論土地開發經營對城市建設的關聯作用

王國芹

山東眾合土地房地產評估有限公司 山東 濟南 250000

根據當前時期我國國情可以得知，通過加強城市土地開發經營管理力度，不但可以更好的滿足城市建設發展需求，而且能夠推動城市經濟全方面發展，最近幾年來，隨著我國各大城市發展規模的逐漸擴大，針對城市土地開發與經營提出更多要求，為了加快城市建設步伐，本文重點探討土地開發經營與城市建設之間的關聯作用，主要內容如下。

1 背景分析

城市土地作為城市經濟快速發展的核心要素，也是城市內部各項資源的重要載體，從地域角度來分析，城市土地主要分為三個層次，分別是城市市區土地、城市規劃區域土地、城市行政區域土地。和城市內部其他物質不同，城市土地主要具有以下特點：

第一，城市土地具有一定的資產性。

第二，城市土地具有供給稀缺性。

第三，城市土地的利用方向變更難度比較大[1]。

第四，城市土地的報酬具有遞減性。所謂遞減性，指的是在規定限度之內，由于城市內部土地集約利用率的不斷提升，土地收益不斷提升，若城市土地的開發程度超過某個限度，土地自身的收益會逐漸遞減。

第五，城市土地的利用具有外部性。每一塊城市土地利用，均會給周圍地塊帶來一定影響，也會影響周圍的生態環境與經濟效益。

第六，城市土地的實際位置比較重要。從位置角度來分析，城市土地的具體位置，會對其自身的價值產生一定的影響，通俗來說，城市土地位置，對土地租金與價格起決定性作用[2]。

2 土地開發經營和城市建設之間的關聯作用探討

2.1 加強土地開發經營，優化城市局部

長時間以來，城市土地開發經營，以及城市經濟發展問題始終困擾規劃部門，究其原因，主要是由于傳統體制過于落后，使得城市規劃不完善，城市土地自身的經濟效益無法得到有效體現。與此同時，在城市土地開發經營過程當中，因為缺乏完善的經營管理機制，布局形態不合理，使得土地開發經營和實際規劃間存在較多矛盾，嚴重的還會出現布局紊亂現象，給城市的正常生活與生產帶來一定影響[3]。

在全新的經濟體制背景之下，我國城市土地開發經營管理水平的不斷提升，針對現有的城市規劃布局起到良好調節與促進作用，通過對城市內部土地進行有效開發與經營，各個用地單位采取有償使用模式，形成了良好的經濟杠桿，讓用地單位更好節約用地，提升城市土地利用的合理性，不但可以減少征而不用現象的出現，而且能夠確保城市的各項功能得到全面體現[4]。

結合城市發展建設特點能夠得知，通過采取合理的開發模式，針對城市內部既有的用地結構與布局形態進行有效調整，可以獲得較好效果，通常而言，有關部門可以采取以下途徑開展具體工作：

第一，加強城市功能完善力度。針對城市內部既有用地，為了提高用地的合理性與科學性，可采取新區開發模式，或者采用舊區改造模式，將城市內部的商業、外貿和金融，以及城市現有的綠化用地進行科學配比，從功能角度進行補充和調整，使得城市內部的各項功能用地更加完善，進而形成更加科學的城市局部。

第二，從選址布局方面進行有效調節。一般來講，城市局部或者用地功能的有效調整，通常會使得現有的用地布局發生一定變動，由于既有的城市結構布局在實際發展過程當中需要結合其具體功能要求建設，一旦城市的用地功能出現較大范圍的調整與變動，無法完全滿足現階段的城市實際發展需求，使得城市內部規劃布局發生一定變動[5]。

在城市新區開發過程當中，根據城市用地的實際功能，加強調整力度，針對現有的建設區域進行完善，找到區域結構布局之中所存在的缺陷，并進行有效的彌補和調整，確?，F存的用地結構和布局更加合理。在實際選址的過程當中，針對那些過于僵化的區域布局，要加強調整力度，進而取得更加顯著的成效。結合城市自身的發展特點，全面發展第三產業與旅游業，不斷擴大城市中心范圍，讓新區的開發與老城布局更加協調，但是需要注意的是，要遵守環境保護原則，避免破壞現有山林和綠地，確保城市規劃與開發保持同步[6]。

