城市不動產測繪存在的問題及解決對策探討

陳 昇，鐘志強

1.梅州市地質環境監測站，廣東 梅州 514000

2.梅州市測繪與地理信息中心，廣東 梅州 514000

現階段我國房地產行業發展勢頭迅猛，不動產測繪工作也隨著房地產行業的發展面臨更為艱巨的挑戰。各種先進測繪技術的應用在提升不動產測繪精準性的同時，也為后續房產交易的開展提供了保障。但是在實際測量工作中，仍存在部分問題影響到了測繪工作價值的體現，因此需采取科學的解決措施，進一步提升不動產測繪水平，推動我國房地產行業的高質量發展。

1 不動產測繪存在的問題

1.1 人為因素誤差

不動產測繪工作對其工作人員的素質能力有著嚴格要求，但是當前部分測繪單位未重視對測繪人員能力的把控，在測繪工作開展過程中出現人為失誤，導致其不動產測繪存在嚴重誤差問題。例如，工作人員未全面掌握先進測繪技術的應用，或者在測繪期間無法做到對圖紙的精準判斷，導致不動產測繪失準。另外，部分開發商出于利益，選擇以不合理手段控制誤差，而部分測繪人員則與開發商串通一氣，在測繪期間故意造成測繪誤差來賺取利益，進而影響到不動產測繪工作作用的發揮[1]。

1.2 測繪標準制度不完善

盡管現階段我國提高了開展不動產測繪工作的重視度，但是因起步時間晚，難以做到對各地區測繪工作的均衡把控，且現階段尚未構建契合我國所有地區測繪需求的統一制度規定，導致不動產測繪工作開展無據可依，影響到測繪相關制度與規定作用的體現[2]。也正因不動產測繪法規制度的尚未健全，為不法分子創造了盈利的空間，影響了我國不動產測繪行業的健康發展。

1.3 測繪先進技術應用不到位

隨著我國科學技術的持續升級與發展，各種先進測繪技術的應用推動了我國不動產測繪朝著科技化、智能化的方向發展。先進測繪技術的合理應用可以在提升房地產測繪水平的同時，確保其測繪精準性得到質的提升。但是當前仍有部分測繪單位未重視對先進測繪技術的引進，在測繪工作開展時仍以傳統測繪手段為主，不僅會增大人為失誤的出現概率，甚至會對房地產行業的發展產生不利影響。

2 不動產測繪問題的解決對策

2.1 建設高質量的測繪隊伍

作為不動產測繪的主要參與者，測繪人員專業素養、技術能力關乎不動產測繪工作開展水平，影響到測繪結果的精準性。因此，測繪單位需加大構建高素質、多經驗測繪隊伍的力度，確保測繪工作的開展有充分的人才支撐。首先，測繪單位需定期開展專業培訓活動，要求相關測繪人員全面掌握《房地產測量規范》（GB/T 17986—2000）中的相關規定條款，致力于人員專業技術、職業素養的提升，確保測繪人員的技術素養符合崗位需求，促進不動產測繪作業的高效進行。其次，重視對測繪人員職業道德、職業素養的培養，通過幫助其樹立責任意識，端正工作態度，認識到不動產精準測繪的必要性，避免因測繪人員與開發商存在利益糾葛而影響測繪工作價值的體現，使其真正做到以更為端正、嚴謹的態度對待測繪工作，進一步發揮出不動產測繪工作的作用。最后，測繪單位可以結合多形式培訓活動的開展來提高人員綜合素質，例如，組織表現優異的測繪人員外出進修學習，給予人員更多的發展空間，又如，結合測繪人員自身素質基礎，組織開展專題講座等活動，進一步提高人員綜合素質，組織開展技術問題交流活動，為測繪人員開展技術性交流活動提供機會，為不動產測繪工作開展提供有力的人才支撐。

2.2 合理應用測繪技術

測繪單位只有加強對各種先進技術的應用，才能進一步提升測繪工作開展水平，并降低人為測繪失誤的發生概率。對此，測繪單位需結合自身所需，合理應用以下測繪技術：

（1）全站儀技術。作為現階段不動產測繪常用技術之一，全站儀已成為測繪工作必備的設備之一。相較于傳統測繪設備，全站儀集成微處理、測角、測距等功能，可實現在測量期間進行相關信息的自動化計算與測量，并依托于存儲功能實現大量測繪信息的輸出、記錄以及存儲。同時，全站儀不僅支持人工操作控制，還可以實現測繪期間的自動化操作，并實現借助遙控設備進行不動產的遠程操控[3]。

