可行性研究階段老舊小區改造項目建設方案評估要點

劉高超

博眾工程咨詢有限公司 廣東 廣州 510030

1 老舊小區改造的背景

老舊小區由于建成年代較早，存在一些普遍的問題，比如建筑外觀破損、基礎設施年久失修、市政配套不完善、環境臟亂無人管、服務設施不健全等問題。

2019年6 月，國家提出要加快改造城鎮老舊小區。根據初步摸底的數據，老舊小區改造將涉及上億的城鎮居民，涉及面廣、工程量大、改造內容艱巨。2020年7月，國務院辦公廳發文，推進城鎮老舊小區改造工作。同年10月，“老舊小區改造”被納入“十四五”規劃?！笆奈濉币巹澝鞔_提出加強城鎮老舊小區改造和社區建設。各省市也將老舊小區改造納入民生工程，大力推進老舊小區的改造項目。在新的時代背景下，應當充分重視老舊小區改造的意義[1]。

2 老舊小區改造的積極意義

老舊小區改造應堅持以人為本。老舊小區改造的主要目的，就是完善人居環境、提高公共服務水平，提升小區整體環境和形象，增加民眾的幸福感，提高城市的美好形象。

老舊小區的改造，與目前國家提出的高質量發展相契合。對促進發展經濟轉型，推進城市更新，保障人民群眾的高質量生活具有積極意義。

除此之外，老舊小區改造對經濟也有促進作用。改造工程包括建筑局部的裝修改造、綜合管線改造、綠化改造、消防改造、道路改造、公共設施改造等項目，可以拉動投資。政府推動老舊小區改造之后，小區會變得更加適宜居住，增加人文氣息、和諧氣息[2]。

3 確定改造內容

充分征求社區組織與小區居民對小區的現狀評價與改造愿望，分析老舊小區的問題，合理確定改造內容。各地在老舊小區改造規劃階段，會結合實際，在摸底調查的基礎上，形成地區性的改造內容。有些地方還會制作菜單式改造內容清單，以便具體項目選擇。到可行性研究階段，在確定改造內容時，除了居民意愿，還要考慮對具有歷史文化價值的景觀的保護和利用、海綿城市建設、城市生態環境保護及修復與老舊小區改造的結合。評估可行性研究報告改造內容時，應檢查是否有相關調研附件資料[3]。

4 項目建設方案評估

建設方案是可行性研究報告的核心組成部分。因此，對于項目建設方案的評估，也就是可行性研究報告評估的關鍵工作。項目建設方案評估主要的工作，是分析項目建設方案是否有合理的多方案比選；是否契合項目的實際狀況；是否達到項目的功能需求；是否符合技術和產品標準規范；是否技術具有先進性；是否做到經濟具有合理性，采用的材料和技術是否節能環保，通過系統的審查，提出評估意見。項目建設方案評估包括老舊小區改造的編制依據評估、改造的范圍評估、建設條件與場地評估、總平面布置評估、建設方案評估、海綿城市建設評估等。

4.1 改造的編制依據評估

評估老舊小區改造的編制依據時，首先要審查設計方案采用的設計標準或規范是否齊全；是否準確（與項目無關的標準規范不應作為編制依據），然后再審查版本的有效性。如果小區有控制性規劃指標，要么就要審查建設方案是否符合規劃部門制定的各項技術控制指標和規范要求，例如小區的容積率、綠化率等技術經濟指標是否合規。

4.2 改造的范圍評估

評估老舊小區改造范圍時，一方面要考慮政策的符合性，如政策規定限定為2000年以前建成的城鎮老舊小區，那2000年之后建設的小區就暫時不應列入建設項目清單。另一方面，要考慮項目建設管理的方便性、合理性。比如由圍墻或道路所圍合的小區，就應該根據相應的圍合界限來確定項目改造范圍。多個相對集中的小區，則可聯片進行改造，降低前期工作經費的同時，還統籌了基礎設施的改造，如城市供水、排水、供電、供氣、電信、道路等，避免出現道路修好了再挖開，一直修修挖挖的情況。

