揭秘“深房理炒房團”

南方周末記者　封聰穎

2020年4月，深圳銀保監局成立專項工作組，嚴查經營貸資金違規流入樓市。　　　　視覺中國　?圖

銀行審查經營貸流入樓市的方式，是看貸款者拿到貸款后是否購房，殊不知投資客的操作方式已變為“先買房再辦經營貸”。

“兩個人到民政局，進去拍個照領個證，然后就出來。”趙謙向南方周末記者回憶兩段“婚姻”時笑稱，他僅在結婚和離婚當日匆匆見過“妻子”一面。

墊資的利息加上月供的壓力令謝儷資金鏈斷裂，墊資公司以其無法還款為由，請求法院查封其所購房產。“房子沒有住一天，就被人家直接拿走了。”

從2020年開始，一位名為“深房理裝修隊003”的網友持續在社交平臺舉報“深房理”教唆騙貸炒房，近日又一次性曝光了102份材料。

正值監管部門嚴查經營貸炒房，一時輿情洶涌。

深房理是微博認證的“房產專家”，擁有144萬粉絲，通過開設的“V+會員”和“搖籃計劃”售賣購房課程及服務。

2021年4月8日，深圳住建局等七部門發布通告稱，已對深房理涉嫌教唆騙取購房資格、騙取信貸資金違規用于購房等違法違規線索開展聯合調查。

幾天后，在2021年第一季度金融統計數據新聞發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾回應經營貸流入房地產市場相關問題時表示，個別城市在一定范圍組織了監管檢查，初步摸清了典型案例的典型做法和關鍵的違法環節。

會上央行發布的數據顯示，一季度個人貸款新增2.6萬億元，同比猛增1.4萬億元。其中，個人經營貸款同比增長24.6%，比上年同期高11.5個百分點。

“孵化”深房理

“深房理”的微博信息顯示，其本名為李雪峰，畢業于西安交通大學，是遼寧大連人。

據天眼查，早在2006年，李雪峰就南下深圳闖蕩。當年，他在深圳寶安區開了一家咖啡廳。2013年，李雪峰在深圳相繼成立三家餐飲公司和一家建筑工程公司。

李雪峰在建筑行業的工作軌跡，迄今還能在“房天下”網站上尋到。在一篇題為“深圳專業混凝土、國標鋼筋倒樓板、閣樓、地下室”的帖子里，李雪峰留下了本人的手機號碼。

2011年3月，李雪峰注冊了微博，開始分享其關于房產投資的觀點。

2015年，貨幣政策較為寬松，在“二套房首付比例降至四成”等樓市新政的刺激下，深圳經歷了一輪房價暴漲。一位長期觀察深圳樓市的房地產研究人員告訴南方周末記者，當時已有消費貸流入樓市，但消費貸可申請的額度不高，對市場的影響較小。

當年3月，李雪峰在微博上斷言：“錢多買前海，錢少買北站，錢再少就依次買地鐵口！　包賺。”

次年10月，深圳推出嚴厲的“深八條”，樓市降溫。直到2019年，隨著建設大灣區、示范區等利好消息釋放，深圳房地產市場再度回暖，投資客紛紛賣出手中房產。

其間，李雪峰已成長為頭部的房地產大V，先后獲得“微博2018十大影響力房產大V”“微博2019V+價值榜年度大V”稱號。2019年5月，李雪峰在深圳南山區成立了深房理信息技術（深圳）有限公司。

令市場意想不到的是，2019年國慶后，“取消豪宅稅”帶動深圳房價再次上漲，較早脫手的投資客后悔莫及，試圖再次入場。但這些投資客已失去了房票和貸款資質。

上述房地產研究人員表示，當時“人人都想貸七成”，銀行趁機悄悄推出了“5+2”和“3+4”等產品。其中，“3+4”指的是在申請者名下有一套房產貸款未還完、第二套房只能貸三成的情況下，銀行會以按揭貸款的名義放貸三成，另外四成則以消費貸或經營貸的方式放出去。

“大家覺得沒風險，（房抵經營貸）愈演愈烈，甚至墊資全款買房后再辦經營貸的方式也變得普遍。”該研究人員說，銀行審查經營貸流入樓市的方式，是看貸款者拿到貸款后是否購房，殊不知投資客的操作方式已變為“先買房再辦經營貸”。

經營貸能按照所購房產評估價的七成放款，且利率低于按揭貸款利率。在房價大幅上漲的背景下，投資客甚至可能通過經營貸實現“空手套首付”。

據這位研究人員觀察，深房理并不是業內唯一提供上述思路的人，但卻是近年來最為高調、組織最為縝密的。

2020年11月中旬，深房理在深圳舉辦了“首屆千人‘千萬職業房產投資者見面會”。他發在微博上的圖片顯示，現場座無虛席。

“躲避限購”

“深房理裝修隊003”自2019年起開始調查“深房理”，直到2021年4月初，其曝光的102份搖籃會員炒房資料掀起巨大波瀾。

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