引江濟淮工程移民房屋補償投資編制分析

王 健

（安徽省水利水電勘測設計研究總院有限公司，安徽 合肥 230088）

引江濟淮工程是溝通長江、淮河兩大流域，具有城鄉供水、發展江淮航運、農業灌溉補水、改善巢湖及淮河水生態環境等綜合效益的重大水利工程。引江濟淮工程（安徽段）自南向北劃分為引江濟巢段、江淮溝通段、江水北送段三大段。主體工程輸水線路總長587.4 km，其中利用現有河湖長255.9 km，疏浚擴挖204.9 km，新開明渠88.7 km，布設壓力管道37.9 km。工程總體需永久征收土地8.23 萬畝，臨時征用土地15.50 萬畝，征收房屋面積274.32 萬m2，拆遷人口7.23 萬人。工程涉及安徽省沿線共6 個市、20 個縣區（開發區）、52 個鄉鎮。

水利工程建設征地補償和移民安置工作，既要保障移民的合法權益、滿足移民生存與發展的需求，又要顧全大局，服從國家整體安排，兼顧國家、集體、個人利益［1]。移民補償投資編制既要考慮移民群眾的切身利益，又要充分合理使用國家資金，最大限度地發揮投資效益，其補償標準的合理與否對于移民安置工作能否順利實施至關重要。

引江濟淮工程（安徽段）征地移民補償靜態總投資312.26億元，其中居民、工商企業、文化教育醫療衛生等單位、機關事業單位以及工業企業等有關房屋及附屬建筑物和移民安置補償投資約169.55 億元，占總投資比例達到54.3%。合理確定被征收房屋及附屬建筑物補償方法和標準，對建設征地移民補償投資編制工作至關重要。被征收房屋價值體現在被征收房屋以及所占用范圍內的土地使用權的價值這兩方面，本文以引江濟淮工程（安徽段）移民被征收房屋補償為例，根據其所占用土地性質、房屋類型，對被征收房屋移民補償投資編制方法進行分析研究。

1 集體土地上的房屋及附屬建筑物補償

1.1 城市規劃區內集體土地上的居民房屋及附屬建筑物補償

引江濟淮工程被征收居民房屋所涉及到的市縣，如合肥市（蜀山區、高新區）、肥西縣、廬江縣、樅陽縣、壽縣，有城市規劃區內集體土地上的房屋面積52.12 萬m2。根據現有地方安置政策，房屋安置對象可以選擇產權調換，也可以選擇貨幣補償。根據有關分析調查，房屋安置對象更愿意選擇產權調換安置方式［1]。

引江濟淮工程城市規劃區內的被征收房屋安置對象采用集中建設高層小區安置方式，其補償標準參照產權調換方式計算。工程所涉及到各市縣的城市規劃區內產權調換方式安置標準：房屋安置對象按人均規定的產權調換建筑面積實行產權調換，產權調換后的剩余有效建筑面積按照單位平方米造價予以補償；對于人均不足規定的產權調換建筑面積可按規定價格補齊至人均產權調換建筑面積；產權調換后，房屋安置對象可按規定價格申請增購建筑面積。表1 為引江濟淮工程所涉及到的各市縣城市規劃區內產權調換方式安置標準。

表1 產權調換方式安置標準表

城市規劃區內的房屋補償單價依據合肥市、肥西縣等地安置房已批復初步設計成果，并參考各市縣房屋造價經濟指標分析綜合確定。經上述分析確定的房屋補償單價應扣除商業用房、幼兒園、地下室等投資，費用包括建筑安裝投資、必要的電梯等設備費和其他費用。

1.2 城市規劃區外集體土地上的居民房屋及附屬建筑物補償

城市規劃區外的居民房屋及附屬建筑物按照其原規模、原標準或者恢復原功能的原則補償［2]，補償標準依據安徽省發改委、水利廳皖發改農經［2012]98 號文《關于公布安徽省大中型水利水電工程建設地面附著物拆遷補償標準的通知》［3]（以下簡稱“皖發改農經［2012]98 號文”）規定計算。房屋及附屬建筑物補償標準見表2。

表2 房屋及附屬物補償標準表

1.3 集體土地上的工商企事業等單位房屋及附屬建筑物補償

集體土地上的工商企事業等單位主要有工商企業、文化、教育、醫療衛生、機關事業等單位。

文化、教育、醫療衛生單位的土地補償費在居民點安置用地中統一考慮，不再單獨計列；機關事業單位土地補償費以劃撥方式取得土地使用權，其土地補償費按取得土地使用權成本價計算，費用包括區片綜合地價、青苗、有關稅費等；工商企業在城市規劃區內的土地補償費按照基準地價計算，在城市規劃區外的則按照成本價計算。

工商企事業等單位房屋及附屬物補償按“皖發改農經［2012]98 號文”規定計算，搬遷補助費按25 元/m2計算；基礎設施補償費參照分散安置區基礎設施建設費標準計算，即：6000（元/ 人）/80（m2/ 人）×667（m2/ 畝）=50025 元/ 畝。另外，工商企業還需補償其因房屋拆遷造成的停產損失，費用按90 元/m2補償。設施補償及設備搬遷補償費：文化、教育、醫療衛生單位按房屋補償費的20%計算；工商企事業等單位按房屋補償費的10%計取。