4.3 建設條件與場地評估

4.3.1 項目選址評估。項目選址評估主要評估項目的選址是否符合當地的城市總體規劃、土地規劃、環境保護規劃、文物保護等的要求；地上的文化遺跡、地下的文物和資源礦產等情況是否會對項目建設造成影響；是否具備工程地質條件、水文地質條件、自然氣象條件、防洪條件等；各類建設用地是否明確和落實；項目建設用地的權屬是否清晰。如果涉及建筑基礎的變動，還需要根據提供該場地的地質勘察資料，對場地的地質情況進行評估。

4.3.2 項目建設條件評估。項目建設所需要的供水、排水、供電、供熱、供氣、通信與交通運輸等基礎設施條件是否已經落實并且穩定可靠，能否滿足項目建設期間和建成后正常運營的需要。當建設條件不能滿足需求時，建設方案中是否有相應的解決措施。

4.4 總平面布置評估

改造總平面布置應概括描述改造方案的主要內容和位置，并附上改造方案總平面圖，在總平面圖中，需要把具體改造項目的位置標示出來。

涉及消防通道改造的，應評估小區的交通路線的規劃布置是否合理，改造后的消防車道是否滿足消防規范要求。交通路線除了考慮車流，同時還需要考慮人流、物流。

4.5 工程方案評估

將老舊小區常見的改造項目工程方案梳理以后，可以分為建筑綜合整治、公共基礎設施改造、服務設施提升、小區環境整治四類。因此，我們按照四類建設內容分別進行評估。

4.5.1 建筑綜合整治評估。城鎮老舊小區的建筑綜合整治包括建筑結構安全、建筑外立面裝修、建筑消防安全、公共樓道、屋面防水等內容的改造整治。如涉及建筑結構的改造，評估時需要審核可行性研究報告是否附有專業檢測機構出具的結構鑒定報告結論。樓內公共區域墻面、頂棚的飾面破損嚴重應重新飾面粉刷；原有塊材墻面飾面保存良好的，可統一清洗。如有地面破損、墻面滲漏等問題，應進行相應修補。評估建筑物內公共空間內部裝修改造方案應按適用、經濟、美觀的原則確定。雜亂、破舊的公共樓道修繕后，應達到整潔、明亮的標準。評估屋面改造方案時，應注意主要解決功能性問題，次要解決美觀問題。應結合屋面漏水程度情況，選擇合適的補漏方案進行屋面修繕，以達到防水要求。屋面具備節能改造的，應結合建筑屋面節能改造進行，如采用平屋面改坡屋面、增設隔熱系統等措施。有條件時可增設屋面太陽能光伏發電裝置，用于公共照明用電。建筑屋面防水改造會影響頂樓用戶的使用體驗，因此應征求該層居民的意見，避免產生矛盾，后期無法推進。屋面修繕應選在非雨季的時間段進行修繕。

4.5.2 公共基礎設施改造評估。老舊小區公共基礎設施改造包括小區的道路整治、消防改造、綜合管線改造、無障礙設施改造、充電設施、環衛設施改造、安防設施改造等內容。評估基礎設施改造時，要求改造理由充分，如路面破損，道路寬度不滿足消防通行要求，市政管線老化或破損，排水未實現雨污分流，排水不通暢易形成積水內澇，停車設施嚴重不足，無障礙設施不完整，環衛設施布局不滿足需求等，并附相應的現場圖片。路況整體良好，部分出現坑槽、開裂、沉陷等問題的道路路段，可根據實際情況進行道路的局部修補。小區道路路面改造時宜采用瀝青混凝土材料，而人行道整改應考慮與海綿城市結合，選用透水性較好的鋪裝材料。在建筑公共區域內，合理增設手提滅火器。由于管線直接開挖和采用非開挖技術兩者的費用差別較大，影響項目總投資。在評估時，應確定管線開挖采用的施工技術。一般來說，老城區路況復雜，許多管段不適合大開挖施工，宜采用頂管施工技術，并應合理安排頂管的工作井、接收井位置，將對周邊產生的不良影響降低。架空線路在改造的時候，應改為埋地式敷設方式。因條件限制無法埋地的，應由相應的運營單位整理，統一方向和高度，避免線路私拉亂接。小區設置集中的自行車和電動車停車棚。電動車的充電場所注意防火防雷防水。小區內的環衛設施改造使小區的形象改變立竿見影。評估時，應注意垃圾做好分類收集和清運。根據小區情況，合理設置分類生活垃圾的收集設施，讓垃圾分類融入小區住戶的生活，提升小區住戶的垃圾分類意識。在居民集中區域，可設置再生資源回收點。環衛設施的布置，不應影響道路的通行。有幼兒園或者老年人服務點的，應在周邊布置安防設施。

