建筑工程造價的全過程管控要點分析

余晶

杭州市城東新城建設投資有限公司 浙江 杭州 310017

引言

在房地產開發中，工程造價占據非常重要的地位。對工程造價進行科學化以及合理化的管理，可以降低工程成本。造價控制與管理是一項系統性工作，是建筑工程管理大體系中的重要組成部分，做好造價控制與管理有助于降低建筑成本，提高項目的經濟效益。

1 房地產造價管理方法

房地產企業的造價管理方法主要包含三種模式：對施工全過程進行造價控制；以項目工程總體造價管理模式對造價進行控制；綜合考慮施工過程中各方面的要素對造價進行控制。其中，全過程造價控制方法主要是將造價控制理念滲透到項目施工的每一個環節，通過提高每一個環節的造價控制水平，進而保證整個項目的造價控制水平，比如施工準備、招投標、實際施工、竣工結算等。其中，針對施工準備階段的造價管理又包含對施工項目的整體造價水平進行評價，分析項目決策的科學性以及評估項目工程資金整體水平等工作。招投標階段的造價管理又包含評估項目地段劃分的合理性以及施工模式選擇的科學性等工作。施工階段的造價管理主要是先明確各方責任、權利和義務，采取合理的監督管理辦法對施工過程中的造價進行控制，合理處理施工過程中所出現的突發類問題和情況。竣工階段的造價管理工作雖然較為簡單，但是十分重要，主要是統計和分析工程總體資金投入，評估工程實際完成情況，針對可能發生的風險提前制定有效的應對辦法。從施工要素方面分析，房地產的造價管理工作不再是分析工程的總體資金，而是有具體的實際流程，以保證施工質量和進度為基礎，將所有的要素內容緊緊聯系起來，這種造價管理模式更具時代意義，可以降低項目施工過程中所遇到的風險，在過程中汲取經驗，提出優化措施，為企業提高經濟效益，在競爭中持續發展[1]。

2 房地產開發企業工程施工時期造價控制存在的問題

2.1 企業內部的資金缺乏系統化管理

對于房地產企業而言，在實際的發展過程中由于內部的資金具有較強的流動性和分散性，因此在固定資金和成本管控工作方面存在較大的難度。通常情況下，房地產企業會在項目工程建設所在地設置出相應的資金賬戶，由于內部資金的流動性相對較大，同時分散程度較高，企業無法在短時間范圍內對資金進行集中化管理。與此同時，部分房地產企業內部缺少必要的成本資金管控機制，進而會在很大程度上加大資金管控工作的風險，進而出現更加嚴重的經濟損失問題。

2.2 缺乏健全的成本控制管理體系

健全的成本管理系統對于整個房地產項目造價成本控制的順利進行具有很大影響，但是大多數房地產開發公司都沒有健全的成本管理系統，也沒有為每個部門安排特有的管理任務。因此，在出現問題的時候，他們都會找各種各樣的理由，彼此避開承擔責任，而且管理人員也無法澄清他們的工作內容和職責，所以有時候對于工程造價管理成本的工作通常未盡心盡力，沒有提前發現問題解決問題的主動性。這種情況使成本控制人員無法嚴格執行工作，并且經常發生人為錯誤，從而導致超出項目的實際投資預算，進而給實際的地產建設總價值帶來了巨大的經濟損失[2]。

3 造價管理控制的對策

3.1 投資決策階段的控制

工程造價需要由建筑工程的投資決策階段便開始實施，這與其他類型的投資行為一致，建設工程施工前提條件是技術、經濟分析以及論證之后具備可行性的研究。基于全壽命周期成本管理理論，工程項目的投資決策主要依據就是工程造價合理最小化的全壽命周期成本。

3.2 設計階段

①實行限額設計。此方式的關鍵在于以設計任務書和投資估算為基本參考，由此展開初步設計工作，以滿足工程需求為基本前提，最大限度減少投資額，從而形成設計方案，并就各細節之處的調整工作采取控制措施，避免投資限額發生變化。②以價值工程原理為依托，全方位優化設計方案。在企業的創新活動中，價值工程占據重要地位，設計人員要以全新的理念為指導，打造更具適用性、效益性的設計方案。③加強圖紙會審。做好圖紙會審的關鍵在于全面檢查設計圖紙，深入到各細節中，從中發現錯誤并加以改正，提高設計圖紙的合理性，使其與業主的需求相契合。

