境展開，縱觀人類變遷史，人類時代變遷經歷了房屋從無到有、房屋可供居住、增加便利舒適附加值、關注健康自然[1]等過程。特別是我國人口增長迅速，居住環境逐漸惡化，人居領域面臨著基礎設施不足、缺少合適的住房、服務經費不足等問題，對中國城市進程造成了影響，人員涌入城市使得城市無序擴大與耕讀不斷減少，草地植被破壞，減少生物多樣性，存在顯著熱島效應。因此，在房地產開發管理中，需融入人居理念，其重要性如下。

1.1 賦予建筑精神與物質雙重意義

建筑在人居環境下，能夠將居住者社會心理意識及生存環境充分反映出來，地域不同的環境、建筑與人居文化相互影響。在人居環境理論中，注重文化內涵，需做到精神層面上使得居住者對環境與建筑充滿滿足感、自豪感與認同感。美國伊利爾·沙里寧以人和環境關系出發，劃分建筑為兩類，即自然建筑與人工建筑，通過兩者綜合能夠為人們提供優質生活環境。建設人居環境指的是建筑與設計學科為達成生態平衡、人類聚居的目標，通過彼此配合實現綜合、整體、全面建設，也是人與環境和諧、平衡、共生的方式。以營造人居環境的方式，從規劃、建筑、景觀、設備及房地產開發這幾方面出發，各方面協調合作，結合城市歷史地段、標志建筑、風景名勝與歷史古跡共同構建而成。但是，當前社會發展較為迅速，人居環境同質化傾向嚴重，各個城市逐漸喪失了自身特色，對擁有文化底蘊的傳統建筑與歷史街區造成一定威脅，房地產開發商需轉變自身理念，加強建筑設計的歸屬感、可識別性與文化內涵。

1.2 實現建筑與城市空間的協調融合

房地產開發管理中，不僅要注重建筑開發經濟效益，還應當將產品與現有空間相融合，使其成為構成城市文化的一部分，以免出現不協調的問題。在此過程中，需以人居環境為出發點，對住宅小區全面完善規劃，構建適宜人們居住的環境，落實園林意識，引導消費潮流，通過因地制宜的方式，保證設計定位合理性，符合當地自然條件、業主投資計劃等，必定將獲得更高效益[2]。管理者需以建設人與自然和諧相處的人居環境，對城市綜合因素加以考慮，適應城市發展格調。建筑材料選擇應做到以人為本，采用可再生資源或節能材料，以促進人居環境建設。

2 房地產開發管理中人居環境影響因素

2.1 環境質量

人居環境影響因素較多，結合房地產開發的人居環境要求及存在環境問題，可知環境質量對于人們生活造成嚴重影響。一是空氣質量，人體長期接觸污染空氣，會降低呼吸系統免疫力，增加支氣管炎、喉頭發炎、心肺病發病率；二是聲環境質量，交通噪聲、生活噪聲、建筑噪聲、工業噪聲均影響人們生活，會引發精神煩躁、聽力下降、視覺疲勞、失眠等；三是地表水質量。污水未經治理排入水體，會造成水體不同程度污染，導致水體臭氣難聞，減少孩子們戲水機會的同時，也會滋生蚊蠅、傳播疾病，降低房地產景觀形象。

2.2 污染治理

小區居民廚房油煙、飯店排放的油煙、柴油發電機廢氣等，未經處理無組織排放在小區內，會降低空氣質量。還有各種垃圾，垃圾內的有害固體廢物，經過雨淋、風吹、地表徑流作用，毒液體會滲透至土壤，造成土壤污染，破壞生態平衡。隨意堆放的垃圾也會滋生蚊蠅，腐爛垃圾散發臭氣，使人感官產生不愉快、不舒服感覺，情況嚴重會引發嘔吐、惡心癥狀，需做好垃圾收集與無害化處理工作。

2.3 自然生態

在城市自然生態中，綠化覆蓋率作為重要指標，高質量生態城市，均具有高綠化覆蓋率特點。通過綠化，能夠采取光合作用釋放氧氣，凈化水質、土壤，吸收粉塵、有害氣體，保持水土、涵養水源，衰減噪聲，還能為人們提供交際活動的戶外場所，合理配置植物與園林空間，還能為人們提供文化品位欣賞與視覺景觀享受。因此，房地產開發管理中，需注重小區綠化，擴大綠化覆蓋率，實現草本植物、喬木的合理搭配，優化人居環境。

3 房地產開發管理中人居理念應用措施

3.1 加強前期策劃

人們對建筑環境的要求不斷提高，推動著房地產開發逐漸向可持續方向發展，管理人員不僅需具備豐富經驗與較高管理能力，也應當跟上時代發展的步伐，落實國家生態環保的發展理念，正確認識人居理念，將其融入至建筑設計中[3]。管理者需具備高度專業性，對前期產品策劃定位提出有效建議，促進產品質量與人居環境相得益彰，開發中努力將公共環境也體現出家的感覺，滿足人們健康與生活需求。在此過程中，一方面注意老齡化問題，由于老年人身體機能衰退，景觀環境設計中不能將老年人看作負擔，需以設計激發老人生活情趣，提高老年人生活質量；另一方面，房地產周圍的一草一木、一水一石等均有自身含義，應當考慮當地人傳統習性、需求等，可開辟親水嬉戲空間、農業種植空間、文化傳承空間、交流活動空間等，使人們親近自然、認識自然。此種小區環境不僅做到優美舒適，還能夠保證用戶對戶型的滿意度，同時還要加強物業管理，方可有效落實人居理念。

