淺談商業建筑空調系統的規劃與管理

楊光海

（福建兆翔臨港置業有限公司，福建 廈門 361006）

隨著經濟的發展和國民節能意識的提升，現代商業建筑的能耗管理工作越來越受到管理人員的重視，如對商業建筑能耗定額管理分析，結合能耗主要相關參數的討論公共建筑節能潛力，空調系統作為現代商業建筑的重要組成部分，與室內環境的舒適性密切相關，直接影響現代商業的服務品質。在大型酒店、商場等商業建筑中，空調系統的能耗占據了重要的一部分，根據業態定位和運營需求，配置合理的空調系統，不僅有利于后續商業運營管理及降低商業運營成本，而且還可以進一步提升商業管理的競爭力。下面以東南沿海某商業綜合體項目為例，結合空調系統運營管理過程中遇到的問題，對商業建筑空調系統的配置和管理進行探討。

1 項目概況

某商業綜合體項目總建筑面積約50萬平方米,由酒店、碼頭、會展及兩棟寫字樓（裙樓為商場）A、B五個子項目組成，片區占地面積大，業態豐富，各子項目內除主體經營業態外，還規劃有配套商業等，由不同經營主體管理。在五個項目的空調配置中，酒店、碼頭、會展及寫字樓A商場采用的是水冷中央空調系統，一個子項目配置一套空調系統，空調系統配置的控制系統主要是對設備進行開關控制。水冷中央空調系統主要由制冷主機、冷卻和冷凍水泵、冷卻塔、冷卻水及冷凍水系統組成，制冷主機生產的冷量由冷凍水作為載體帶到各用戶端的風機盤管或風柜，通過強制熱交換，由風將冷量帶至各區域，水將熱量帶走，實現室內環境的制冷效果，末端管道設備拆改方便、簡單，技術要求低，費用少，后續可方便地按室內格局做相應調整。寫字樓B的塔樓和裙樓采用的是風冷多聯機空調系統，一套多聯機系統可供多個商鋪或辦公房間，配置有集中控制系統及計量系統，可對末端進行開關機及溫度設定控制，可計量各末端用電量。風冷多聯機空調系統是通過銅管將一個空調室外機和多個室內機連接起來，在室內機內，通過制冷劑的蒸發帶走熱量，達到室內環境的制冷效果，在實際應用中，一棟商業建筑通常需設置多組風冷多聯機空調系統，其使用靈活，但拆改技術難度大、費用高。

2 管理難點

目前，片區內各子項目已完成竣工驗收，陸續投入運營。各子項目由主體運營單位及附屬商業區域管理單位共同經營，在酒店、碼頭、會展、博覽中心及旅游大廈項目中，商業區域面積占總建筑面積的比例分別為13%、13%、23%、48%及45%，酒店、碼頭及會展項目主體經營區域和商業區域采用同一套中央空調系統，寫字樓A裙樓空調系統獨立一套水冷中央空調系統，塔樓寫字樓各家單位自行配置分體空調，寫字樓B的裙樓和塔樓寫字樓配置風冷多聯機空調系統，兩個寫字樓的塔樓與裙樓之間不涉及空調能耗分攤。在空調系統的管理上，寫字樓A、B的裙樓與塔樓空調系統運營相對獨立，在設備能耗方面切分比較清楚，但酒店、碼頭及會展項目主體經營區域和商業區域因經營單位、業態性質和運營時間均不一致，導致在空調系統的運營管理和費用分攤等方面存在不少難點，主要如下：

（1）片區業態復雜，配置空調系統多，運維人力消耗多，管理難度較大。對于各子項目的空調系統的管理，均涉及主體經營單位和商業管理單位，主體經營單位與商業管理單位都需要配置運維人員，空調系統的主要設備均由主體經營單位管理，對于商業區域，主要是針對空調末端管理。雙方經營業態不同，營業時間差異較大，如碼頭客運區域營業時間及會展展區的營業時間，與各自配套商業區域營業時間都有很大差異。片區內配套商業區域開業時間統一，商管公司需要安排足夠的運維人員開關設備、巡查維護，人員投入大，管理難度大。在主體經營區域休息后，需安排人員負責空調主設備管理工作。同時，因雙方區域管理主體不同，未統一進行管理，也進一步加大了管理工作的溝通難度。