3.3 房地產企業工程招標環節造價管控

對于正處于發展中的房地產開發公司，更需要對項目的招標過程進行標準化評估，以提高地產項目的總體項目預算效率。當前，房地產單位既可以以公開招投標的方式選擇優秀的施工單位及材料供應商，也可以以戰略合作的方式為自己項目招募合作伙伴。在這種靈活的方式下，給了房地產單位選擇的空間。但不能僅僅只是以低價為優先，只能說是其中的考慮因素。因為成本管理不僅僅是價格問題，其實包含的是在一定成本范圍內的最優方案，比如說裝修標準影響到后期的營銷，供應商的配合度關系到項目的進度推進。所以在招投標環節，要對供應商進行考察，同時考量質量、價格、供貨及時率等因素。戰略合作在某種程度上因為在一定時期內對方的價格都是穩定的，或者說是可以提前預知的，在一定程度上對房地產企業的成本管控提供幫助[3]。

3.4 規劃施工階段的成本管控

施工階段的成本管控較為復雜，很多環節與方面都需要多方支持，因此，需要房地產企業在規劃施工階段付出較多心力，切實按照合同辦事，做到對工期、質量、變更、材料、設備等多個環節的控制，具體體現在每一個工程節點的把控上，必須嚴格按照圖紙、計劃、要求、指標完成，工程部門按圖紙在現場控制材料、工程質量和數量，為經營計價提供真實、準確依據，同時也為后來的項目管理提供參考。另外，要嚴禁施工方案的頻繁更換，施工方案要在施工前就確定好經濟、實惠、環保以及安全的施工方案，嚴防因工程方案的變更而產生更多的成本，需要有監督部門相關人員進行現場監工，確保變更施工方法得到及時簽證，尤其是隱蔽工程的簽證，更要從嚴把控。除了這些，材料方面的成本也需要得到管理，這與質量相關，可統一進行深度管理。價位低的材料，質量很可能不太好，會影響整體建設項目質量，會容易造成項目質量不合格。而材料價位較高，雖然材料質量與項目建設質量可得以保證，但是對于房地產企業而言，則不能實現開源節流，落實與加強成本管控終將落空。鑒于此，材料的價位、質量需要拿捏精準，房地產企業要多選擇信譽好的供應商合作，并對購進的材料做到嚴格把控基礎上，再進行材料價格的協商。與此同時，要抓好材料的進庫、出庫管理，嚴格履行材料等級手續，嚴防材料超量，確保余料盡快回收，杜絕施工階段的浪費，從而節省成本[4]。

3.5 房地產企業竣工結算造價管控

房地產開發公司對項目完成階段的成本的造價控制有實質性作用，并且在執行和完成過程中有一些預算要求也會對項目成本產生重大影響。工程項目對項目建設單位的定價以及各種稅費也有較高的要求。建設部門應當組織專業的審計機構，根據項目的建設現狀對項目資金進行財務核算，并進行準確的財務管理計劃。項目建設活動完成后，應組織專業技術人員，將項目的具體建設狀況與合同內容進行比較，強調最終結算的總體有效性，并防止發生此類情況。當前的項目建設不能有效地滿足實際需求，也不會引起數據錯誤。如果項目發生變更，則必須有針對性地管理和收集簽證信息，并且必須存檔并保存項目現場的有效文件，以便于要求提供有關項目執行的信息。之后，對于房地產開發部門需要建立更全面的審查和驗證系統。全面核實項目所在地的簽證，建筑材料價格和修改后的項目成本等，這樣可以大大減少項目會計出現錯誤的現象[5]。

4 結束語

在房地產企業的項目開展過程中，做好成本管控工作至關重要。在成本管控工作中需要有效落實精細化管理工作模式，針對精細化管理工作當中的主要內容加以明確，強化工作人員對經濟化管理工作內容的認知程度，并且在實踐工作當中進行全面落實，從每一個細節方面做好成本管理，實現地產企業單位的良好經濟效益。在房地產開發公司對于地產項目的施工造價成本管理中，我們有必要做好各項管理工作，并且明確成本管理和成本控制的重點項目。在此基礎上，全面的掌握全過程管理控制策略對促進地產企業的整體發展具有重要作用，最終促進房地產企業在我國社會主義市場經濟的可持續發展。