房地產測量中的房屋面積測量工作

張祖干

（安徽省第三測繪院，安徽合肥 230601）

近年來，我國房地產行業快速發展，房屋價格漲幅較大，在房地產交易中，房屋面積測量計算的準確性會影響交易價格。在測量房屋面積時，應嚴格遵守相關的測量規范和計算標準要求，不斷提高測量操作的規范性、準確性，精確測定房屋使用面積、套內墻體、樓梯、陽臺、公攤面積等。科學計算分析測量數據，確保測量結果準確無誤，并將測量誤差控制在技術標準允許的范圍內，為房地產價格的確定提供可靠的參考依據，為減少房地產交易中的房屋面積測量誤差引起的糾紛奠定良好的基礎，為開發商、用戶合法權益的實現提供可靠保障，推動我國房地產行業有序發展，維護房地產市場秩序。

1 房地產測量中房屋面積的測量工作

1.1 房地產測量中房屋面積測量概述

房地產測量工作中的房屋面積測量主要對房屋空間面積和物理特性等進行測量計算，可準確掌握房產信息，為房地產的管理及交易等提供可靠的參考數據[1]。隨著我國房地產行業的蓬勃發展，對房屋面積測量工作的準確性、效率均提出了更高的要求，因此，應加大對房屋面積測量工作的研究力度。

1.2 測量工作重要性分析

房屋面積與房地產價格密切相關，由于房地產交易金額較大，涉及廣大群眾的切身利益，交易雙方若對房屋面積存在爭議會導致糾紛，增加社會成本，降低公信力，須充分認識房地產測量中房屋面積測量工作的重要性。

（1）房屋面積測量是工程量的計算基礎。

房地產測量中的房屋面積測量工作是計算建筑工程量的基礎。若房屋面積測量數據存在錯誤，會造成建筑工程量的測算結果與實際情況不符，影響工程造價預算，造成房屋工程人力、財力等資源的浪費。

（2）房屋面積測量是房屋價值計算的基礎。

房地產測量中的房屋面積測量工作會對房地產交易價格產生重要的影響，房屋面積的測量數據是計算商品房價格的基礎。房產測繪的技術性、政策性均較強，其測繪成果承擔了較多測繪技術職能以外的責任，房屋面積測量出現誤差，會引發一系列法律糾紛，不利于社會和諧穩定發展。因此，須高度重視房地產測量中的房屋面積測量工作，合理測繪儀器設備和測量方法，以提高測量的精度和效率，確保測量結果客觀準確。

2 房地產測量中房屋面積的測量工作研究

2.1 房地產測量中房屋面積的測量工作要求分析

在開展房屋面積的測量工作時，測量人員應嚴格遵守房地產測量的各項技術標準，提高測量操作的規范性。面積測量應以平方米為單位，測算房屋面積時應對每一房屋進行兩次獨立的面積測量。在限差之內將兩次測量結果進行平差處理，且面積測量的精度應保持到小數點后2位，確保測量數據準確無誤[2]。測量人員應根據房屋面積測量的實際情況，按照房地產測量規范要求選擇相應的測量工具，測量工具。設備須經過檢定，符合相關標準，確保測量工具的精度、狀態均符合房屋測量要求，有效減小房屋面積測量誤差，保證房屋面積測量結果的精度。

2.2 房地產測量中房屋面積測量范圍分析

進行房屋面積開展測量工作時，應明確房屋面積的測量范圍及部位。按照我國現行的房屋面積測量規范，在測量計算房屋面積時，對于房屋的不同部分需按照對應的要求進行測量計算，主要包括按照全部建筑面積進行測量、按照一半建筑面積測量、不納入計算建筑面積部分三種情況。

層高2.2 m以上且穩定結構的單層、技術層房屋均應按照其全部建筑面積進行測量，針對連接房屋的無柱走廊及非封閉式的陽臺，將其測算面積的1/2納入測量范圍。層高未達到2.2 m的半地下、地下室、露天游泳池等，不納入房屋面積的測量范圍內。

2.3 房地產測量中房屋面積測量方法分析

（1）根據圖紙測算房屋面積。

在測量房屋面積時，可根據其施工圖紙進行測量，房屋面積達到100 m2以上時，實地測量的工作量較大，為了提高房屋面積測量工作的效率，可采用施工圖測量的方式。在房屋施工階段開展房屋面積測量時，應嚴格按照圖紙數據進行房屋面積的測算，如果在實際測量中發現測量數據與施工圖紙存在明顯差異，應及時與施工單位進行溝通，以便及時修正施工圖紙。對竣工后的房屋面積進行測量時，若存留了完整的施工圖紙，可根據施工圖紙開展測量工作。房屋內普遍存在拐角，在實際測算時，圖紙中無特別標注說明，可將其視為直角，直接按照矩形進行面積測算。