第三，從城市發展規模入手，加強疏導力度。通過采用合理的開發模式，針對城市內部現有的土地利用規劃方案進行調整與完善，確保城市開發地段，或者開發片區范圍符合規定要求，充分發揮出城市現存用地的各項功能，不斷提升城市局部結構的完整性。

2.2 強化土地開發經營，促進城市全面更新

針對城市內部現有的老城區進行結構調整與完善，例如，在現有的稱取內部，包括其周圍區域，加強居住片區的開發力度，并結合城市居住用地的具體分布情況，加強選點布局，確保既有城區人口用地分布更加合理，進一步緩解城市內部老城區的壓力，不斷提高城市用地布局結構的合理性與規范性。

從另一個角度來分析，針對城市內部老城區，包括城市內部的中心區域，加強更新改革，并采取綜合性開發模式，能夠顯著提升城市中心區域各項功能效果，同時，針對現有的城市產業布局進行優化，加強城市用地構成分析，積極引入新型的開發機制，針對現存不合理用地布局，加大調整力度，可以推動城市全面發展，進一步提高城市經濟的總體發展水平。

根據現階段我國一些大型城市發展現狀能夠得知，部分城市的舊城市中心區域均存在不滿足城市經濟發展新需求的現象，存在很多矛盾，通過加強更新改造力度，可以減少此類問題的出現。出現此種現象的主要原因是長時間以來，城市內部的中心區域用地規劃布局存在不規范現象，在之前的土地無償使用機制背景下，針對城市土地利用缺乏良好的經濟調節手段，行政辦公與工業等各類城市活動，在用地選址的過程當中，盡量選擇城市中心地段，使得城市局部存在較多缺陷。

在舊城更新改造過程之中，通過合理運用城市土地開發機制，針對現存的用地不合理現象，進行科學的調整，并全面落實土地有償使用手段，將原來不合理的居住用地和工業區域自黃金地段分離開來，確保城市內部的各項經濟活動得以順利進行。由于城市的快速發展與更新，舊城更新所占比重不斷增大，而且其內容與方式也發生較大的變化，針對不同區域的舊城區，相關人員需要采用多種更新手段，并對既有的開發方案進行完善，對于不同城市內部的不同地段，采用重新建設、改擴建等一系列措施，進而確保城市內部的舊城區得到更好改造。

我國是一個歷史文化大國，很多城市內部的舊城區，均經歷數代才形成，具備獨具特色的風貌特征，也是我國城市建設當中的寶貴財富，所以，在對城市進行更新開發的過程當中，科學選擇現有的開發對策與方式，可以確保城市內部的現代化建設和傳統風貌特征得到充分體現，避免出現盲目開發與改造現象，進一步展現出城市特色。

2.3 提高土地開發經營水平，推動城市快速發展

為了促進城市經濟的全面發展，提升土地開發經營水平尤為重要，城市發展建設過程之中，新區的開發與舊城的改造更新，需要做到統籌兼顧，使得城市現有的用地結構更加完善，局部形態更加科學，充分發揮出城市新區和老區的各項功能，真正實現協調性發展目標[9]。

通過加強城市新區的開辟，能夠有效拓展城市發展規模，在城市新區建設過程當中，相關人員需要做到科學選址，并結合新區功能，加強完善力度，在滿足城市用地布局規劃要求的基礎上，為城市的可持續發展注入更多活力。根據城市新區開發與建設特點能夠得知，通過進一步明確城市新區的各項功能與性質，并結合新區的實際發展需求，加強綜合性開發力度，確保城市建設用地得到良好利用，避免出現城市土地資源浪費現象，進一步提升城市規劃建設用地的合理性與有效性。

3 結束語

綜上所述，本文通過對土地開發經營對城市建設的關聯作用進行合理性的分析，不僅能夠顯著提高城市內部規劃布局的合理性與科學性，而且可以提升城市的整體發展水平，促進城市經濟朝著可持續性發展全面發展。