更新改造項目實行代建制管理的必要性和措施

郁敏榮

上海建科工程咨詢有限公司 上海 200032

引言

代建制是指通過招標的方式選擇項目管理企業，負責整個項目的施工。此間，代建單位應當嚴格控制工程的投資、施工質量和建設工期，并在竣工后，作為建設單位的權限，按照合同的有關規定，將其轉回使用人，代建企業在進行建設期間，代行著建設單位的職權，且要遵循合同的相關規定，對工程項目進行管理。在實際的工程中，涉及的改造項目并不多。這種模式是將項目管理委托給一個專業機構，不僅負責組織策劃、施工、材料設備的選擇，而且負責全過程的監管，生產管理模式專業化，技術和管理手段現代化。

1 實施代建制管理的必要性

1.1 專業管理需求

現如今，多數的更新改造項目的管理均是采用建設單位業主負責制，其原因在于管理者的本專業并不是工程建設管理，因此對改造項目管理有一定的要求，管理者要具備相應的法律、經濟、合同管理等知識儲備；若缺乏全過程管理、完整流程規劃、投資管理和完整流程設計、采購管理等專業經驗，對項目投資的質量、時間和控制難以負起相應的責任。專業的項目管理公司在管理項目方面具有豐富的管理經驗，通過與業主的密切溝通，聘請具有類似項目建設經驗的人才，培養專業的管理技能，才能很好地完成項目管理任務[1]。

1.2 項目決策需求

在更新改造項目中常常過于重視工程實施期間的承包價格，以及建造期間的變更造價與結算造價，相反在工程立項階段與設計階段的造價常常被忽略，在更新改造項目的落實的中，部分工程在立項階段便缺少相應的科學性，與此同時作為建設單位與使用單位，有的只顧著支出而不用償還的可能性，在更新改造項目的建設期間，基于本單位的利益考慮，沒有經過相關部門批準，就擅自的擴大規模，擅自提升建設標準，致使更新改造項目出現了超預算的現象，一旦約束雙方的行為，簽訂代建合同，便可以排除實施過程中的各種因素干擾，從根源上化解了項目“三超”的問題。

1.3 項目后評估需求

項目后評估是項目完成后對項目的審查。由于正在進行的更新改造項目后評價體系不健全，從而腐敗不能得到妥善監測和查處，同時一些隱患項目也不能及時發現。代建制管理可以最大限度地消除業主對專業的無知造成的失誤，也方便相關部門的監督檢查。專業的代建制管理單位可以通過科學的功能分析、初步規劃、優化設計和實施監控，降低項目成本和運營成本，重點分析項目價值，實現項目的附加值[2]。

2 代建制管理中的問題

2.1 風險轉移

為了讓業主擺脫非專業領域的困擾，讓業主不必承擔無法承受的責任和義務，因此通過推行代建制以實現這一目的。我國現行法律法規規定了業主、勘察、設計、施工、監理等單位的法律責任，但對代建單位的法律地位和相應責任沒有明確規定。代建制承建的項目民事責任風險雖已轉移，但較大的行政責任甚至刑事責任風險尚未轉移，代建單位無法承擔業主的質量安全責任。業主作為工程項目的直接當事人，必須面對工程質量問題和項目建成后在使用中的缺陷[3]。

2.2 責任交叉

由于傳統管理方式的缺陷和信息的劣勢，業主往往對施工方的信心產生懷疑。在代建的施工過程中，業主常常對代建單位的正常施工工作進行干擾，破壞代建單位的正常施工工作。相反，也存在代建單位由于成本有限，而不愿承擔更多代建責任的情況，或者越權獲取更多利益的情況。雙方的這種越位行為對代建項目產生了極大的負面影響，阻礙雙方各負其責。比如，在實際工作中，施工單位在接受了業主方的干擾后，容易造成工程建設中的責任轉移現象和責任交叉的問題，因此要保障業主知情的前提下，要發揮好代建方的實際作用[4]。

2.3 道德風險

實際上代建單位常常會受到代建合同的制約，因此不會有太大的風險，且在項目工程中，存在工程節約余額的分成以及履行保函的鼓勵，風險相對較小，但是一旦代建單位想要獲取更多的利益，誤入歧途的與多方串通在一起，與施工監理以及材料供應等通氣，進行含有成分的招標，或選擇偷工減料、謊報虛報材料報價或材料數量，進行不正當的合同更改，從而將本應屬于業主的工程節約款據為己有，這就容易引起代建單位行使私權，利用代建制的項目進行收購，運用非法的手段從而來贏得其中存在的利潤[5]。

3 實施代建制的措施

3.1 優化相關法律法規

在上述中所提到的代建制容易出現的風險注意，主要是源自委托代建相關法律法度沒有清晰的劃分，對責任無法轉移的情況沒有相應的法規所參考，需要借助立法來明確代建制度，且將委托代建后的行政責任予以明確的標注，將其轉移給代建人，與此同時，業主和代建方之間的權責要予以明確的劃分，在各方的很審查和會商之前，要建立相應的規章制度以及相應的標準規范，從而避免業主出現越權管理或失衡管理的現象出現[6]。

