學區房會一直火下去嗎

一年一度，回望過往經濟走勢，預測未來經濟動向。以每年一本的節奏推出，本系列書已經連續出版六年。

《中國經濟2021》

王德培 著

中國友誼出版公司

2021年1月版

定價：58.00元

21世紀以來，隨著教育改革日漸進入深水區，從叫停中小學考試招生制度和重點學校重點班建設，到全面推廣小學劃區域、就近入學，再到明令禁止各項提前選拔考試，國家對“選拔式招生”下狠手打壓，“占坑班”被送上斷頭臺，各種推優、特長生政策越卡越嚴，“批條子”“搞共建”等以權擇校的手段也慢慢“退位”。然而，在社會競爭越來越激烈的當下，向來把子女教育當作人生一大使命的中國父母難以就此消停。當各種門路都被政策堵死時，學區房就成了“贏在起跑線”的唯一籌碼，其價格在激烈的市場競爭中自然水漲船高。

深入地看，學區房之所以備受追捧，價格居高不下，背后既有教育的原因，也有房地產產業的原因。

一則，教育集中度與不平衡程度居高不下。如今，家長們迷戀的重點學校，往往是20世紀50年代起國家為快速發展教育，大量傾斜師資和硬件資源“砸”出來的。而從城市規劃上看，一線城市的教育資源往往又聚集在老城區的核心地帶。于是，經過幾十年積累，傳統重點學校和重點教育區域的優勢很難打破。以2019年清華大學和北京大學在北京的錄取情況為例，“東西海（東城、西城、海淀）”三區就包攬了全部名額的89.3%。放眼全國，傳統一線城市的教育資源豐富程度又遠非其他地區可比。比如大學本科錄取率，2019年北京與天津分別為68.9%和79.43%，相較之下，高考大省河南的錄取率僅有33.2%。

二則，城市化、都市化浪潮讓人口向（中心）城市聚集，進一步放大了教育資源上的供需矛盾。典型如深圳，隨著GDP狂飆突進的是學位缺口的日益增長。再加上名校與房地產開發商互相“抬轎子”，共同推高了學區房市場的熱浪。

一方面，開發商借名校的外溢效應，大肆宣揚學區房的噱頭，創造超高溢價，賺得盆滿缽滿;另一方面，學校與地產商聯姻辦校，不僅能在利益共同體中分得一杯羹，還能繞開義務教育階段“劃片招生”的政策，收獲一批優質生源。于是，深諳套路的資本便將供應稀少的學區房當作房地產投資的最佳標的，進一步加劇了炒作循環。具體而言，無論是金融資本還是民間游資，均是看準了學區房=入學名額、好學校的名額會越來越稀缺的市場共識為前提入局，持有總成本較低且流動性較好的“老破小”，在實現預期價值（漲價或孩子順利入學）后，加價甩給接盤者。如此一來，學區房的使用價值不斷轉手傳遞，擊鼓傳花的游戲與金融加杠桿的操作如出一轍。

然而，越完美的投資品，往往命門越致命。眼下看似一本萬利、穩賺不賠的學區房生意，實則面臨著重重風險的考驗，并且已經初露端倪。

其一，政策變動的風險加劇。毋庸置疑，教育公平是改革的大趨勢，而近年來正是相關政策變動頻繁的試水期。比如2019年蘇州突然將學區房的學位鎖定期從5年延長至9年，還有深圳羅湖有名校試圖出臺“住房面積50平方米以下限制入學”的政策，皆為明證。雖說各項政策能否全面推廣，還是要看“療效”，但總的來說，“多校劃片”“學位鎖定”，甚至“搖號入學”等打壓學區房的政策大方向不會改變。這樣一來，即便資本再想炒作，學區房也炒不起來了。

其二，教育的投資價值下降，體驗價值上升。如果從教育投資的角度看學區房，且不說學區房對口的名牌小學不一定能保證孩子直通名校，即便如愿以償，教育回報也難以匹配學區房的高額投入。因為學區房價水漲船高的同時，學歷卻越來越不值錢。正如段子所言，清華大學的畢業生，都無法為下一代再提供一套能保證考入清華大學的優質中小學的學區房。況且，隨著信息文明和體驗經濟的洗禮，學習的體驗價值日益凸顯。比如，從體驗中所汲取的創造性能力及不斷提煉內化的智慧，將是一筆人生財富，而生活的幸福感也難能可貴。

其三，技術的加持使得教育日益扁平化，名校壟斷程度降低。家長為學區房“搶破頭”，歸根結底是為了爭奪被名校攥在手里的名師等教育資源。而發達的互聯網早已讓名校資源通過中國大學慕課（MOOC）等平臺得以無邊界、無差異共享;更別提新冠疫情期間師生轉向互聯網平臺進行線上教學，再次展現了技術讓教育量大面廣地突破校園邊界的可能。隨著VR、5G、大數據等技術發展，課堂可能將不再是學生學習的必要選項，名校壟斷的權重也將日益被瓦解。

其四，產業變遷勢必將洗牌城市布局，眼下的教育格局也將被打破。中國改革開放以來，城市發展迅猛，新區不斷拔地而起，而任何地區的教育質量最主要還是由其所聚攬的人口素質來決定的。產業發展聚集人才，而相關生活設施如交通、醫療、娛樂等社區化的配套越完善，就越能留住高質量的工程師、白領、金領等人群，從而潛移默化地形成良好的文化氛圍，滋養當地教育的土壤。比如曾經一文不名的北京回龍觀，因為聚集了大量互聯網企業的IT精英，他們的孩子“把爸爸媽媽辛苦買來的房，生生考成了學區房”。

綜上所述，天價學區房終將在各方因素不斷調整發展中逐步退出歷史舞臺。而當學區房被賦予的不切實際的幻想破滅，教育也將從拼家長、拼財富回歸以孩子為本的育人本質。而對孩子來說，其實“最好的學區房，就是家里的書房”。一方面，父母以身作則會營造良好的學習氛圍，正如教育家馬卡連柯所言，父母在生活的每時每刻，甚至不在場的時候，都在對孩子進行教育;另一方面，孩子也能潛移默化地在這種氛圍中養成學習的習慣。如果家庭有愛讀書、愛學習的習慣，那么孩子也差不到哪里去;反之，若是沒有學習的氛圍，買再貴的學區房也不一定有用，只能是“昂貴的偷懶”——一種自我安慰罷了。由此看來，對投資者而言，當學區房的價值錨點被政策、教育理念、教育模式和城市變遷等方面的因素釜底抽薪，其估值也將向常態回歸。