（2）實地測量房屋面積。

在房地產測量工作中測量房屋面積時，需要通過實地測量進一步提高房屋面積測量的準確性。對面積在100 m2以內的房屋進行測量時，采用實地測量方法可在保證測量工作效率的基礎上，有效提高測量數據的精度。對面積在100 m2以上的房屋進行測量時，測量人員應綜合應用坐標解析及實地量距等方法，提高房屋面積測量工作的精度、效率。

2.4 房地產測量中房屋面積測量內容分析

（1）測量房屋建筑面積工作要點。

在測量房屋建筑面積時，應嚴格遵守房地產測量工作的相關技術規范，結合房屋實際情況，選擇相應的測量方法。通常對房屋勒腳以上各層外圍在水平方向上的投影面積進行測量，并根據其測量結果計算房屋實際面積。在測量房屋面積時，應精準測量室內居住面積、室外樓梯、陽臺、地下室等部分的水平投影面積。同時，在測量房屋建筑面積時應注意，其層高達到2.2 m以上時，且屬于具有穩定結果的永久性房屋，方可納入房屋建筑面積測量范圍[3]。

測量房屋面積時，應結合房屋使用功能的不同，對套內面積及建筑分攤面積分別進行測量計算。房屋為單一產權建筑時，應對各層房屋面積分別進行測量，再計算總面積。房屋為多產權建筑時，需要在測量套內面積的基礎上合理測算其公攤面積，并進行房屋總面積計算。在房屋面積測量工作中，應對房屋使用面積、套內樓梯、套內墻體面積逐一進行詳細測量。測量套內樓梯時，應準確測量室內墻面裝飾厚度，測量套內墻體面積時，應對房屋使用空間內、墻體承重及維護面積進行測量。在測量套內分隔墻時，應對其在水平方向上的投影面積進行測量計算。此外，計算公攤面積時，應準確區別公用面積中的不應分攤與應分攤部分，建筑通風道、內部煙囪等不得計入套內面積，且應結合樓梯自然層數等因素對其分攤面積進行測算。

（2）共用建筑外墻面積測量工作要點。

在房地產測量工作中對房屋面積進行測量時，共用建筑和套間分隔墻、外墻、套間分隔墻等，均應按照房地產測量的相關規范，將水平投影面積的一半計入房屋建筑面積內進行測量計算。建筑結果為不規則的復雜結構，無法對外墻墻基或套內墻體面積進行準確測量時，可利用AutoCAD等專業軟件，進行軸線尺寸圖的繪制，并根據軸線尺寸圖進行測量。應用AutoCAD測算公用墻面積時，應利用軟件偏移功能等，確保軸線尺寸圖與房屋實際情況一致，確保房屋面積測量結果準確無誤。

（3）電梯以及樓梯等部分的測量工作要點。

在高層建筑的房屋面積測量工作中，樓內電梯及層間樓梯面積屬于房屋面積的一部分，需要按照一定比例進行測算分攤。在高層建筑的房屋面積測量工作中，應充分考慮不同樓層用戶對電梯、層間樓梯的實際使用度，并在實際的測量計算工作中進行相應調整，以提高房屋面積測量的合理性、準確性。通常4樓以下用戶對電梯的使用率相對較低，4樓以上用戶對層間樓梯使用率較低，因此，測算高層建筑的房屋面積時，可結合自然層等因素進行電梯、樓梯的分攤測算，可有效提高房屋面積測量計算結果的合理性，減少房地產交易糾紛，保證各方的合法權益。

（4）測量房屋陽臺面積要點。

測量房屋陽臺面積時，應將陽臺結構外的尺寸作為計算陽臺面積的基礎。計算房屋陽臺面積時，不應將套內共用墻體部分計入陽臺面積。目前，在房地產測量工作中尚未形成封閉式陽臺的統一測量標準，在陽臺面積的測量工作中，應根據實際情況選擇相應的測量計算方式。若房屋陽臺為已獲得規劃部門審批通過且屬于封閉式陽臺，測算房屋陽臺面積時，應按照陽臺全面積進行計算。若陽臺雖已獲得規劃部門審批通過，但在實際建設中并未封閉，測算陽臺面積時，應按照陽臺面積的一半進行計算。陽臺未獲批準但在實際建設中由開發商自行封閉的，測算陽臺面積時，應將其作為不封閉性陽臺并按照陽臺面積的一半進行計算。

3 結語

房屋面積測量的規范性、準確性對保證房地產交易秩序具有重要的作用，因此，應加強對房地產測量中房屋面積測量工作的管理監督。在測量房屋面積時，應積極使用先進的測量方法，并嚴格遵守房屋面積測量的相關技術規范要求，確保房屋面積測量數據誤差不超過允許的范圍，為房屋面積的準確計算提供可靠的數據基礎，以全面提高房屋面積測量工作的質量、效率，保證房地產交易各方的合法權益，推動我國房地產行業的規范化管理。