4.5.3 服務設施提升評估。服務設施存在的問題包括文體活動設施、老人服務設施、社區管理等公共服務設施配套不足或老舊破損。老舊小區的服務設施參照《城市居住區規劃設計標準》（GB50180）及其他標準進行評估。充分利用小區的邊角空間，設置文體健身器材，宜結合小區的戶外活動場地、休息區、綠化等戶外場地一起設置。休息區利用構筑物或建筑物、綠化樹形成遮陰。老舊小區居民比例中，相對老年人比例較高，應充分考慮老年人的戶外活動需求。服務設施改造做好“適老化”，考慮安全性、舒適性、便利性等方面。新建或改造應急避難場所，面積應滿足居住區應急和避難的疏散要求。項目的服務半徑不應大于500m。應急避難場所需要配置標志系統，標注位置、逃生路徑和方法?？爝f收發室或快遞箱的設置，應安排在人流出入方便快捷的地方，同時應有足夠的展開面，不應對人流造成擁堵現象。

4.5.4 小區環境整治評估。小區環境整治主要涉及小區景觀整治、綠化環境整治、停車設施整治、小區標識體系整改等。整治對象包括綠地被侵占，綠化植被質量差，標識系統缺失等。小區環境整治評估參照《城市居住區規劃設計標準》（GB50180）及其他相關標準。充分利用圍墻，可通過粉刷后涂鴉或繪畫，變成文化墻。提示小區的文化氣息。綠化改造應選取價格不高、病蟲害少、無飛絮和花粉污染、無刺無毒、耐候性強的本土植物。新增植物時，喬木要冠大枝密的，具有遮陰功能，灌木和地被植物要耐水性好的類型。植物應注意季節搭配，形成四季變化的景觀。綠地改造項目中，應合理利用雨水資源，就地消納雨水用于綠化灌溉。小區內有條件的，可設置共享單車停放處。評估標志標識系統時，完善老舊小區的居住平面圖、公共引導牌、樓棟號、門牌號等標志標識，應注意標志標識美觀、大方，與小區的整體風貌協調。

4.6 海綿城市建設評估

海綿城市建設是生態文明建設的重要內容，海綿城市的本質和內涵是實現城市化與環境資源的和諧發展，海綿城市是系統解決城市水問題的有效途徑，有利于提升城市應對環境變化與自然災害的能力。海綿城市建設符合自然生態景觀、城市發展需求。

為了推進海綿城市建設，各地出臺了不少政策，對可行性研究報告階段的海綿城市篇章也提出了指導意見。比如廣州規定要提出海綿城市建設需求，響應規劃中洪澇安全評估結論中各項特征值，明確海綿城市建設內容。

評估海綿城市建設篇章時，首先根據政策文件檢查內容是否齊全，然后根據相關規劃、專業技術文件評估海綿設施技術合理性、投資合理性。

5 結束語

老舊小區改造，事關百姓安居。可行性研究報告評估是一項重要的項目前期工作，對項目建設有著十分重要的影響，可以提高投資決策水平，避免投資決策失誤，為投資主體和決策者提供決策依據。對報告中的工程方案進行評估，更是評估工作中的關鍵。評估單位應采取科學合理的方法，評估項目建設方案的可行性和經濟性。評估結論應客觀、全面、可靠、經得起檢驗。