1.4 居民點新址征地及基礎設施建設

城市規劃區內集中新建小區安置，其新址征地補償按照基本地價計算；城市規劃區外，新址征地補償按照區片綜合地價計算，并考慮青苗補償費用。基礎設施建設費根據安置點設計成果或類似工程已建安置房統計成果確定。引江濟淮工程基礎設施建設費標準：農村集中安置、分散安置分別按18000 元/人、6000 元/人計算；合肥市城市規劃區23500 元/人，其他城（集）鎮集中安置按21000 元/人計算。

1.5 不同安置方式補償投資比較

引江濟淮工程城市規劃區內采用集中建設高層小區安置方式，補償標準參照產權調換方式，其人均建設用地為35 元/m2；若采用集鎮多層安置方式，補償標準按照城市規劃區外集體土地上的居民補償標準，其人均建設用地為80 元/m2。表3 為引江濟淮工程合肥市高新區城市規劃區內不同安置方式補償投資比較表，可以看出高層小區安置方式的補償投資比集鎮多層安置方式增加3.21 億元，投資增加比例94.0%。

表3 城市規劃區內不同安置方式補償投資比較表

2 國有土地上的房屋及附屬建筑物補償

2.1 國有土地上的居民房屋及附屬建筑物補償

國有土地上的被征收居民房屋的補償，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格［2]。

引江濟淮工程涉及到國有土地上的居民房屋主要分布在肥西縣、桐城市、樅陽縣境內，均以出讓方式取得，其搬遷安置采用貨幣化補償安置。補償費用由有資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定，綜合考慮被征收房屋所處的位置、房屋結構、新舊程度等狀況，并根據地方規定考慮搬家費、臨時安置等費用［4]。

2.2 國有土地上的工商企事業等單位房屋及附屬建筑物補償

國有土地上的工商企事業等單位主要有工商企業、文化、教育、醫療衛生、機關事業等單位。

文化、教育、醫療衛生、機關事業等單位的土地是以劃撥方式取得土地使用權，土地補償費按取得成本地價計算。房屋及附屬物補償、搬遷補助費、設施補償及設備搬遷補償費、基礎設施補償費等補償標準參照集體土地上的工商企事業等單位補償。

工商企業的國有土地使用權以劃撥方式取得，其土地補償費按照成本地價計算，房屋及附屬物補償、搬遷補助費、設施補償及設備搬遷補償費、基礎設施補償費等補償標準參照集體土地工商企業；國有土地使用權以出讓方式獲得，其上房屋及附著物按照評估價補償。

3 工業企業遷建補償

工業企業遷建按照技術可行、經濟合理的原則確定工業企業處理方案，可就近復建或異地搬遷，對不需要復建和國家明確關停的企業，給予一次性補償［5]。引江濟淮工程所涉及到的工業企業，其土地使用權獲取是以劃撥方式和出讓方式，劃撥方式分為無償劃撥和有償劃撥。對于以無償劃撥形式取得土地使用權，不再計列土地補償費，僅對地上房屋及附著物進行補償；對于以有償劃撥方式取得土地使用權，應對土地、地上房屋及附屬建筑物進行補償；其補償標準參照集體土地上的工商企事業等單位補償。對于其土地使用權以出讓方式獲得，其上房屋及附著物按照評估價補償。

4 存在的問題

（1）在引江濟淮等線性工程中，部分被征收主房房屋面積較小而其他附屬物較多的情況下，以費率形式計算，如房屋裝修補償、其他附屬物、設施補償及設備搬遷補償等投資時，存在投資估算不足。

（2）引江濟淮工程被征收居民房屋面積和安置人口數量大，實際實施過程中多以集中高層安置為主，并存在大量“小人口”（即不在征地轉戶在冊人口中）、臨時安置時間較長等問題，導致各個地方實際支出的補償投資要比移民補償批復投資多出較多。

（3）國有土地上的部分房屋補償采用評估機構的評估價直接列入建設征地移民補償投資中。而當前我國評估機構執業質量不高、管理不規范，出具的資產評估報告不能滿足評審要求，評審專家不信任等問題較為突出。

5 結論及建議

建設征地移民補償投資，要以實物調查指標為依據，結合移民安置規劃設計，按照國家法律、法規等有關文件規定進行編制。

（1）在編制被征收房屋及附屬物補償投資過程中，應依據國務院令第679 號文，按照其原規模、原標準或者恢復原功能的原則補償。針對實施過程中，提高標準部分投資補償，如“小人口”、長時間的臨時安置補償等，不應納入水利工程建設征地移民補償投資中。

（2）針對城市規劃區內集體土地上居民房屋及附屬建筑物補償，借鑒引江濟淮工程，參照地方有關文件規定可適當提高標準計列補償費用。

（3）隨著市場評估體系逐漸完善，為了能夠確保評估機構的評估報告的公正、準確，可在實際的征收評估過程中，采用多家評估機構進行綜合評估，并做好相互監督、相互矯正的工作，最后評估成果需經編制移民安置規劃的設計單位進行審核后，方能納入建設征地移民補償總投資。