黃岡市2019年上半年城市地價情況淺析與研判

張樂敏 程鳳 張樂星

摘要：城市地價是反映城市經濟社會發展水平的重要指標，更是房地產市場穩定發展的基石。本文以黃岡市2019年上半年城市地價動態監測工作為例，著重分析居住用地地價水平及發展趨勢，深入分析政策走向并預判未來地價走勢，為房地產市場合理運行提供決策參考。

關鍵字： 城市地價 居住用地? 決策參考

一、背景

土地價格是反映土地供應關系的晴雨表，是調節土地利用方式的有力杠桿。地價能夠及時反映城市經濟發展水平和城市發展的趨勢，因此地價水平是否合理是城市發展是否協調的重要參考[1]。國務院總理李克強在2019年《政府工作報告》指出：要改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。做好地價分析更是新時期促進房地產市場平穩健康發展的基石。本文以 2019年上半年黃岡市城市地價動態監測工作為例，論述黃岡市居住用地地價的動態變化情況，綜合分析地價水平及變化情況、深入分析政策走向并預判未來地價走勢[2]，為房地產市場合理運行提供決策參考。

二、城市地價水平分析

1.2019年黃岡市上半年整體地價水平

2019年上半年黃岡市綜合地價水平值為789元/平方米，其中商業用地地價水平值為1489元/平方米，樓面地價為993元/平方米;居住用地為1163元/平方米，樓面地價為529元/平方米;工業258元/平方米，樓面地價為258元/平方米。2019年上半年黃岡市整體地價水平見表1。

2.地價水平變化趨勢

住宅用地在2015-2018年間呈上升態勢增長，主要原因為國家大力推進棚戶區改造，全方位改善民生居住環境，促使地價增長;在2018年-2019上半年，住宅用地增長平穩，一是因為棚戶區改造降溫，二是國家對房地產的調控，強調穩地價穩房價穩預期，使得住宅用地增長平穩、緩慢。見表2

3.城市樓面價與房價比值分析

據黃岡市房地產管理局統計數據顯示[3]，2019年上半年，黃岡市城區共實現商品房銷售面積39.41萬平方米，實現銷售3107套，分別同比下降29.7%和29.26%。商品房每平方米銷售均價6467元，同比增長15.83%。依據城市地價動態監測結果，居住用地地面價1163元/平方米，樓面價為529元/平方米，樓面價占房價的比例為8.18%，較2018年上半年（同比去年監測的居住用地地面價1122元/平方米，樓面價為510元/平方米，而商品房成交均價為5471元/平方米）的樓面地價與房價比值9.32%下降約1.14個百分點。

根據《中國城市地價報告2018》中36個重點監測城市住宅用地地價房價比中位數為32.37%，一般而言一二線重點城市樓面價占房價的比例，高于其他城市。黃岡市作為三四線城市，樓面價占房價比與其城市地位基本一致，基本符合市場規律，樓面價占房價比處在合理范圍內。

4.地價增長率與房價增長率的比較

與2018年同期相比，2019年上半年黃岡市地價和房價均呈上漲趨勢，其中，商業地價為1489元/平方米，居住地價為1163元/平方米，分別上漲了2.41%、3.65%。依據黃岡市房地產管理局統計數據表明，2019年上半年，市區商品房每平方米銷售均價6467元，同比增長15.83%。地價與房價同步增長，但地價增幅明顯低于房價的增速。2019年上半年黃岡樓市整體穩中有漲，主要是因為國家及省級在棚戶區改造上面宏觀調控政策主要以穩地價穩房價為主，同時，本市居民對學區房、“二孩”房、養老房的需求上升，黃岡市房地產市場呈現“穩重、緩升”的態勢。

三、政策背景分析

1.國家政策。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。本輪房地產調控已歷時近三年，重點目標由一線城市和重點二線城市，轉向三四五線城市，棚改貨幣化安置比例不斷下降，還建安置比例不斷上升，在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未來三四五線土地市場趨于降溫，黃岡市購房需求將有所緩和，同時進一步促進黃岡市房地產完善健康發展，土地市場仍將保持平穩運行。

2.省級政策。建立長效機制，湖北今年房地產調控仍以“穩”為主。2019年湖北仍然堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續保持房地產市場平穩運行，根據國家關于建立房地產市場平穩健康發展長效機制的要求，湖北將逐步建立符合實際的房地產市場長效機制，繼續堅持房地產市場信息定期發布制度，深入開展治理房地產市場亂象專項行動，嚴查違法違規銷售行為。

3.黃岡市政策。黃岡市地方政策受到去年房貸新政的影響，住房公積金支持住房消費政策的調整，主要是放寬了住房公積金提取條件和貸款年限，擴大了按揭貸款樓盤數量，極大解決了年輕職工貸款購房的剛性需求。

四、未來變化趨勢分析

從土地供給方面看，目前市區樓市仍是供應不足，亟需加大土地供應。2018年完成或基本結賬銷號的棚改項目已達到土地平整或掛牌出讓的條件，部分棚改項目地塊已經開發建設甚至預售，如：楚之源·御墅灣、韻湖首府、碧桂園·翡翠公館、黃岡居然之家綜合體等項目，預計商品房大量推出時間為本年度的下半年。

由此觀之，2019年上半年，隨著棚戶區改造項目的逐漸完結，土地供應情況將有所緩解，但從土地凈地出讓到商品房上市仍然需要時間，市區樓市的供給仍然不足的情況下，期待房價短期大幅回調還有難度，未來一段時間仍然以維持現有調控政策為主，房地產市場將維持穩定，因此地價也處于穩定勢態。

[1] 張曼，張瑞平，葛京鳳. 石家莊市地價動態監測系統更新相 關問題及對策 [J]. 河北師范大學學報 （自然科學版），2016， （04）.

[2] 范平. 蘭州市城市地價動態監測與基準地價更新銜接研究 [J]. 甘肅科技，2009，（21）.

[3] http：//www.hgfdcscxx.com/

1、2黃岡市國土資源監測中心 湖北黃岡 438000? 3、黃岡市光華社會工作服務中心 湖北黃岡 438000