城市規劃和房地產開發的協調發展研究

朱開艷

（明光市不動產登記中心，安徽 明光 239400）

1 引言

自十一屆三中全會以來，我國的經濟體制由計劃經濟開始向市場經濟轉變，不僅影響到了房地產市場，也推進了城鎮化的建設進程。近年來房地產業的發展突飛猛進，已經作為重要的存在參與到了現代經濟體系中。隨著經濟體制改革的不斷推進和發展，房地產業也在不同程度上遭遇了泡沫經濟時期，影響了我國經濟的安全性，加之城鎮化建設的進程加快，引發和激發了城市規劃與房地產之間潛在的一些矛盾，要想緩解、消除這些矛盾，相關政府和房地產市場開發主體首先要理順城市規劃與房地產開發的相互關系，再從提出問題的背景出發，來確立和探討兩者之間的協調發展問題，并作為完善協調思路和方法的理論和實踐指導。文章也對此進行了一一的詳細論述。

2 城市規劃和房地產開發的關系

房地產開發是一項個體、短期的行為。它所遵循的原則開發原則、城市規劃原則、統一原則、綜合開發原則和符合政策原則。

城市規劃是一項政府職能，具有綜合性和復雜性、剛性和彈性、前瞻性和延滯性、可參與性和公開性、指導性并存的特點，是一項長期性、整體性的行為。

雖然它們各具獨特的屬性特點，但它們之間卻有著千絲萬縷的聯系。

2.1 城市規劃對房地產開發的影響

1）城市規劃對房地產開發發揮著約束和規范作用。房地產開發所遵循的原則之一就是符合城市規劃和統一開發原則。即說明它要在城市規劃的前提下做出科學的經濟行為。對目前的因房地產市場的空間利潤較大而產生忽視全局性和社會利益的不良現狀做出了控制和規范。

2）城市規劃影響房地產開發的利益。城市規劃是一項國家的行政行為，是在城市的性質、職能、規模、土地的配置合理性等方面為綜合的考慮因素，而限制和穩定地價的變化，房地產開發對其并不具有隨意性，就導致了他們的開發利益也不具有隨意性和擴大性。

3）城市規劃具有一定的指導和促進作用。城市規劃是跟隨著時代的變化而轉變的、建立在詳細調查和科學論證基礎上的、符合本時代特征的和規律的發展藍圖，具有一定的前瞻性和指導性。

2.2 房地產對城市規劃的反饋作用

1）房地產開發是實現城市規劃的有效手段。基于房地產開發涉及的領域及原則可以看出，房地產開發可以將分散的土地資源用于整合和優化，調節和促進了城市的用地結構、布局形態以及功能分區等向著科學、合理、人性化的方向演變，從而最大限度地發揮出了土地資源的社會價值，讓城市規劃工作能保持有序和穩定的狀態。

2）房地產開發促進了城市用地結構的合理化。傳統的計劃經濟所帶來的弊端仍然制約著目前的土地資源的分配和利用狀況。而房地產開發行業的興起是順應了市場經濟的發展要求以及社會對房地產市場的需求，它所帶來的一些最大利益的補償，并通過集中合并、綜合開發等途徑，不僅讓土地資源的使用者能夠獲取最大的利益，也提高了土地資源的利用率，帶來巨大的經濟和社會效益。

3 城市規劃和房地產開發的協調發展

在科學發展觀的指導下，尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑，則成為現階段城市科學、人性化建設的重要課題。如何做到兩者之間的協調發展，是現代化城鎮建設、科學發展觀確立、追求城市綜合效益最大化的關鍵環節，也是實現現代化城市發展的現實選擇和最終目標。

3.1 加強管理

必須增強規劃的超前意識。城市的規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。鑒于城市規劃所依據的是國家現行的實體法律體系，因此，在規劃過程中的行為、制定的準則等都不能超越該法律體系的內容，增強法律效力，從而嚴格管控房地產開發市場的經濟交易活動。

3.2 監督房地產開發行業對秉承原則的遵守和執行力度

房地產開發必須要遵守相關的原則，在此過程中要服從政府相關決策和部署，配合政府的宏觀調控，并在政府的引導和約束下，結合本地區的風俗、特色、歷史意義等，對所開發的房地產資源予以科學的構建、合理地利用，讓它們發揮出應有的社會價值。

3.3 以市場需求為導向，促進城市運作

城市規劃處將土地資源進行合理配置，也要考慮到它所呈現出來的經濟價值，不僅要保證居住環境的優越、舒適，還要重視對它的經營和市場供需。通過合理、人性化的布局，提高城市的運作效率和社會經濟效益，實現城市規劃及建設的目標。因此房地產開發過程中要加強與規劃部門的協同和配合。另外，還要與城市的需求進行融合，了解該城市社會、居民等的需求，再做出有針對性的開發行為，保持與城市總體發展目標的一致性，實現城市的可持續發展。

4 結語

通過對房地產開發和城市規劃的一系列講述，都說明對房地產開發要以城市規劃為準，并在開發中所遇到的一些新的變化及時反饋給城市規劃部門;而城市規劃也要加強對房地產開發的管理，適應房地產開發的發展，加大理論指導與實踐應用的融合，以此促進兩者的協調發展，實現城市開發建設的良性循環。