3.2 確保代建單位具備相應資質

在實際的工程開展之前，要嚴格審核代建單位是否具備高質量完成代建合同的能力，以及是否具有相關的資質，真正達到業主方所需要的承擔代建項目的各項要求。例如上海市市政工程管理局頒布的《關于本市市政行業開展代建制（工程建設管理）試點方案》中，明確規定了代建單位的相關條件，其中主要包含著如下幾條。首先代建單位要具備甲級監理單位資質，以及前期的拆遷資質與招標代理資質，并具有五年以上的工程管理資歷，其中公司注冊資金要大于五百萬元，且具備高級職稱的在職人員來擔任公司管理的主要分責人以及技術負責人，其管理公司應該具有專業技術職稱的在職人員應不少于五十人[7]。

3.3 設置代建考核制度

構建完善的代建考核制度，要構建前期的考核以及中期的評定、后期的考核考評機制，業主要對代建單位的管理過程進行控制，即對過程的授權、對目標的控制、全面的監督管理以及多維度的考核，確保在能夠實現最初制定的投資總體目標、質量以及進度的前提下，代建單位在過程管理中得以授權，借助投資監理審核等多方的監管以及多個階段的考評，徹底實現對代建項目的全面管控[8]。

3.4 建立約束機制，降低代建風險

可以構建資金集中支付的相關制度，業主可以將資金委托給投資咨詢公司，進行審核，避免資金的多個環節流動，降低資金沉淀的可能。可以優化代建合同中的相關賠償責任條例，如若出現代建方沒有按時的完成合同約定款項完成建設，導致投資金額增加或者建設工程的項目質量不過關，造成的投資增加額要從銀行履約保函中進行補償，如若履約保險金額出現不足的情況，那么相應的便要扣減掉項目代建費，若項目代建費用金額不足扣減金額，便要扣減掉代建單位的自有資金，最后要構建質量責任追究保障制度，確保代建方要對工程質量進行終身的負責[9]。

4 建立代建工程保險制度

首先要降低代建單位所承擔的技術管理與安全的風險，切實提升代建單位在出現危機情況時的抗風險能力；其次要構建代建工程保險制度，可以更好地規范代建管理的所在市場，對于不良的代建單位，由于其自身不良發展的緣故而無法參保，如代建單位的代建管理水平較低、頻繁出現代建管理事故等，長此以往不良的代建單位便會被代建市場所淘汰[10]。

構建代建工程保險制度的對優勢，便是可以有專業的保險公司企業或委托專業項目管理公司，可以參與到項目管理中，對代建管理企業的管理水平提升有積極的意義，構建代建工程保險制度要積極的提倡組織發改委、建設部、保監會、保險公司等過個部門相互聯合，共同探尋代建工程保險相關的內容細則，保障各個環節的工作內容都予以優化，避免因某個環節的工作出現差池而造成不可預估的損失。

5 應積極推行全過程代建管理

對于更新改造的建筑工程，以筆者的建議是實施全過程代建，具體流程為：業主完成相應的建設項目建議書，報主管部門審批。業主可以針對當前市場進行比較，根據代建單位的資質、業績和建設施工水平、代建單位的管理團隊成員以及以往的代建率等方面，選擇符合條件的代建單位，簽訂咨詢合同。合同第一階段，雙方約定由代理人協助業主完成一份更詳細的項目可行性研究報告，并報主管部門審批。除非審批不合格導致必須放棄此項目，否則將與業主及政府有關部門簽訂更新改造項目代理合同。

在業主改造意向明確，并且原設計圖紙、原施工資料、初步改造資料都經代建單位確認的情況下，主管部門審批。政府主管部門在聘請專業咨詢公司進行審查后，方可根據實際情況對建設單位提交的可行性研究報告進行審批。當可行性研究報告結論和審查結果之間不存在重大差異的，主管部門方可根據可行性研究報告的內容審查、批準和實施可行性研究報告。當可行性研究報告結論和審查結果存在重大差異，相關機構將向業主反饋評估意見。建設單位各方意見不一，爭議較大時，通過政府建設部門建立的專家庫，隨機抽取專家組進行審核，將其審核的意見可作為政府部門的最中意見，為政府執行決策提供參考。當出現可行性報告被否決的情況時，代建單位可以與業主單位相協商，選擇重新修整可行性報告，并進行相應審查，或退出改造項目，業主向與第一階段的工程相關的施工單位支付費用，暫停咨詢合同，此間由政府審核所產生的相關費用，應由業主承擔。如經政府有關部門批準，簽訂第二階段咨詢合同，期間政府因審查帶來的費用支出，可以選擇從審批改造工程費用進行結算，同時業主、代建單位與受托單位簽訂代理建設合同，其涉及的合同金額為政府改造金額，之后，施工單位將按照施工單位的施工合同，依次進行結構檢驗、設計投標、監理投標、施工各階段的管理工作，直至工程竣工移交給施工單位。

6 結束語

以上便是筆者對改造項目實施代建制度管理的看法，現如今業內人士對改建項目中怎樣實施代建管理仍然較為陌生，本文對改造項目管理的必要性和特點進行探究，鑒于筆者的學識經驗尚淺，文章中若存有一定的問題，希望廣大的業內人士進行指點，希望對業內人士帶來一定的參考，期待代建制得到更多業內學者的關注，并使代建制得到深層次的優化。