3.2 堅持可持續發展

建筑核心在于居住，要求開發管理者關注其建設實用性，以綠色建筑設計方式實現綠色施工，結合建筑工程情況綜合考慮，如水文環境、氣候及地質條件等，全面分析后充分利用自然資源，減少能耗。具體要求如下。

3.2.1 能源系統。優化煤氣、燃氣、電等常規能源，以免過多動力管道入戶。住宅圍護結構、空調系統與供熱展開能源設計，至少需節能50%，且鼓勵應用綠色能源與新能源，如地熱、風能、太陽能等，日照全年超過2500h區域可優先選用太陽能設備安裝。

3.2.2 氣環境系統。居住為達到自然通風，可在衛生間安裝通風換氣設施，并在廚房設置集中排放煙氣系統，確保有效消除異味氣體，維持室內空氣為二級。

3.2.3 水環境系統。室外設置收集雨水與排水重復利用系統，保證處理污水達到100%排放率，小區景觀、綠化、公共衛生、道路噴灑及洗車則應用雨水，以實現綠色節能。

3.2.4 聲環境系統。其包含室內外、小區阻隔噪音措施。在室外，夜間噪音低于40dB，日間噪音低于50dB；小區周邊噪音如若對環境造成影響，可應用降噪措施；室內夜間噪音低于35dB，日間噪音低于40dB。

3.2.5 熱環境系統。房地產開發需滿足環保節能與熱舒適度要求，夏季室內溫度宜在22～27℃，冬季為20～24℃，空調采取清潔能源，并因地制宜應用可再生能源與新能源。

3.2.6 光環境系統。室內需滿足日照需求，盡量應用自然光，此過程中注意居民免受光污染，室外公共場所則應用節能燈具，提倡綠色照明。

3.3 垃圾分類處理

房地產開發管理中，生活垃圾隨意堆放，或是未經過無害化處理，會隨著地表徑流與天然降水流入湖泊、河流，造成水體污染，垃圾干物質也隨風飄揚，污染大氣，影響居民人居生活。因此，在房地產開發中，需合理分類處理垃圾，考慮小區內設置定點沼氣池，建立管理制度，不僅可增加就業機會，還能借助小區沼氣為民眾提供服務，氣體用于發電，為街道亮化工程與居委會辦公用電提供支持。而廚房廢棄的爛菜葉、水果皮等，可用來堆肥變成覆蓋物或有機物，注意脂肪類、合成材料、糞便等不可作為肥料。堆肥池制作中，注意地址選擇，便于操作也不能鮮艷，可借助植物與景觀小品進行美化。采購各種堆肥桶、堆肥池材料，用金屬、木條搭建，底部先放置玉米棒或樹枝，增加空氣流通，上面堆放菜葉、果皮等材料，添加園土與適量水，保持池內濕度，通過反復基層，封住堆肥池口，即可分解植物。

3.4 優化植物綠化

在房地產開發中，景觀綠化作為重要環節，可滿足精神與物質功能，應當明確居民對生態環境的需求，增強視覺美觀性設計。講究色彩搭配，使得植物豐富顏色能夠襯托建筑，建筑與植物相互補償、協調。并且，植物一年四季也存在不同變化，建筑物相襯下也有四季變化，打破季相單調的問題，可根據樹木季節特點，優選種植植物。如，樓房西側種植成排的高大喬木，炎熱夏季人們無須受到烈日暴曬，綠化超過30%，降低8℃溫度。喬灌木還具有隔音效果，沿街住宅與噪音源附近種植寬度綠化帶，能夠降低噪音9dB，還可凈化空氣、防塵防風，調節空氣濕度，樹種選擇中，多為本地樹種，尊重當地氣候條件。而在草坪設計中，由于其養護需要大量水，不利于大面積栽種，會浪費水資源，且維護費用、資金投入、人工費用較多，僅為美觀得不償失，可適當減少草坪面積。

3.5 后期維護管理

房地產開發管理中，應用人居理念是為居民提供和諧自然的生活環境，需要良好管理與維護系統，包含以下方面：

一是物業管理。委托物業管理，負責保護綠色區域、維護秩序、維修公共設施等。在綠地建設中，保證滿足國家綠化標準，條件允許下擴大綠地面積，注意施肥、灌溉、修建植物等工作，維護綠色空間，結合植物生長率、生長季節補充肥料，做好定期修剪工作，保證小區美觀性。并且，小區植物還可以掛上標志牌，上書科屬、名稱、特性等，設置綠植檔案，說明栽培方法。安排專業人員養護綠地，可開展綠地認養活動，幫助居民綠化室內與窗臺，以營造立體綠化效果。

二是居民參與。小區人居環境維護需要每個居民參與，通過小區管理結合公眾參與的方式，提高小區環境質量。如可開辟較小的綠地，人們自發種植花卉或蔬菜，不僅能夠滿足其景觀栽植愛好，也能使其他居民大飽眼福，體會大自然的樂趣，完善小區景觀，使得植物搭配更為豐富多彩。同時，還要培養居民生態意識，開展綠色消費活動、廢品利用活動等，使居民能夠從身邊做起、從小事做起，少開車多走路，使用可降解塑料，保護小區環境。

4 結束語

綜上所述，房地產開發管理工作屬于綜合性的復雜工程，開發中需對建筑物空間結構合理設計，做好環境保護工作的同時為人們營造良好生活環境。因此，房地產開發管理需加強前期策劃、堅持可持續發展，結合當地人居文化、歷史名勝等進行建設，從而推動房地產行業實現進一步發展。