（2）智能運行管理程度不夠高，運行工況難以及時掌握與控制。各子項目空調系統配置的控制系統主要功能為開關主要制冷設備及末端風柜，缺少對系統運行工況的智能優化控制，對用戶端未能實現智能管控，對現場空調工況的數據的實時采集，無法及時準確地掌握各區域的能耗使用情況，節能分析工作缺少有效的數據作為支撐，不利于系統今后節能優化工作開展。

（3）各項目運維費用的分攤原則差異較大，協商工作量大。各子項目獨立設置空調系統，項目之間不存在空調系統費用分攤事項，主要分攤問題存在各子項目內。項目內所有區域共用一套空調系統，不同單位經營區域的經營業態和時間有較大差異，且公共區域為各單位共用，各區域及末端未設置計量設施設備，使用單位之間空調運維費用分攤原則比較難確定，如會展項目的會展區域及會議區域是不定期舉辦活動，人流量大，變化因素多，商業區域也存在每天接待客人數量變化大情況，雙方公共區域共用，要確定費用分攤原則確實難度較大。各項目的業態和經營時間不一致，需根據各項目的情況確定分攤原則，與不同的經營單位協商，分攤原則多，協商主體多，總體工作量大。另外，只有在內部費用分攤原則后，才能確定運維成本費用，進一步核算與外部商戶的定價標準。

3 解決建議

目前，各項目已處于運營狀態，配套商業也陸續開業，空調系統均已投入使用。對于各項目空調系統管理存在的難點，采用對系統進行改造方式來解決，一方面，可供改造的空檔時間較少，特別是涉及末端用戶端改造，會影響到經營；另一方面，需增加投資，但未對企業的收益起到提高作用。因此，對現有空調系統的改造可待時機成熟，運營管理具有一定數據積累后，再做進一步研究，現階段更多地應從管理角度來解決難點。

（1）為提高管理效率，每個項目的空調系統可以考慮由主體經營單位統一管理。首先，配套商業區域在每個項目中所占面積比例較小，商業區域與主體經營區域的空調末端設備開啟時間錯開，可以充分利用現有技術人員，提高管理人員功效；其次，現有主體經營區域的技術人員對系統較為熟悉，避免交叉管理帶來低效，同時，統一運營維護管理，能夠降低人力及運維成本。

（2）建立健全空調系統的使用管理標準，加強節能宣傳，節約能源，控制運營管理費用。在現有條件下，結合運營情況，不斷完善空調系統的使用管理標準，加強現場巡查，在保障環境舒適性的基礎上，嚴格按標準控制現場空調溫度；在出入口增設風幕機，減少空調冷量損失；加強對制冷主設備控制管理，提升系統制冷效率；加強節能宣傳，提高用戶節能意識。

（3）項目內不同經營單位之間的空調費用分攤，可以參考同期歷史運行數據，計算出單位面積的費用，按經營面積和運營時間所占比重來確定運維費用的分攤原則，雙方協商達成一致即可。商戶空調費用可以參照類似商業場所的行情價格，按空調使用區域面積計取費用，計入管理費，按月固定收取，可有效減少雙方協商難度。

4 未來規劃

在新建商業建筑中，空調系統作為現代商業建筑的重要機電配套系統以及能源消耗的主要系統，既要保障服務品質，又要降低運營成本，需要充分挖掘節能潛力，才能提高商業建筑的競爭力。因此，在新建項目前期規劃和設計上，以有利于未來運營管理為出發點，全面統籌考慮，借助科技的力量，提升管理能力，主要建議如下：

（1）從商業建筑業態定位和運營需求的角度出發，合理配置空調系統，便于后續使用和運營管理。

（2）對于新開發的建筑密集片區，可以考慮全面統籌區域空調系統的配置，設置區域制冷站，集中供冷，統一管理，增加蓄冷站，錯峰用電制冷，節省系統運行費用。

（3）將智能控制技術與空調系統運營管理充分結合，能根據現場的使用情況智能優化管理，降低運營成本，提升能源管理理念，增強競爭力。