（2）RTK技術。RTK技術在現階段不動產測繪中的應用受到人們的高度關注，在實際測繪工作中，測繪人員可結合需求進行RTK精準定位，此時測量、觀測數據會依托于基準站傳遞至GPS接收機，流動站在接收數據后會進行整周模糊度的計算，進而實現對流動站位置的實時、精準計算。在不動產測繪中，借助RTK技術可實現對地物點、權屬界址點的厘米級測算。同時，利用GPS系統進行數據信息的錄入，可達到精準獲取房地產圖的目的。

（3）機助制圖技術。機助制圖技術相較于傳統人工繪制手段，能夠進一步提升繪圖的精準性與效率。現階段不動產測繪中，機助制圖主要借助AutoCAD軟件為主，測繪人員僅需進行不動產圖形交換文件的調入，通過數據預處理技術就可以實現圖形的自動生成，依托于顯示屏可精準呈現所測物體的相關信息，相關人員可更為直觀地分析數據。AutoCAD軟件具備強大的自我保護功能，在測繪期間即使人員出現操作失誤，也不會對系統自身造成較大損害，能夠保障不動產圖形編輯工作的高效、高質量開展。

（4）GIS技術。在不動產測繪中應用GIS技術可以有效提升其測繪管理的自動性與科學性。通過對不動產測量信息的計算機處理化，使用GIS技術能夠構建完善的測量信息體系，并為相關統計、決策工作的開展提供輔助決策。但是需注意，GIS管理系統的構建具有復雜性、技術性特點，因此對相關管理人員有著更為嚴格的技術水平、素質能力要求[4]。對此，測繪單位可以依據自身需求，引進ARC/INFO系統。相較于其他GIS系統而言，該系統具備更完善的體系，且囊括的GIS分析工具超過千個。

此外，除引進上述先進技術，測繪單位還應重視測繪設備的更新與完善，加大設備更新、維護的資金投入力度，實現測量精準度的進一步提升。

2.3 完善測量審核制度

現階段不動產測繪工作的開展需依托計算機技術，依據房產實際測量值進行相關圖紙的繪制，通過技術審核、圖紙審核工作的開展，最終制成符合標準的房產效果圖。在后期測量工作中，測繪人員可在繪制實圖的前提下，進行實圖與效果圖的繪制，挖掘其中不同之處、變化之處，確保其測繪結果的精準性。要想進一步保證不動產測繪的精準性與效果，可結合實際情況進行二級檢查、一級驗收制度的全面實施，即在具體測繪期間，在質量檢測機構檢查前，實施自查與互查工作，要求測繪人員嚴格按照標準要求進行檢查，避免出現測量結果不符合標準要求的問題，并保證相關作業流程的開展符合規定要求，在檢查無誤后交由相關專業人員實施二次檢查工作，進一步提升測量工作的準確性，降低測量誤差的發生概率。

2.4 完善測繪法規制度

目前我國尚未構建完善且統一的不動產測繪法規與制度，導致其測繪工作開展缺乏科學支撐。對此，為進一步提升不動產測繪工作的規范性，相關部門應加大對相關不動產測繪管理體制、法律法規的完善力度，結合現階段不動產測繪現狀，構建契合所有地區的行業標準，優化相關監督機制，保證不動產測繪工作的開展符合規范性、合理性要求。針對房地產測繪監督工作，需在完善相關監督機制的前提下，在不動產測繪工作中全面落實測繪監督工作，充分發揮不動產測繪的作用與價值。

2.5 加強非典型測量曲線圖形測量

我國建筑行業發展迅猛，誕生了諸多類型的房產建筑，這也使得不動產測繪工作的開展極易遇到非典型幾何圖形。針對此類問題，測繪人員需重視對先進測繪技術的合理應用，并依據測量需求進行非典型圖形的精準測量。作為房屋測量的重難點，非典型圖形的測量精準性直接影響到不動產整體測量效果，若存在測量誤差，輕則影響到開發商利益獲取，重則對房地產行業發展造成不利影響。因此，需在實際測繪期間，以非典型幾何圖形的分析為基礎，選擇最佳測量點來保證測量結果的精準性，或按照相關標準進行非典型幾何圖形的合理切割，以此實現對測量誤差的合理控制。

3 結束語

綜上所述，目前城市不動產測繪存在的問題在不同程度上影響著我國房地產行業的發展，為進一步發揮出不動產測繪工作的作用與價值，需依據當前不動產測繪存在的問題，通過完善測繪制度法規，合理引進GIS、GPS、RTK等技術，構建高素質的測繪隊伍等措施，提升不動產測繪水平，減少測繪誤差的產生，為后續房產交易的順利開展提供保障。